Conflicto entre vecinos

Instalar un aire acondicionado en la azotea no siempre es posible, aunque la vivienda no tenga balcón y la fachada no sea una opción. La comunidad de propietarios puede rechazar la instalación si existen razones justificadas para proteger los elementos comunes y evitar molestias. Así lo ha confirmado la Audiencia Provincial de Barcelona en una sentencia donde da la razón a una comunidad que se negó a autorizar la colocación de una unidad exterior en la cubierta.

El uso prolongado de la azotea de un edificio no permite a un propietario reservarse una zona en exclusiva si otro vecino puede instalar allí conductos de aire acondicionado con autorización de la junta. Así lo ha dictaminado la Audiencia Provincial de Barcelona, en una sentencia que analizó la demanda de un propietario llevaba más de 40 años utilizando una parte de la cubierta, a la que accedía con una escalera metálica desde la terraza de su vivienda. Cuando otro vecino instaló allí las tuberías, pidió que se retiraran al considerar que vulneraban su supuesto derecho de uso exclusivo. Finalmente fue desestimada.

Un vecino deudor puede tener que pagar algo más que las cuotas pendientes si la comunidad aprobó previamente un mecanismo disuasorio frente a la morosidad. Así lo ha considerado la Audiencia Provincial de Cantabria en una sentencia del 20 de julio, que ha condenado al propietario a pagar 3.330 euros (2.775 de deuda y 555 euros correspondientes a un recargo del 20%), más los intereses legales y las costas de la primera instancia. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) permite a las comunidades adoptar medidas disuasorias frente a la morosidad, aunque con ciertos límites: deben ser proporcionadas y no tener carácter retroactivo.

La Audiencia Provincial de Huelva ha confirmado que un propietario debe retirar el tabique con el que cerró por completo la ventana de la vivienda que daba a su patio. Llevaba abierta, al menos, desde mediados del siglo XX, y el cierre se produjo mientras los vecinos discutían en los tribunales el derecho a mantenerla. El conflicto tiene su origen en unas obras iniciadas a mediados de septiembre de 2020 por el propietario de la finca del patio, que quedaron situadas entre 2,50 y 2,60 metros de la ventana.

La antigüedad de una servidumbre no garantiza, por sí sola, que deba mantenerse de forma indefinida. Si las circunstancias cambian y deja de cumplir la función para la que fue creada, los tribunales pueden concluir que ya no es necesaria. Es el razonamiento al que ha llegado la Audiencia Provincial de Segovia en una sentencia donde declara que no pueden mantenerse dos servidumbres de paso que permitían a un propietario atravesar la finca de sus vecinos para acceder a distintas zonas de su casa.

Las disputas por el uso de zonas comunes siguen siendo uno de los grandes focos de conflicto en las comunidades de propietarios. No es raro que un vecino intente ganar metros a costa de estos espacios, pero los tribunales vienen rechazando de forma reiterada estas prácticas. Una sentencia de la Audiencia Provincial de Granada ilustra bien este escenario. El caso se centra en una propietaria que cerró y ocupó un patio de luces que servía de separación entre su vivienda y el núcleo constructivo donde se ubican otros cuatro apartamentos.

Los conflictos entre propietarios forman parte del día a día en muchas comunidades, pero no todos tienen la misma trascendencia jurídica. Cuando las molestias se repiten y afectan al descanso o a la convivencia, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ofrece medidas como la acción de cesación como vía para solucionar estas controversias. Este mecanismo permite privar temporalmente del uso de la vivienda al infractor. En el caso analizado, la propietaria ha sido condenada seis meses sin usar su casa opr ruidos a altas horas, agresión con los vecinos o lanzamiento de comida desde el balcón.

La Audiencia Provincial de Madrid ha abordado una cuestión cada vez más frecuente en las comunidades de propietarios: las consecuencias jurídicas de transformar un local en vivienda. Concluye que, si la comunidad conoce y acepta el cambio de uso, no puede seguir tratando esos inmuebles como locales para excluirlos del acceso a elementos comunes como la piscina o los jardines. Con este fallo la Audiencia reconoce el derecho de acceso a la piscina y demás zonas comunes.

Conseguir una licencia municipal para convertir un local en vivienda no evita todos los problemas que puedan surgir durante el proceso.

Instalar una pérgola en la terraza puede parecer una obra sencilla, especialmente cuando la comunidad lo autoriza. Sin embargo, este visto bueno no permite cualquier actuación. Si la obra ejecutada no coincide con la aprobada, se puede exigir la retirada de aquello que exceda de la autorización concedida. Así lo confirma una sentencia de la Audiencia Provincial de Granada, concluyendo que el propietario puede mantener la estructura de madera, pero no la cubierta que añadió posteriormente.

Cambiar un cerramiento de pavés por una ventana puede parecer una reforma menor, pero cuando esa modificación afecta a la relación entre dos fincas colindantes, las consecuencias pueden acabar resolviéndose en los tribunales. Es precisamente lo que ocurrió en un caso resuelto por la Audiencia Provincial de Madrid, que ha dado la razón a una comunidad después de que varios vecinos sustituyeran esos elementos por ventanas practicables en el muro que delimitaba ambas propiedades.

¿Puede una comunidad obligar a retirar un jacuzzi instalado en la terraza de una vivienda? La cuestión no es menor, pues cada vez es más frecuente incorporar elementos de este tipo, piscinas desmontables o espacios de ocio privados, especialmente en inmuebles situados en áreas donde el clima acompaña. La respuesta a esta cuestión dependerá de las circunstancias concretas de cada caso, pero la Audiencia Provincial de Málaga ha recordado en una sentencia de este año que no basta con alegar posibles riesgos o molestias. En el caso resuelto, el jacuzzi estaba en una terraza privativa, con lo que no requería autorización.

Instalar aparatos de aire acondicionado sigue siendo una de las causas más habituales de conflictos vecinales, especialmente cuando la unidad exterior queda visible en la fachada o en zonas comunes del edificio. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Ávila ha vuelto a recordar que la oposición a este tipo de instalaciones no puede basarse únicamente en criterios estéticos cuando no existe una prohibición expresa y la afectación sobre los elementos comunes es limitada. La sentencia da la razón a un propietario que colocó el equipo exterior en la parte delantera de su chalet adosado.

Una terraza cubierta de excrementos, residuos y nidos desencadenó un conflicto vecinal que ha terminado en los tribunales. La Audiencia Provincial de Huesca ha condenado a un propietario a pagar una importante indemnización tras considerar acreditado que permitió durante más de un año el anidamiento continuado de palomas en su balcón pese a las advertencias recibidas, afectando a los vecinos de la planta inferior. La sentencia analiza hasta dónde llegan las obligaciones que impone la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y deja una idea clara: aunque el propietario no habite la vivienda, sigue siendo responsable de mantener balcones y terrazas en condiciones adecuadas si su estado puede perjudicar al resto.

Los conflictos vecinales por ruidos y mascotas vuelven a los tribunales. En esta ocasión, la Audiencia Provincial de Ourense ha dado la razón a una comunidad de propietarios que llevaba meses denunciando ladridos constantes y malos olores procedentes de una vivienda donde dos perros y dos gatos permanecían a solas la mayor parte del tiempo. La sentencia describe cómo la situación había superado los límites normales de convivencia, acordando el cese del uso de este inmueble para dicho fin, al entender acreditada la persistencia de las molestias denunciadas.

Según establece la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el presidente de una comunidad debe tomar las decisiones, y conseguir que se lleven a cabo, según lo que se haya acordado en la junta de propietarios. En función de la propuesta presentada, será necesario contar con la unanimidad de todos los vecinos o simplemente la mayoría de los presentes en la reunión. En las cuestiones del día a día, como la contratación de servicios o la gestión económica, no necesita de consenso, ni tampoco en actuaciones de urgencia que pongan en peligro la seguridad del inmueble, pero debe explicar todo lo que ha hecho.

Los ruidos son uno de los principales motivos de conflicto en una comunidad de propietarios. El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que no está permitido desarrollar "actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”, aunque conviene intentar resolver los conflictos de forma amistosa antes de mandarle un burofax, llamar a la policía e ir a juicio. Por tanto, es recomendable hablar con el vecino primero para comunicarle que te molestan los ruidos.

Una comunidad de propietarios atraviesa problemas de liquidez. Surge entonces una deuda por obras de nada menos que 7.805,75 euros y una de las vecinas decide adelantar el dinero para evitar un embargo tras un requerimiento judicial. ¿Qué pasa entonces si los vecinos se niegan a reintegrárselo? La Audiencia Provincial de Cantabria ha dado respuesta a esta pregunta en una sentencia del 15 de abril, fijando unos criterios muy útiles para entender cuándo procede el reembolso de gastos en este tipo de situaciones.

Pagar las cuotas pendientes de la comunidad no siempre cierra el problema. Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria ha puesto el foco en una situación muy habitual: propietarios que saldan sus cuentas… pero lo hacen tarde. El tribunal concluye que ese retraso puede salir muy caro, ya que los gastos generados para reclamar la deuda siguen siendo exigibles, aunque el importe principal se haya abonado, ya que forman parte del perjuicio causado al resto de vecinos.

¿Puede un propietario quedarse con una parte de la terraza situada en la cubierta del edificio tras haberla usado durante décadas? El Tribunal Supremo ha respondido en una sentencia aplicando un criterio con impacto directo en muchas comunidades de propietarios. Este tipo de conflictos obliga a diferenciar con precisión conceptos que a menudo se utilizan como sinónimos: terraza y cubierta. La terraza sí que puede ser de uso privativo y, por tanto, adquirirse por usucapión (mecanismo legal para adquirir la propiedad mediante su posesión durante años).

¿Qué ocurre cuando el acceso a una finca depende de atravesar la propiedad del vecino? El Tribunal Supremo acaba de responder a esta pregunta en una sentencia donde fija un criterio de gran importancia para quienes comparten accesos entre fincas en suelo rústico. En el caso resuelto, los dueños de un patio colocaron dos vallas de baja altura que podían abrirse manualmente. Los vecinos utilizaban ese espacio desde hacía años para acceder a su pajar con tractor o todoterreno, pero desde la instalación de las vallas, cada vez que querían pasar debían abrirlas a mano. El quid de la cuestión está en que el paso no quedó impedido y el Supremo lo considera una mera molestia, pero no altera la situación posesoria existente.

Las mejoras que se efectúan en una comunidad de propietarios suelen buscar el bien común, pero pueden perjudicar a un propietario colateralmente. Por ejemplo, al poner una luz para iluminar la urbanización, esta puede molestar a una vivienda. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es clara cuando se ejecuta una acción que favorece a la comunidad o a unos pocos propietarios en detrimento de uno solo: puede oponerse interponiendo una acción judicial de impugnación, aunque lo recomendable siempre es intentar solucionar el percance por la vía amistosa.

La Audiencia Provincial de Girona ha vuelto a poner el foco en uno de los conflictos más habituales en las comunidades de vecinos: las obras en patios de luces de uso privativo y los límites reales de las autorizaciones vecinales. La clave no está tanto en el cerramiento en sí, sino en un detalle que muchos pasan por alto: no cumplir las condiciones impuestas por la comunidad puede dejar sin efecto cualquier permiso y obligar a desmontar la obra, incluso años después.

Los conflictos vecinales por animales domésticos son frecuentes, aunque no siempre llegan a los tribunales, pero cuando lo hacen, las resoluciones judiciales ayudan a aclarar hasta dónde llega la responsabilidad por los daños causados. Es lo que ha ocurrido en Palencia, donde la Audiencia Provincial ha confirmado una condena por los perjuicios ocasionados por varios gatos en una propiedad colindante. El origen del litigio lo encontramos en unas obras realizadas en el patio de una vivienda. Durante la ejecución de los trabajos se vertió hormigón en el suelo y, mientras el material aún estaba fresco, varios gatos accedieron desde la finca contigua. El resultado fue evidente: pisadas marcadas en el cemento recién colocado y excrementos, lo que obligó a reparar el pavimento.

Si un vecino de la comunidad de propietarios tira colillas a tu patio o zonas comunes, es posible hacer una reclamación, tal y como recoge la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, en su artículo 9.1, que obliga a los propietarios a respetar las instalaciones generales de la comunidad, evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos. Asimismo, arrojar colillas al patio comunitario está prohibido por ley, y se pueden emprender acciones legales contra esta conducta.