Sánchez convoca elecciones con los precios de la vivienda rozando máximos y un stock bajo mínimos (gráficos)

Los ocho años de distintos gobiernos de Pedro Sánchez en Moncloa han dejado un mercado de la vivienda cada vez más tensionado. Desde 2018, los precios de la vivienda en venta llevan tiempo por encima de la época del boom inmobiliario, las rentas del alquiler alcanzan máximos nunca vistos, mientras la oferta en ambos mercados lleva cayendo con fuerza desde 2020 y la demanda no ha parado de crecer desde 2022.

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La imagen de la anciana Maricarmen Abascal saliendo del portal de su vivienda en camilla hacia la ambulancia tras sufrir el desahucio de su piso de alquiler de renta antigua tras la decisión de un juzgado es la que ha llevado finalmente a Pedro Sánchez a convocar nuevas elecciones generales para el próximo 29 de noviembre. 

El Gobierno de coalición de PSOE y Sumar salió al paso de las protestas ciudadanas con dos decretos de vivienda que suspendían los desahucios, regulaban los alquileres de temporada y de habitaciones, activaban una prórroga indefinida de los alquileres o endurecían la fiscalidad de las viviendas vacías y segundas residencias. Medidas que estaban guardadas en un cajón durante meses o tomadas de anteriores decretos suspendidos o de ocurrencias del sindicato de inquilinas.

Ambos decretos fueron tumbados el pasado viernes 2 de octubre por la mayoría del Congreso de los Diputados que formaron PP, Vox y Junts, lo que ha llevado a Pedro Sánchez a adelantar las elecciones generales previstas para julio de 2027 al próximo 29 de noviembre de 2026.

El estado de la vivienda en ocho años de gobiernos de Pedro Sánchez

En estos ocho años de sucesivos ejecutivos de coalición encabezados por Pedro Sánchez los precios en el mercado de la vivienda no han parado de subir. Las iniciativas del Gobierno central, que comenzaron con volver a contratos de arrendamiento de larga duración de cinco años, más las sucesivas prórrogas, se amplió con las medidas económicas y sociales durante la pandemia del coronavirus en marzo de 2020, como la interrupción de los desahucios a inquilinos vulnerables.

En marzo de 2022, el Gobierno volvió a aplicar límites a la subida de las rentas del alquiler permanente con la crisis económica provocada por la guerra en Ucrania. Todas estas medidas temporales quedaron plasmadas de forma permanente en la Ley Estatal por el Derecho de Vivienda, la norma estrella en materia de vivienda de Pedro Sánchez, que entró en vigor en mayo de 2023, durante la campaña electoral de las pasadas elecciones autonómicas y pocos meses antes de las elecciones generales de julio de ese año.

Una ley que desde entonces se ha demostrado que no han servido para revertir la situación, sino todo lo contrario, la ha agravado en muchas ocasiones, con regulaciones que han puesto el foco en culpabilizar al propietario de vivienda, sin distinguir entre grandes y pequeños tenedores en algunas de las medidas aplicadas. 

La creación de las zonas de mercado residencial tensionado, que limitan las subidas de los precios de los arrendamientos, ha llevado a muchos propietarios a desvincularse de la LAU para pasarse a los alquileres de temporada, que quedaron fuera de la legislación de la propia Ley de Vivienda. Además, se ha creado un ambiente de inseguridad jurídica, por lo que muchos caseros decidieron quitar su vivienda del mercado del alquiler tradicional. 

Esta combinación de factores ha supuesto una bajada destacada del nivel de stock de vivienda en alquiler en estos últimos años, sobre todo en aquellas ciudades que han aplicado los topes que establecen las zonas de mercado tensionado. Además, la oferta se encuentra muy presionada por la alta demanda que se ha generado en el mercado del alquiler, ante la incapacidad de muchas familias de poder optar a una vivienda en propiedad. Una demanda creciente de jóvenes que quieren emanciparse, población inmigrante que llega a España en busca de una oportunidad de trabajo y futuro y otros muchos inquilinos a los que se les acaba el contrato y se encuentran con subidas desproporcionadas en un mercado de ‘sálvese quien pueda’.

El acceso a una vivienda es ahora más difícil que hace ocho años

Todo este escenario de escasa oferta y fuerte demanda ha llevado a que los precios tanto de venta como de alquiler se encuentren en cotas máximas. El precio medio del alquiler en el mes de septiembre, el último dato publicado del informe de precios de idealista, cerró con una subida interanual del 5,6% en España para se establece en 15,1 euros/m2/mes de media. 

Un dato que supone una bajada del 0,4% en tasa trimestral. El récord del precio de la vivienda en alquiler en España se alcanzó el pasado mes de julio, cuando tocó los 15,3 euros/m2 al mes. Además, entre junio de 2018 y septiembre de 2026, el precio medio de la vivienda de alquiler en el mercado se ha disparado un 45,2%.

La evolución de los precios de los alquileres en estos algo más de ocho años ha sido mucho mayor en algunas capitales de provincia, con más del doble en Alicante y muy cerca de hacerlo en Valencia. Entre las principales ciudades españolas, junto a ambas capitales valencianas, aparecen incrementos destacados en Málaga (74%), Palma (65%), Murcia (60%), Madrid (52%), Sevilla (41%) o Barcelona (22%), la capital donde menos ha subido el precio de las rentas de toda España, junto a San Sebastián (27%) y Bilbao (32%).

En contraste con esta subida más moderada de los precios de las rentas en las zonas declaradas tensionadas, se encuentra una mayor caída de la oferta de pisos en alquiler en estas mismas ciudades que frente al segundo trimestre de 2018, como ha sucedido en Barcelona (-84%), la capital donde más ha caído el stock de vivienda de alquiler en estos ocho años, por delante de San Sebastián (-76%) y Bilbao (-72%). Lleida y Tarragona (ambas con un -65%) también sufren destacadas bajadas entre las zonas tensionadas, por delante de A Coruña (-54%), Pamplona (-53%), Girona (-50%) o Vitoria (-41%).

Por otro lado, Málaga solo ha perdido un 7,5% de su oferta de pisos de alquiler sin tener que intervenir el mercado, mientras en Alicante o Murcia, la caída no supera el 20% frente al segundo trimestre de 2018. Palma, Las Palmas de Gran Canaria o Zaragoza han visto reducida su oferta entorno al 36%-38%, mientras en Madrid, Valencia y Sevilla se llega al 44% de caída de la oferta en estos ocho años.

Por el lado de la demanda, los incrementos han sido muy destacados. A nivel nacional, la demanda relativa del alquiler se ha multiplicado por cinco, pero ha llegado hasta casi multiplicarse por 10 en Barcelona, o por más de 20 en Tarragona o Lleida en estos ocho años (2T 2018 vs. 2T 2026). De nuevo, las zonas tensionadas han registrado los mayores incrementos de la presión de la demanda sobre la oferta de viviendas existentes en cada mercado, como A Coruña (825%), Bilbao (680%), Pamplona (655%) o Vitoria (590%).

Fuera de las zonas tensionadas, Zaragoza ha multiplicado por 10 su demanda por encontrar un alquiler, pero caen por debajo de la media nacional Madrid, Málaga, Palma o Las Palma de Gran Canaria. Alicante y Valencia se encuentran algo por encima de la media nacional.

Con Sánchez, la vivienda en venta ha superado los precios del boom y una demanda disparada con mucha menos oferta

El precio de la vivienda usada en venta tampoco se ha quedado fuera de la inestabilidad vivida en estos últimos años. El precio de la vivienda usada en España ha registrado una subida del 11,8% interanual durante el pasado mes de septiembre, situándose en 2.930 euros/m2, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista.

El precio de la vivienda usada en venta acumula 21 meses consecutivos de subidas anuales a doble dígito. El máximo histórico del precio de la vivienda se alcanzó durante el mes de julio, cuando el metro cuadrado llegó a los 2.933 euros.

Con el precio actual de septiembre, la vivienda ha subido un 74,4% desde junio de 2018, cuando cerró en 1.680 euros/m2. Los precios se han más que duplicado en Valencia capital, mientras que roza el 100% de subida en Málaga, Palma o Alicante. Mientras, en Madrid, los precios han subido un 79% desde junio de 2018.

Por el lado contrario, vuelven a repetirse el escenario de menores incrementos de los precios en las zonas declaradas tensionadas, pero con mayores pérdidas de stock y una demanda disparada. En Barcelona, los precios ‘solo’ han subido un 28,2% frente a junio de 2018, superan el 40% en Bilbao y rondan el 50% en Girona, Lleida, Pamplona, Tarragona o Vitoria, con un 60% más de subida en A Coruña y San Sebastián.

A Coruña (-72%), Bilbao (-68%) y Vitoria (-66%) han registrado las mayores pérdidas en la oferta de viviendas en venta en esto ocho años (2T 2018 vs. 2T 2026), pero también han sido altas en Zaragoza (-60%) y Valencia (-59%).

En España, el stock de viviendas en venta ha caído más de un 38% de media entre el segundo trimestre de 2018 y el segundo trimestre de 2026, aunque en Madrid apenas ha cedido un 16%, por delante de Málaga (-24%), Girona (-25%), Barcelona (-26%) o Palma (-33%).

Por la parte de la demanda relativa en compraventa, Lleida, A Coruña y Tarragona destacan sobre las demás, junto a Murcia. En estas ciudades, la demande en venta se multiplicado por siete, mientras en Vitoria se multiplica por seis. En Barcelona, se ha multiplicado por tres, como en Sevilla, Pamplona o Las Palmas de Gran Canaria. En Málaga, se ha incrementado un 152%, mientras que en Madrid ‘solo’ ha sido de un 84% frente a la presión de la demanda de hace ocho años, muy por debajo de más del 300% que ha crecido la demanda de media en España entre junio de 2018 y y junio de 2026.