El Gobierno vuelve a aprobar los dos decretos de vivienda (con matices) y anuncia 10.000 millones para comprar casa

El Gobierno ha aprobado en Consejo de Ministros dos nuevos reales decretos sobre vivienda similares a los que el Congreso tumbó el viernes pasado. Lo ha hecho con algunas modificaciones para sortear un posible fraude de ley y con la vista puesta en que, una vez que las Cortes se han disuelto por la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre, estos sean convalidados por la Diputación Permanente, donde las medidas de Moncloa cuentan con una mayoría más favorable. 

Entre los cambios introducidos más destacados, el presidente Pedro Sánchez ha anunciado que el mecanismo bautizado como 'Tu Casa' estará dotado con 10.000 millones de euros para otorgar préstamos sin intereses de hasta 50.000 euros para comprar primera vivienda.

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En líneas generales, y como sucedió en el Consejo de Ministros de la semana pasada, el primero de los dos reales decretos vuelve a incluir medidas como la prórroga de los contratos de alquiler vigentes durante los próximos dos años, Incentivos fiscales para pequeños propietarios o una moratoria antidesahucios. Durante su comparecencia, el jefe del Ejecutivo ha enumerado 21 medidas, pero no las ha detallado todas. Eso sí, como novedad, se establecen ayudas de 280 millones de euros en avales para impulsar la industrialización de la vivienda o 400 millones para ayudar a los proveedores de vivienda social. 

La prohibición de compra de vivienda por parte de fondos de inversión y grandes tenedores, otro de los asuntos espinosos del primer decreto, se amplía en esta ocasión hasta el 31 de diciembre de 2030 (y no hasta 2028 como en su anterior redacción). El Ejecutivo, además, amplía esta categoría a los grandes tenedores, es decir, a propietarios de más de 10 viviendas, que también tendrán limitada la compra de inmuebles.

Por último,  la nueva redacción de esta iniciativa permitirá a los inquilinos desgravarse parte de lo que pagan de alquiler en su declaración de la renta, algo que supondría una deducción de casi 1.000 euros al año para un alquiler medio de 800 euros. Dándole un incentivo fiscal, defiende Moncloa, a los pequeños propietarios que alquilen su casa a precios asequibles.

En el caso del segundo real decreto, vuelve a contener la prórroga automática de los contratos de alquiler si no existe una casa justificada para que el propietario recupere su inmueble. Sin embargo, en esta ocasión Sánchez avanza que no entrará en vigor tras su publicación en el BOE, y solo verá la luz si lo convalida la Diputación Permanente. Un hecho que parece complicado a tenor del rechazo que la medida causa entre PP, Vox, Junts y PNV.

Las medidas que contiene el primer decreto

Función social de la vivienda

Moratoria antidesahucios hasta 2030

Se amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la protección frente a determinados procedimientos de desahucio cuando la persona afectada sea vulnerable, no tenga alternativa habitacional y la Administración no le haya ofrecido una solución adecuada.

Compensación a propietarios por la paralización del desahucio

Los propietarios podrán recibir una compensación por la suspensión de determinados desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional. La suspensión durará hasta un máximo de tres años. El mecanismo de compensación no se aplicará a las entidades consideradas 'fondos buitre'.

Enervación extraordinaria

Se establece la figura de la enervación. En desahucios por impago de un inquilino vulnerable, la Administración tiene dos meses para ofrecer alternativa de vivienda o pagar o consignar la deuda. Si no lo hace, se subroga en la deuda y el contrato sigue vigente. El Estado compensará a las comunidades autónomas por el coste.

Límites a la compra de viviendas por parte de los llamados 'fondos buitre'

Se limita hasta el 31 de diciembre de 2030 la adquisición de viviendas por determinadas entidades y grandes tenedores cuando pretendan comprarlas por debajo del 70% de su valor de tasación. La norma contempla varias excepciones vinculadas a vivienda asequible, atención sociosanitaria y colectivos vulnerables.

Prórroga de alquileres

Los inquilinos podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual, cuya prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31 de diciembre de 2028, manteniendo las condiciones del contrato.

Desistimiento sin indemnización

Los inquilinos podrán abandonar el contrato, una vez transcurridos al menos seis meses y con 30 días de preaviso, sin tener que pagar una indemnización al propietario.

Límite a la actualización anual de las rentas

Hasta el 31 de diciembre de 2027 se limita la actualización de los alquileres. Cuando la renta supere el límite máximo del índice de referencia, no podrá actualizarse y, en el resto de casos, la subida podrá alcanzar hasta el 2%.

Regulación de los alquileres de temporada

Los contratos deberán acreditar una causa real que justifique su temporalidad. Tendrán una duración superior a 31 días y, con carácter general, no podrán superar los 12 meses. Sin justificación pasarán a ser contratos de vivienda habitual.

Límite al alquiler por habitaciones

La suma de las rentas de las habitaciones no podrá superar el precio que correspondería por alquilar la vivienda completa. En las zonas tensionadas también deberán respetarse los límites previstos en la Ley de Vivienda.

Ayudas directas e impuestos

Incentivos fiscales a los propietarios

Se establecen reducciones en el IRPF de hasta el 100% para determinados propietarios que reduzcan el precio del alquiler y cumplan los requisitos previstos en la norma.

Deducción para inquilinos

Se crea una deducción del 10% en el IRPF para determinados arrendatarios con una base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales, con distintos límites en función de sus ingresos.

Recargo en el IBI de viviendas vacías

Los ayuntamientos de municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado podrán establecer recargos sobre estos inmuebles. El recargo podrá alcanzar el 50%, el 100% cuando el titular tenga dos o más inmuebles residenciales destinados a uso turístico y el 150% cuando tenga cuatro o más.

Recargo en el IBI a viviendas turísticas

Los ayuntamientos de municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado podrán establecer recargos en el IBI de los inmuebles destinados a uso turístico, de hasta el 150% en determinados casos.

IVA del 10% al negocio de los pisos de alquiler turístico

Hasta ahora, los alquileres turísticos (alquileres de hasta 30 noches) estaban exentos de pagar el IVA.

Ayudas a la compra de la primera vivienda

El nuevo mecanismo ‘TU CASA’ para aquellas personas solventes, pero que no han podido ahorrar lo suficiente para poder hacer frente a los gastos iniciales en la compra de una vivienda.

Se aplicará una financiación a un tipo de interés al 0% con apoyo del Estado para poder acceder a la primera vivienda que cubrirá hasta el 20% del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros, con plazo de devolución de 10 años. La gestión se realizará a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO).

Fiscalidad de las socimis

Se reordena la fiscalidad de las socimis para que reorienten su inversión hacia la vivienda asequible, no al uso de la inversión en el ámbito de la especulación.

Parque público de vivienda asequible

Se consolida el modelo de Casa 47 y se establece que el patrimonio de la Entidad Estatal de Vivienda se destinará de forma permanente a vivienda asequible y protegida.

Se incluye una definición legal de vivienda asequible, que será aquella cuyo precio de venta o alquiler que no supere el 30% de la renta mediana de la unidad de convivencia del municipio, sin incluir los anejos en el precio.

También se incluyen avales y financiación para aumentar el parque de alquiler social y asequible. Además, el presidente Sánchez ha adelantado que Casa 47 va a adquirir miles de inmuebles procedentes de al Seguridad Social para dedicarlos a alquiler asequible.

Además, se reforma la Ley de Hipoteca Mobiliaria para facilitar la financiación de viviendas industrializadas y se crea una línea de avales para pymes fabricantes y promotoras.

Rebaja del IVA a la vivienda pública

El decreto rebaja, además. la fiscalidad de la vivienda de promoción pública y protegida al tipo superreducido del IVA del 4%. Esta medida utiliza el incentivo fiscal con el objetivo de estimular la construcción de inmuebles residenciales asequibles e incrementar progresivamente la oferta pública disponible.

Segundo decreto-ley: contratos de alquiler indefinidos

Aunque el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual se ha publicado el 7 de octubre, el propio texto incluye que entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026.

La Diputación Permanente del Congreso de los Diputados deberá votar su convalidación antes de esa fecha.

Renovación automática de los alquileres

Una vez finalizado el periodo inicial del contrato, el alquiler se prorrogará automáticamente por periodos sucesivos de cinco años, o siete años cuando el propietario sea una persona jurídica, salvo que exista una causa justificada para no renovarlo.

Recuperación de la vivienda

El propietario podrá recuperar el inmueble en determinados supuestos, entre ellos cuando exista una necesidad acreditada de utilizarlo como vivienda habitual para sí mismo o determinados familiares. El arrendador debe avisar al menos con seis meses de antelación a la fecha de vencimiento del contrato de su voluntad de no prorrogarlo, mientras el arrendatario tiene al menos dos meses de antelación. 

Indemnización al inquilino

Si el propietario quiere poner fin al contrato sin una causa justificada, deberá indemnizar al inquilino con una cantidad equivalente al mayor de los siguientes importes:

12 mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango individualizado que corresponda a la vivienda arrendada en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda;

o una mensualidad calculada conforme al mismo valor por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda, prorrateándose por meses los períodos inferiores al año y por días los inferiores al mes. 

Cuando no pueda obtenerse un valor individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda, los importes previstos en el párrafo anterior se calcularán tomando como referencia la renta mensual vigente del contrato en la fecha de la comunicación de no prórroga.

Apoyo parlamentario en la Diputación Permanente

Con todo, Sánchez ha vuelto a pedir a los grupos parlamentarios que convaliden estos decretos porque, ha apostillado, no están hablando "de una cuestión ideológica sino de humanidad, de puro sentido común", y ha recalcado que en el Gobierno de España ni "tiran la toalla" ni dejan "tirada a la gente".

Tras su aprobación en el Consejo de Ministros, los decretos tendrán que ser convalidados en la Diputación Permanente del Congreso. Un órgano está conformado por un total de 69 diputados de las diferentes formaciones políticas y, a diferencia del Pleno, la suma de PP, Vox y Junts -partidos que votaron en contra del primero de los decretos- no representa mayoría absoluta.

En concreto, de los 69 diputados integrados en la diputación, el bloque que apoyó el decreto de medidas de vivienda tiene una mayoría de 35 escaños conformada por PSOE, Sumar, Esquerra Republicana, Bildu, PNV y Podemos, frente a los 34 diputados de PP, Vox y Junts.

El partido nacionalista vasco ya ha confirmado su apoyo al primero de los decretos, por lo que el Gobierno tendría mayoría para convalidarlo. En el caso del segundo, el PNV se mantiene en el 'no', por lo que está destinado a decaer.

Un mecanismo "desafortunado"

Los expertos reconocen que esta vía parlamentaria es completamente legal y está respaldada por la Constitución, sin embargo no la ven justificada porque, entienden, la Diputación Permanente tiene como función aprobar medidas de urgencia como sería hacer frente a catástrofes naturales o situaciones que afecten a la seguridad nacional. "A mi juicio, aunque es legal, no concurre la extraordinaria y urgente necesidad. De ninguna manera, porque tiene que ser una circunstancia extraordinaria, justificada. Otra cosa es que la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, muy desafortunada, haya provocado que si al Gobierno le parece que es urgente, está justificado", explica para idealista/news Javier Tajadura, catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad del País Vasco.

Tajadura advierte también de que si el Gobierno aprueba este martes un texto idéntico al que el Congreso no convalidó el viernes, estaría incurriendo en un fraude de ley. Por lo que está obligado a modificarlo parcial o totalmente. Eso es así porque los tumbó el pleno y los convalidaría un órgano menor.

Este experto es muy crítico con las medidas que contenían los dos reales decretos que no se convalidaron el viernes en el Congreso, que tacha de "manifiestamente inconstitucionales porque no puede afectar a derechos fundamentales al erosionar gravemente el derecho de propiedad"." El derecho de propiedad no puede ser regulado por decreto ley de esta manera como se ha hecho", advierte.

El precedente de 2019

Existe un precedente cercano en el que el Gobierno usó la Diputación Permanente para aprobar medidas en materia de vivienda. Fue en marzo de 2019, también con Sánchez como presidente -en ese caso era su primer mandato- y este órgano aprobó un real decreto ley de reforma del mercado del alquiler.

El texto modificaba, entre otras cosas, la duración de los contratos de arrendamiento o las garantías adicionales a la fianza. Además, incluía una estadística del precio del alquiler.