Cómo afectan los decretos a los propietarios: prórrogas, tope al alquiler o fin del alquiler temporal sin causa

El pasado jueves 8 de octubre entró en vigor el primer decreto de vivienda que contiene medidas de gran calado para los propietarios de viviendas en alquiler, como son la prórroga de dos años, la regulación del alquiler de temporada, de habitaciones o el límite del 2% a la actualización de las rentas. No obstante, aún debe convalidarse en la Diputación Permanente del Congreso, donde el Ejecutivo cuenta con mayoría para que salga adelante después de que el PNV ya ha dicho públicamente que lo apoyará. 

Sigue a idealista/news en el canal de Whatsapp

Pero también se publicó en el BOE otro decreto de vivienda que es el que regula los contratos de alquiler indefinidos. Según el BOE, entrarán en vigor el 15 de noviembre, pero antes se convalidará en la Diputación Permanente y este decreto no cuenta con los apoyos suficientes para salir adelante. Esto significa que los contratos indefinidos no llegarán a entrar en vigor. 

Entrevistamos al abogado Santiago Thomás de Carranza, socio director del despacho Thomás de Carranza Abogados, que nos explica las medidas principales y que más afectan a los propietarios de viviendas en nuestro país. 

El martes 6 de octubre el Consejo de Ministros volvió a aprobar los dos decretos de vivienda tumbados por el Congreso, aunque esta vez tienen matices para evitar un fraude de ley. ¿Nos puedes contar cuáles son las principales novedades de estos dos decretos de vivienda?

El Real Decreto-ley 29/2026 ya ha entrado en vigor, mientras que el Real Decreto-ley 28/2026 no entra en vigor hasta el 15 de noviembre, que es el que prevé los contratos indefinidos. Las medidas más importantes que incorpora el nuevo RDL 29/2026 son, por ejemplo, la limitación hasta el 31 de diciembre de 2030 a la compra de vivienda por parte de determinadas entidades, incluyendo a las  personas jurídicas que sean grandes tenedores); los límites a la actualización anual de las rentas de los contratos de arrendamiento  que deban ser actualizados desde la entrada en vigor del nuevo RDL y el 31 de diciembre de 2027, o la llamada moratoria antidesahucios, también hasta el 31 de diciembre de 2030.

En cuanto al RDL 28/2026, establece la prórroga automática de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, que modifica el artículo 10 de la LAU, y que permite prorrogar los contratos durante cinco o siete años (según sea el arrendador persona física o jurídica).. Es verdad que se prevé la posibilidad de que el arrendador pueda, con seis meses de antelación negarse a la prórroga. Pero también es cierto que entonces se prevé una indemnización de hasta 12 meses de renta en favor del arrendatario, lo cual, a mi modo de ver, es un sinsentido y una locura. Creo que lo que va a provocar esta medida si entra en vigor es que las rentas suban de forma inmediata y posiblemente, al generar una mayor inseguridad, baje la oferta de alquiler.

Ahora bien, todo parece indicar que no van a contar con los votos necesarios en la Diputación Permanente para la aprobación de este RDL, porque uno de los partidos políticos necesarios para su aprobación ya ha declarado o ya ha manifestado su voluntad de no convalidar, de no votar a favor de la convalidación de este RDL 28/2026. Por lo tanto, lo más probable es que sea un brindis al sol y no entre en vigor. 

En cualquier caso, el problema de la vivienda en España no es coyuntural, es estructural y lleva siendo un problema desde hace muchos años. No estamos hablando de un desahucio, estamos hablando de más de 300.000 desahucios en los últimos diez años. Lo que España necesita es que se construya vivienda y que una parte importante de esa vivienda sea vivienda social que garantice el acceso a la compra y al alquiler a precios asequibles. 

Ahora las viviendas suntuarias, de más de 300 m2, están sujetas a este cambios normativos

Una de las medidas que afectan de lleno a los propietarios de viviendas es la prórroga extraordinaria de dos años. El decreto ya se ha publicado en el BOE y ha entrado en vigor, ¿a qué propietarios afecta y quiénes están obligados a conceder esta prórroga?

Esta prórroga extraordinaria está regulada por la Disposición final quinta del nuevo Real Decreto-ley 29/2026 y afecta a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, vigentes a la entrada en vigor del nuevo Real Decreto-ley, en los que la vigencia del contrato (o sus prórrogas) finalice antes del 31 de diciembre de 2028. En estos casos la parte arrendataria, siempre que se encuentre al corriente de pago del alquiler (y lo haya estado mensualmente durante los 8 meses anteriores) tendrá derecho a solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales hasta un máximo de dos años adicionales, durante los cuales se mantendrán los mismos términos y condiciones del contrato de arrendamiento en vigor.

¿Quiénes están obligados a conceder esta prórroga? Todos los arrendadores. Aquí no hay distinción entre arrendadores personas físicas o personas jurídicas o entre pequeños y grandes propietarios. Esta prórroga extraordinaria afecta a todos los arrendadores, que estarán obligados a aceptar la solicitud de prórroga del arrendatario, salvo que las partes, mediante acuerdo, hayan fijado otros términos o condiciones o hayan suscrito un nuevo contrato de arrendamiento; o cuando el  arrendador haya comunicado al arrendatario, en los plazos fijados por la LAU (artículo 9.3), la necesidad de ocupar la vivienda para sí o para sus familiares, aun cuando la facultad de recuperar anticipadamente la vivienda por necesidad no hubiera sido expresamente prevista en el contrato, siempre, claro está, que la causa sea real y quede acreditada.

Por cierto, una precisión, esta prórroga extraordinaria es incompatible con la prórroga prevista en el artículo 10.3 de la LAU en su nueva redacción dada por el RDL, que tendrá carácter preferente.  

Por otro lado, está la prórroga automática de cinco o siete años, aunque no entra en vigor hasta el 15 de noviembre y no cuenta con los apoyos necesarios para ser convalidado en la Diputación Permanente. ¿Pero a qué propietarios afecta y quiénes están obligados realmente a concederla?

Si, como vimos anteriormente, el RDL 28/2026, que todavía no ha entrado en vigor, es el que prevé efectivamente las prórrogas automáticas de cinco o siete años (según sea el arrendador persona física o jurídica) de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual si el arrendatario quiere y afecta a todos los arrendadores (el nuevo RDL no distingue entre personas físicas o jurídicas o entre grandes y pequeños propietarios). Es cierto que el arrendador puede oponerse a esta prórroga automática si se lo comunica al arrendatario con seis meses de antelación pero entonces  el arrendador estará obligado a indemnizar al arrendatario con doce meses de renta o por el importe equivalente a un mes de renta por cada año de contrato si fuese superior. La norma también prevé ciertas excepciones a la obligación de indemnización, como por ejemplo, sin ánimo de ser exhaustivos, cuando el arrendador persona física necesite la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí, su cónyuge o familiares hasta el segundo grado; o cuando el arrendatario disponga en el mismo municipio (como titular del pleno dominio o de un derecho real de uso y disfrute) de otra vivienda apta para atender sus necesidades.

Importante también poner de manifiesto que, aunque el arrendador se oponga a esta prórroga automática, si se trata de un gran tenedor de vivienda se aplicará una prórroga extraordinaria de un año más si el arrendatario estuviera en situación de vulnerabilidad social y económica y en los casos en los que el inmueble se ubique en zona de mercado residencial tensionado se aplicará una prórroga extraordinaria anual hasta un máximo de 3 años, prórroga este que afecta también a todos los arrendadores (sin distinción). Concluidas estas prórrogas, procederá el pago de la indemnización al arrendatario.    

Finalmente es importante puntualizar que conforme al nuevo RDL 29/2026, que ya ha entrado en vigor, en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que finalice el período de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de la LAU (hasta cinco o siete años según sea el arrendador persona física o jurídica) o finalice el período de prórroga tácita del artículo 10 .1 LAU (de año en año hasta un máximo de tres años más), se prevé el derecho del arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad social y económica a prorrogar el contrato por un año más en los mismos términos y condiciones siempre que el arrendador sea gran tenedor. Además, en los caos en los que la vivienda se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, la prórroga extraordinaria será de hasta tres años más, aplicándose a todos los arrendadores salvo  hayan comunicado al arrendatario en los plazos y condiciones previstos en la LAU la necesidad de destinar la vivienda a residencia habitual para sí, sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los casos de sentencia firme de separación, nulidad o divorcio.  

Otra medida que toca de lleno a los propietarios de viviendas en alquiler es el límite a la actualización actual de la renta. ¿Si un propietario quiere actualizar el alquiler a su inquilino, qué tiene que hacer ahora y qué es lo que no puede hacer?

Sí, correcto. Lo primero que hay que tener claro es que en los contratos de arrendamiento de vivienda cuya renta deba ser actualizada entre la entrada en vigor del nuevo RDL 20/2026 y el 31 de diciembre de 2027, las partes, arrendador y arrendatario, podrán negociar la actualización anual de la renta con sujeción a dos condiciones: en primer término, que en los casos en los que la renta sea superior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procederá la aplicación de incremento alguno; y, en segundo término, que en los demás casos y en ausencia de pacto entre las partes, el incremento de renta no podrá ser superior al 2%. 

Sin perjuicio de lo anterior, es también importante tener presente el artículo 18 de la LAU, que exige pacto expreso de las partes en el contrato para que la actualización de la renta resulte aplicable. Además, sigue siendo de aplicación el IRAV como índice de referencia para la actualización de los contratos de arrendamiento de vivienda. La actualización no podrá ser superior al resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el IRAV. 

El primer decreto que cuenta con el apoyo de PNV para ser convalidado también regula el alquiler de temporada. ¿Qué cambian estos contratos Y qué diferencia hay entre un propietario particular y una empresa?

El arrendamiento de temporada deja de ser un arrendamiento distinto del de vivienda habitual. Antes era un arrendamiento que no se consideraba un arrendamiento de vivienda, sino que se consideraba un arrendamiento de uso distinto. Ahora se considera arrendamiento de vivienda, lo cual afecta directamente su régimen jurídico porque se aplicará el marco del título segundo de la LAU. Por lo tanto, el título segundo se aplicará con carácter obligatorio y supletoriamente o en su defecto, el Código Civil. Con lo cual, lo primero que cambia con respecto al arrendamiento temporada es su régimen jurídico y su consideración, su naturaleza como arrendamiento de vivienda. En segundo lugar, esto es independiente de que sea una persona física o jurídica. Esto se aplica a todos los arrendamientos de temporales. 

Ahora los pequeños desperfectos derivados del uso ordinario deberá pagarlos el arrendador

La ley introduce ciertas modificaciones, por ejemplo, que exista una causa que justifique la temporalidad. Esto ya lo venían exigiendo los tribunales. Es decir, si un tribunal consideraba que la causa de la temporalidad era una causa inexistente o era algo que se había dicho para tratar de justificar formalmente lo que en realidad no tenía lugar, la calificación del contrato como arrendamiento temporal no se mantenía. El arrendatario persona física, como consumidor, tenía derecho a que el arrendamiento se considerase como lo que realmente era, que era un arrendamiento de vivienda habitual y que, por tanto, al transcurso del plazo que se hubiera pactado en el arrendamiento no le pudieran echar y tuviera derecho a permanecer hasta cinco o siete años (según el arrendador fuese persona física o jurídica),  más las prórrogas correspondientes.

Ahora lo que hace el nuevo RDL es establecer eso e incluirlo de forma expresa. También establece que el plazo de duración del arrendamiento será libremente fijado por las partes, debiendo ser superior a 31 días y no exceder, como regla general, de 12 meses. Y, siempre que la causa de la temporalidad se mantenga, se podrá prorrogar dentro de los 12 meses o incluso, excepcionalmente, ir más allá de los 12 meses Ahora bien, es importante destacar que siempre que la duración del arrendamiento exceda de 12 meses sin justificación en la causa de temporalidad o se noven o sucedan más de dos contratos de arrendamiento de forma consecutiva entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, se considerará que estamos, no ante un contrato temporal, sino ante un contrato de arrendamiento de vivienda habitual desde la misma fecha de su firma al que le serán de aplicación los preceptos previstos para dichos contratos incluidos su plazos de duración y prórrogas. 

Y, por cierto, una cuestión  importante para los arrendadores: la carga de la prueba de la temporalidad la tiene el arrendador. Es decir, no basta con que se diga en el contrato, si el arrendatario no estuviera de acuerdo o pretendiera en un hipotético juicio que se declarase que en realidad es un arrendamiento de vivienda habitual, por ejemplo, será el arrendador el que tendrá que probar que efectivamente la temporalidad existía. Temporalidad que puede ser por muchos motivos, por motivos de estudio, por motivos laborales o por otros motivos. 

El alquiler de habitaciones también ha sido regulado. En concreto, se han fijado límites al alquiler por habitaciones. ¿Cómo afecta al propietario que tenga un piso para compartir? ¿y si lo tiene en una zona declarada tensionada? 

En primer lugar, seguimos hablando de arrendamiento de vivienda. Y si además esa habitación o esa estancia parcial es lo que se utiliza como vivienda habitual, pues será un arrendamiento de vivienda habitual como cualquier otro y, por tanto, sometido a los plazos de los arrendamientos de vivienda habitual. Lo que viene a regular el nuevo RDL es que en ningún caso la renta que se pueda cobrar por habitaciones puede superar la que corresponda a la renta del piso, de la vivienda arrendada en su conjunto. Ahora bien, ¿quién fija cual es la renta que corresponde a la renta de la vivienda en su conjunto? La norma no responde a esta cuestión, lo que sin duda generará inseguridad. Solo en las viviendas situadas en zonas tensionadas y con respecto a los grandes tenedores, se señala que la renta pactada en el contrato no podrá exceder el límite máximo fijado conforme al sistema de índice de precios de referencia. 

Además, resultan de aplicación las limitaciones previstas en los apartados 6, 7 y 8 del artículo 17 de la LAU, esto es, a modo de ejemplo, si hablamos de inmuebles ubicados en zonas de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del contrato no podrá ser superior a la última renta del último contrato de arrendamiento que hubiese estado vigente en los últimos cinco años, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior; y si fueras gran tenedor, la renta, como hemos visto, no podrá exceder el límite máximo fijado conforme al sistema de índice de precios de referencia. Además, en ambos caso, no podrán fijarse nuevas condiciones contractuales que supongan repercutir al arrendatario gastos generales, servicios, impuestos, tasas, etc., que no estuvieran recogidas en el contrato anterior.  

En cualquier caso, no me parecen razonables estas limitaciones. Es cierto que un arrendador al alquilar varias habitaciones está limitando los riesgos. Es decir, realmente que te incumplan todos los inquilinos es más difícil. Pero también es verdad que el desgaste de la vivienda es muy superior, con lo cual, parecería razonable que pueda ser un poco más caro el alquiler por habitaciones que el de una vivienda completa. 

El primer decreto de vivienda también establece una moratoria antidesahucios hasta 2030. ¿Esto afecta a cualquier propietario de vivienda, aunque solo tenga una vivienda en alquiler? 

Sí, lo establece el artículo 2 del nuevo RDL 29/2026 y se aplicará desde la entrada en vigor del nuevo RDL y hasta el 31 de diciembre de 2030. Hay que distinguir tres supuestos: 

1. En primer lugar, habla de los procesos de desahucio en los que actúen como demandantes entidades con o sin personalidad jurídica dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado, ambas con el objeto de eludir los mecanismos de función social de la vivienda o maximizar su rentabilidad a través de la desproporción en las rentas de alquiler.  En estos caso, siempre que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad, el tribunal deberá suspender el proceso y el lanzamiento incluso cuando ya se hubiere dictado resolución poniendo fin al proceso judicial o acordando el lanzamiento, siempre que éste último no se hubiere ejecutado de forma efectiva. En estos casos, no se contempla indemnización alguna en favor de los arrendadores. En cualquier caso, me gustaría señalar que simplemente la indefinición de la norma a la hora de determinar a qué entidades se aplica va a generar muchísima controversia e inseguridad, lo que muy posiblemente se traduzca en una mayor conflictividad e inseguridad jurídica, nuevos procedimientos y más demoras.
2.   En segundo lugar, fuera de los casos anteriores, en los procesos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas en los que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, se paralizará también el lanzamiento, si bien en estos casos la Administración Pública competente sí está obligada a ofrecer una alternativa habitacional adecuada en dos meses o, en su defecto, a enervar la acción mediante el pago al arrendador (o la consignación judicial) de la totalidad de las cantidades reclamadas y de las que se hayan devengado hasta el momento del pago o consignación y las costas procesales a favor del demandante. Si la Administración no ofrece alternativa habitacional adecuada ni enerva la acción mediante el pago o consignación de las cantidades debidas, la Administración quedará automáticamente subrogada en la posición deudora del arrendatario y el propietario podrá reclamar a la Administración el pago y los intereses de demora correspondientes. 
3. Y, en tercer lugar, y en los casos en los que no resulte de aplicación lo previsto en el apartado anterior, y siempre que se trate de procesos de desahucio en los que actúen como demandantes personas distintas de las previstas en la letra (a) anterior, y siempre que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad sin alternativa habitacional y la Administración Pública no haya ofrecido una alternativa habitacional digna y adecuada, se prevé una suspensión del proceso y del lanzamiento por parte del Tribunal hasta una máximo de tres años, revisable cada doce meses. La suspensión se alzará cuando desaparezca la vulnerabilidad; cuando se ponga a disposición del arrendatario una alternativa habitacional adecuada y efectiva o la parte demandada la rechace sin causa justificada; o cuando transcurran tres años desde que se acordó la suspensión. Cuando el demandante sea una persona física o cuando sea una persona jurídica que se dedique al alquiler habitual asequible o social, el Tribunal deberá determinar en su Auto de suspensión que la Administración Pública competente en materia de vivienda asuma los gastos necesarios para comenzar al demandante que comprenderá, como máximo, las rentas dejadas de percibir, los costes de suministros impagados y las costas procesales (no será compensable el lucro cesante, ni los daños morales).

Esta suspensión no resultará de aplicación cuando el Tribunal entienda que debe prevalecer la situación de vulnerabilidad económica o habitacional de la parte demandante, salvo que se trate de una persona jurídica, o de una persona física que tenga la condición de gran tenedor. Tampoco prevalecerá la situación de vulnerabilidad económica de la parte demandada cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas,

¿Sabes dónde está la gran diferencia entre los supuestos de suspensión? En la indemnización ¿Quién tiene derecho a indemnización? Las personas físicas y las jurídicas que se dedique al alquiler social tienen derecho a indemnización / compensación en los supuestos vistos. En cambio, el mecanismo indemnizatorio o compensatorio no se aplicará a las entidades mencionadas en la letra (a) que verán los procesos suspendidos sin derecho a compensación alguna.  

El límite a la compra de vivienda por parte de empresas va a traer una gran inseguridad jurídica

Se limita también la compra de viviendas por parte de los llamados “fondos buitre”. En esta norma se detalla que ninguna empresa ni grandes tenedores podrán comprar casas hasta el 31 de diciembre de 2030. Las dudas que tenemos son ¿afecta a grandes tenedores con más de 10 viviendas o de 5 si están en zonas tensionadas? Y ¿a qué empresas? ¿cualquiera que se dedique a comprar vivienda y ponerlas en alquiler? 

Gran tenedor es persona física o jurídica que tenga más de diez viviendas residenciales o 1.500 metros de superficie residencial. Esta es la regla general. En zonas de mercado tensionado se puede reducir a cinco, siempre y cuando se justifique, de acuerdo por el Real Decreto 29/2026 con respecto al artículo tercero de la Ley de Vivienda (la Ley 12/2023, de 24 de mayo). Esa es la realidad. Ahora bien, lo que viene a decir el artículo 1 del RDL 20/2026 es que lo que se limita es la adquisición de vivienda por un valor inferior al 70% de su valor de mercado. ¿Qué es lo que pretenden decir? Que todo el que compre o pretenda comprar por debajo del 70% es una persona que se dedica a la especulación, lo cual es una barbaridad porque estás metiendo en el saco a muchísimas operaciones que pueden ser diferentes. ¿Qué ocurre si resulta que estoy comprando por debajo del 70%, pero porque voy a tener que invertir en la rehabilitación un dineral para poder  luego poner las viviendas en el mercado? ¿Qué ocurre si en lugar de quererlas destinar a la venta para obtener un beneficio rápido, las voy a destinar al alquiler, aunque no sea social y voy a incrementar la oferta del alquiler? Es una medida ideológica mal planteada y que lo único que pretende es contentar a cierto sector, a los suyos y aparentar que se hace algo.

Luego hay excepciones, como aquellas empresas que destinen las viviendas a alquiler habitual a precio asequible o social; que la empresa que compre se someta a un código de buenas prácticas, código que, por cierto, todavía no existe, y que se presume que las entidades públicas sí lo van a cumplir, pero no sabemos cuál es porque el Consejo de Ministros todavía no lo ha aprobado. 

Una cosa que creo que va a generar muchísima inseguridad es a que transmisiones se aplica esta limitación, La nueva norma habla de que esta limitación no resultará de aplicación a las transmisiones que ya consten en escritura pública, aun cuando no estén inscritas en el Registro de la Propiedad. Vale, pero qué pasa con todas aquellas en las que se haya firmado ya, por ejemplo, un contrato privado de compraventa o un contrato de arras, en los que las partes ya se hayan comprometido a comprar y vender e incluso se haya abonado dinero a cuenta del precio. En mi opinión, esta legislación tan deficiente va a generar muchísima inseguridad. 

¿Qué consejo darías a los propietarios para orientarlos con calma y sobre todo dentro de esa incertidumbre que no genere alarma?

Es importante transmitir tranquilidad y esto lo que exige es que los contratos de arrendamiento se hagan bien y que, por supuesto, se haga una selección del arrendatario apropiada. Desgraciadamente, la falta de seguridad jurídica exige un ‘scoring’ cada vez más riguroso y eso exige que uno sepa a quién va a alquilar su vivienda. Por lo tanto, yo aconsejaría ver bien las modificaciones y aplicarlas al caso concreto. Hay cosas que son importantes, por ejemplo, el arrendatario puede desistir de los contratos de arrendamiento a los seis meses y ya no hay indemnización. Antes se podía pactar en los contratos una indemnización en favor del arrendador de un mes por cada año de contrato que se dejase de cumplir.

No se puede pedir un seguro de impago como fianza adicional

Otra cosa  muy importante que a mí me ha llamado la atención es el tema de las reparaciones. Es decir, antes las pequeñas  reparaciones, los pequeños desperfectos derivados del uso ordinario, correspondían al arrendatario, ahora van a corresponder al arrendador. Eso va a generar una conflictividad absolutamente salvaje. Tiene sentido que, por ejemplo, un manguito del grifo, que es una pieza de 3 euros que se ha roto por el desgaste del uso ordinario que el arrendatario realiza, deba ser repuesto y abonado por el arrendador. En mi opinión no.

Luego está, por ejemplo, el derecho de tanteo y retracto del arrendatario (artículo 25 LAU) que ya es un derecho irrenunciable. Esto es importante que se sepa, sobre todo para los arrendadores, que a lo mejor prevén vender ¡Ojo! El que haya un derecho de adquisición preferente en favor del arrendatario no significa que no puedas vender. Puedes vender manteniendo la vigencia del contrato, pero lo que sí te dice la ley es que le tienes que dar el derecho de tanteo al arrendatario en los términos legalmente exigidos (30 días desde que hayas comunicado ) y si no lo haces, el arrendatario tendrá el derecho de retracto (otros 30 días desde que le hayan notificado la venta en los términos legalmente exigidos Además, antes había unas limitaciones: los derechos de tanteo o retracto no resultaban de aplicación cuando la vivienda arrendada se vendía conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendían de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.  Ahora, estas limitaciones ya no resultan de aplicación cuando la vivienda sea jurídicamente individualizable. Ojo, esto tiene mucho alcance y puede afectar a muchas operaciones de compra y venta. Esto es muy importante. 

En cuanto al tema de los gastos, ya no le vas a poder repercutir el IBI al arrendatario, puedes repercutirle gastos comunes siempre y cuando el inmueble esté en régimen de propiedad horizontal, si no, tampoco.

Ahora ya no se puede pedir un seguro de impago como fianza adicional. Tienes la fianza de un mes. Y luego puedes pedir una fianza adicional de, como máximo, dos meses más. Ahora bien, la posibilidad de exigir un seguro de impago como fianza, algo muy discutido a nivel jurisprudencial, ha quedado descartada. El arrendador podrá contratar un seguro de impago, pero será a su costa.

¿Las viviendas conocidas como suntuarias, de más de 300 metros cuadrados, están sujetas a este decreto?

 Si. Antes, se excluían del arrendamiento de vivienda habitual las llamadas viviendas suntuosas, es decir, las que tuvieran una superficie superior a 300 metros cuadrados o cuyas rentas fuera superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. Estas quedaban fuera de lo que era el título segundo de la LAU y se regían por la voluntad de las partes, y supletoriamente por la propia ley o por el Código Civil. Ahora ya no, ya no se distingue. Esta exclusión queda eliminada. Por tanto, ya no existe la diferencia relativa a la vivienda suntuosa. Ahora todas las viviendas, incluso las de más de 300 metros, o aquellas cuya renta sea 5,5 veces superior al salario mínimo interprofesional, se rigen por el mismo título que las demás viviendas.

También hay incremento fiscal para propietarios de viviendas vacías. Por ejemplo, los ayuntamientos de zonas tensionadas podrán aplicar una subida de hasta el 150% a vivienda vacía. Santiago, detállanos más esta penalización.

Es importante dejar claro que la posibilidad de los Ayuntamientos de imponer un recargo en el IBI por viviendas desocupadas no nace con el nuevo Real Decreto-ley 29/2026, sino que ya se introdujo mediante la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que modificó el artículo 72.4 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Lo que hace la nueva norma, en su artículo 8, es modificar de nuevo la Ley de Haciendas Locales, aunque, desde un punto de vista práctico la idea fundamental se mantiene, es decir:

Se trata de una posibilidad que tienen los Ayuntamientos sobre las viviendas desocupadas (no es una obligación, sino un recargo potestativo) y aplica tanto a municipios ubicados en zonas de mercado residencial tensionado como a municipios que se no se hayan en tales zonas. El recargo puede ser de hasta el 50% cuando se trata de periodos de desocupación, sin causa justificada, por un plazo superior a dos años y se puede incrementar al 100% e incluso al 150% en función del período de desocupación (plazo superior a tres años) o en función de que el propietario tenga más viviendas desocupadas en el mismo municipio. 

Por cierto, las causas que justifican la desocupación son variadas, por ejemplo: segunda residencia efectivamente utilizada; traslados laborales; motivos de salud o dependencia; inmuebles en rehabilitación; viviendas ofertadas realmente en venta o alquiler; inmuebles en litigio que impida su ocupación, etc.

Esta previsión del legislador tiene como finalidad incorporar al mercado viviendas vacías, penalizar su existencia, pero creo que es medida equivocada que no está provocando el efecto deseado. Es decir, si lo que se pretende es que la oferta aumente, lo que el legislador tiene que hacer es establecer una legislación estable y clara y generar seguridad jurídica. El propietario lo que tiene que tener la  seguridad de que los contratos están para cumplirse. Si alquila su vivienda y el arrendatario incumple lo pactado y deja, por ejemplo, de pagar la renta, el arrendador debe poder recuperar las rentas impagadas y la posesión de su vivienda en un plazo razonable. Al igual que el arrendador se compromete a entregarle la vivienda al arrendatario, éste se compromete a pagar una renta y si cualquiera de las dos partes incumple el contrato, la otra parte tiene que tener el derecho a reclamar y obtener una respuesta de la Justicia en un plazo razonable. 

Y también hay un recargo en el IBI a viviendas turísticas en zonas tensionadas de hasta el 150%.

Ésta si es una novedad del nuevo Real Decreto-ley 29/2026, que ha extendido la posibilidad de este recargo en el IBI, hasta en un 50%, a los inmuebles de uso residencial destinados a alojamientos de uso turístico que se encuentren situados en municipios ubicados en una zona de mercado residencial tensionado. Este recargo puede incrementarse hasta el 100% cuando se trate de titulares de dos o más inmuebles de uso residencial destinados a alojamientos de uso turístico e incluso incrementarse hasta el 150% cuando se trata de titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial destinados a alojamientos de uso turístico.