La falta de acuerdo no permite a una comunidad de propietarios dejar vacante la presidencia como forma de funcionamiento. Así lo aclara la Audiencia Provincial de Bizkaia, que ha declarado nulo el acuerdo adoptado por una comunidad que decidió seguir funcionando sin presidente después de que la candidatura propuesta fuera rechazada.
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La sentencia, del 4 de junio, recuerda que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) prevé distintos mecanismos para garantizar el nombramiento del presidente cuando la elección no prospera, por lo que la comunidad no puede dar por finalizado el proceso sin cubrir este cargo.
El acuerdo que dejó vacante la presidencia de la comunidad
El conflicto comenzó en una junta de propietarios en la que la candidatura presentada para ocupar la presidencia no obtuvo la mayoría necesaria. Tras el resultado de la votación, con 34 votos en contra y 18 a favor, la comunidad acordó dejar el puesto vacante, manteniendo al vicepresidente en el ejercicio de las funciones presidenciales.
Uno de los propietarios impugnó judicialmente ese acuerdo. Tras su fallecimiento, la acción fue continuada por su esposa, que sostenía que la comunidad no podía funcionar manteniendo vacante la presidencia y que el vicepresidente podía sustituirlo en los supuestos previstos por la LPH, pero no convertirse en una solución permanente.
El Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Getxo consideró válida esa solución al entender que los estatutos permitían al vicepresidente desempeñar las funciones mientras se convocaba una nueva junta.
Cómo debe nombrarse al presidente cuando no hay acuerdo
La Audiencia de Bizkaia no comparte ese criterio y concluye que la comunidad no puede convertir la falta de acuerdo en una forma habitual de funcionamiento, ya que el presidente constituye un órgano de gobierno necesario, al ser quien ostenta la representación de la comunidad frente a terceros y en los procedimientos judiciales.
El artículo 13.2 de la LPH establece que el presidente debe ser elegido entre los propietarios y contempla distintos mecanismos para garantizar su nombramiento cuando la elección no prospera, entre ellos el turno rotatorio, el sorteo o, cuando resulte necesario, la designación judicial.
De esta manera, la Sala recuerda que el fracaso de una votación no pone fin al procedimiento; al contrario, la comunidad debe continuar el proceso mediante los mecanismos previstos hasta que el cargo quede cubierto.
La comunidad no puede dejar vacante la presidencia
Uno de los aspectos más relevantes del fallo es la diferencia que establece entre una vacante transitoria y una acordada por la propia comunidad. La primera puede producirse, por ejemplo, cuando el presidente cesa, renuncia, fallece o se encuentra imposibilitado para ejercer el cargo. En esos casos, el vicepresidente puede sustituirlo mientras se realiza un nuevo nombramiento.
Distinto es que la propia junta decida dejar la presidencia vacía porque ninguna candidatura ha obtenido la mayoría necesaria. Según la Audiencia, esa solución carece de cobertura legal y supondría una alteración del modelo de organización previsto por la LPH.
Además, añade que la legislación tampoco contempla una prórroga automática del mandato del presidente saliente. Por ello, la solución no pasa ni por mantener al anterior presidente ni por dejar vacante la presidencia.
En este sentido, la sentencia recuerda que la reforma de la LPH eliminó la antigua prórroga tácita del cargo, de modo que, agotado el mandato, la comunidad debe proceder a una nueva designación.
El vicepresidente no puede sustituir de forma indefinida al presidente
La resolución también aclara el verdadero alcance de las funciones del vicepresidente. Si bien el artículo 13.4 le atribuye la posibilidad de sustituir al presidente en casos de ausencia, imposibilidad o vacante, esa sustitución tiene un carácter temporal y no puede utilizarse para evitar el nombramiento de un nuevo presidente cuando la comunidad no logra alcanzar un acuerdo.
Asimismo, la Sala añade que el cargo de vicepresidente es facultativo, a diferencia del presidente. Por ello, entiende que carece de sentido dejar sin cubrir el cargo obligatorio y sostener el funcionamiento de la comunidad sobre una figura cuya existencia depende de la voluntad de los propietarios.
La nulidad del acuerdo y sus consecuencias
El desenlace de este conflicto ha sido tajante. La sentencia estima el recurso de apelación, revoca el fallo de primera instancia y declara la nulidad del acuerdo. Para el tribunal, el hecho de que la candidatura fuera rechazada no cerraba el proceso de elección, sino que obligaba a activar los mecanismos subsidiarios. La resolución no solo anula la decisión de la junta, sino que también impone a la comunidad el pago de las costas procesales de la primera instancia.
Con este pronunciamiento, la Audiencia de Bizkaia deja claro que la falta de consenso no permite alterar el modelo de organización previsto en la LPH. Si la junta no consigue elegir presidente, la comunidad deberá continuar con el procedimiento de designación hasta cubrir el cargo, recurriendo, si fuera necesario, al auxilio judicial.
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