Control de alquileres

El pasado sábado 16 de marzo entró en vigor el nuevo índice de referencia del Gobierno para limitar las rentas y la relación de las zonas de mercado residencial tensionado en Cataluña (140 municipios).

La Comisión de Vivienda y Agenda Urbana del Congreso ha aprobado una proposición no de ley del PP con la que se insta al Gobierno a reformar o derogar los artículos de la Ley de Vivienda que vulneren aquellas competencias exclusivas de las comunidades autónomas. A favor de la iniciativa han votado PP, Vox, PNV y Junts, mientras que PSOE, Sumar, Podemos y Bildu han votado en contra, con la abstención de ERC. La Comisión ha rechazado otra iniciativa del PP para que se eliminen los mecanismos de regulación de los alquileres e insta al Gobierno a ampliar el número viviendas en régimen de alquiler asequible destinadas a jóvenes.

Barcelona y otros 17 municipios catalanes no son zonas tensionadas, aunque la Generalitat los ha incluido en su lista. Utilizando los datos oficiales publicados por el Ministerio de Vivienda y que teóricamente representan la realidad del mercado del alquiler en España, la ciudad de Barcelona no cumple con los requisitos para ser considerada área de mercado residencial tensionado, por lo que no podría poner en marcha las medidas de control de precios.

Con la publicación en el BOE de la relación de las zonas de mercado residencial tensionado en Cataluña, 140 municipios de la región pueden aplicar desde el 16 de marzo los criterios y obligaciones para los pequeños y grandes propietarios de viviendas en arrendamiento. Los contratos en vigor siguen con los precios actuales, mientras en los nuevos alquileres entre particulares se vinculan a la renta del contrato anterior. El índice oficial de precios servirá solo para contener las rentas en los nuevos contratos de grandes tenedores o nuevos pisos de alquiler. Pero también hay que tener en cuenta cambios en las prórrogas o los incentivos fiscales para los caseros particulares.

El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado el Sistema estatal de referencia de precios de alquiler que servirá para que las CCAA que lo planteen puedan declarar áreas de mercado residencial tensionado, según la Ley de Vivienda. También oficializa la relación de zonas tensionadas en Cataluña, donde ya se podrá aplicar un control de precios a los arrendamientos en 140 municipios a partir del sábado 16 de marzo, entre ellos las cuatro capitales catalanas e importantes ciudades del Área Metropolitana de Barcelona.

El dato definitivo de la inflación de febrero, que ha cerrado en un 2,8%, confirma que los contratos de arrendamiento a los que les toque su renovación anual durante este mes de marzo tendrán que calcular el incremento sobre este dato, y no por el actual tope del 3% impuesto por el Gobierno para mitigar la subida de los arrendamientos. El precio medio del alquiler pasará a ser de unos 812 euros al mes, con un aumento de unos 265 euros anuales, según los cálculos de idealista/data para una vivienda tipo piso de dos habitaciones. Son casi 25 euros menos al año que si se hubiera actualizado con el límite del 3%.

El índice de precios de alquiler que ha aprobado el Gobierno muestra unos niveles de precios que están alejados de las rentas que un inquilino puede encontrar en el mercado actual. En concreto, utilizando la sección censal como unidad básica y los mismos sistemas de ponderación, los datos basados en la muestra anunciada en idealista en febrero de 2024 ofrecen un precio por metro cuadrado de 11,6 euros, mientras que el índice del ministerio se queda en los 7,9 euros: un 32% más bajo, según un estudio realizado por idealista. El nivel de precios es el mismo que el registrado en 2017.

Sumar ha registrado una proposición no de ley en el Congreso para prohibir "de forma expresa" la venta de patrimonio público de suelo y vivienda de la Administración General del Estado, y que se permita la transmisión gratuita a otras entidades públicas para aumentar el parque de alquiler. La formación de Yolanda Díaz también plantea una moratoria de tres años que impida la compraventa de viviendas a fondos de inversión y población no residente. Además, propone al Ministerio de Vivienda que el índice de precios de alquiler incluya sanciones ante posibles subidas excesivas de los precios.

Miles de alquileres van a cumplir durante este 2024 con los cinco años de vigencia del contrato y tanto propietario como inquilino tendrán que decidir si renuevan un año más (hasta un máximo de tres años) o si dan por concluido el acuerdo. El precio medio total de un alquiler tipo de dos habitaciones alcanza actualmente los 950 euros al mes en España, mientras que esa misma vivienda se alquilaba en marzo de 2019 por una media de 800 euros. Tras las sucesivas renovaciones anuales vigentes en contrato, alcanzará ahora en torno a los 910 euros de mensualidad. Repasamos con datos de idealista si conviene seguir de alquiler o mudarse de casa en las capitales de provincia.

Éste será su noveno año en el sector que tanto le apasiona, el inmobiliario, y su segundo mandato al frente de la Asociación de Mujeres Profesionales del Sector Inmobiliario (AMPSI), donde acaba de salir reelegida como presidenta. Ana Luengo, economista de formación y con más de 20 años de experiencia en el sector audiovisual, liderará durante dos años más dicha organización que ya integra a más de 400 féminas, lo que la convierte en la mayor asociación de mujeres que trabajan en el sector inmobiliario de Europa. En su opinión, los principales problemas del sector son la falta de profesionalización y la falta de oferta de viviendas, debido al intervencionismo del Estado.

La consellera de Territorio de la Generalitat catalana, Ester Capella, ha anunciado que el Govern de la Generalitat presentará alegaciones al índice del alquiler del Ministerio de Vivienda. Ha reiterado que el sistema catalán de índices "es más preciso y permitirá que bajen los precios del alquiler", ya que un índice homogéneo no sirve. El Índice Oficial de Precios de Alquiler lleva en información pública desde el pasado 27 de febrero, y tras 10 días se publicará en el Boletín Oficial del Estado (BOE), si no hay modificaciones. Cataluña es la única CCAA que ha anunciado que aplicará las zonas de mercado residencial tensionado.

La retirada de viviendas en alquiler que se inició tras la aprobación de la Ley de Vivienda se intensificará con la entrada en vigor del índice de precios de referencia para regular los alquileres en zonas tensionadas, aunque, por el momento, sólo se aplicará en Cataluña, según Excellence Real Estate Circle. Sergio Gutiérrez, cofundador y socio director de este club de agentes inmobiliarios predice que, “de ahora en adelante, veremos cómo los inmuebles en alquiler, tanto de grandes como de pequeños propietarios, desaparecerán gradualmente”.

El Ayuntamiento de Alcorcón, bajo el Gobierno de Candelaria Testa (PSOE), ha pedido oficialmente a la Comunidad de Madrid ser declarada área de mercado residencial tensionado. La Ley de Vivienda faculta a las CCAA para que sean ellas las que declaren las poblaciones en las que se regularía el precio de los alquileres. La presidenta autonómica, Isabel Díaz Ayuso (PP), ya ha reiterado que Madrid nunca aplicará límites al mercado de la vivienda. La alcaldesa ya ha anunciado que si rechazan su petición promoverá una iniciativa legislativa municipal en la Asamblea regional. Analizamos con datos de idealista, la evolución de los precios del alquiler y de la oferta en el mercado en este municipio madrileño de más de 170.000 habitantes, la séptima ciudad más poblada de la región.

El portavoz del PP en la Asamblea de Madrid, Carlos Díaz-Pache, ha defendido que desde su formación no declararán ninguna zona tensionada en la Comunidad de Madrid, ya que consideran que "poner restricciones a los propietarios en el uso de sus viviendas lo que hace es encarecer el precio".

La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha asegurado que el sistema estatal de referencia del precio del alquiler, que por ahora solo se aplicará en Cataluña, no "perjudicará" a los pequeños propietarios y pide al resto de comunidades autónomas que atiendan las demandas de la ciudadanía porque "no puede ser que por darle una patada al Gobierno ahonden en la gran herida social". "Creo que este índice va a ser útil en las zonas tensionadas porque conlleva el control de los precios. Vamos a parar el incremento de los precios y, por tanto, vamos a posibilitar que las familias ahorren entre 1.500 y 800 euros al mes", ha señalado.

El dato adelantado de la inflación de febrero, que se ha situado en el 2,8% en tasa interanual, ha vuelto a poner de actualidad el tope del 3% impuesto por el Gobierno a la subida de los precios del alquiler en la renovación de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en 2024. Según consta en la LAU, y confirman varios expertos, la actualización anual de las rentas de alquiler se realizará siempre que conste en el contrato, y primará el acuerdo entre partes. Sin acuerdo, el índice que se aplique nunca excederá de la última variación del IPC que esté publicada.

Desde hace más de diez años España arrastra un déficit de viviendas: el desfase entre la oferta y la demanda ha dejado un saldo negativo de 200.000 viviendas en términos anualizados, la cifra más alta de la serie histórica del INE y el MIVAU. Mientras los expertos y el sector privado claman por corregir este “desfase” para solucionar el problema de la vivienda, las medidas políticas aprobadas siguen mermando la oferta disponible, tal y como señalan expertos inmobiliarios como Mikel Echavarren, CEO de Colliers España y Portugal, Beatriz Toribio, secretaria general de la APCE o Silvia López, socia de inmobiliario de RocaJunyent.

El consejero de Vivienda, Transportes e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid, Jorge Rodrigo, ha subrayado durante un acto oficial que el Gobierno encabezado por Isabel Díaz Ayuso no declarará ninguna zona tensionada en la región, al considerar que se está "interviniendo el mercado y lo único que conllevaría es que suban todavía mucho más los precios". Las declaraciones de Rodrigo surgen tras la presentación por parte del Ministerio de Vivienda del Índice estatal de referencia de precios de alquiler, que servirá para establecer las rentas en los nuevos contratos de alquiler para grandes tenedores en las áreas que se declaren como mercado tensionado.

La publicación del Sistema estatal de referencia de precios de alquiler es el penúltimo paso para que las CCAA que lo deseen puedan declarar áreas de mercado residencial tensionado, según la Ley de Vivienda. Es decir, establecer límites a los precios de los nuevos contratos de alquiler, nunca a los vigentes, que ya de por sí están limitados a una subida del 3% en 2024. Solo Cataluña lo va a aplicar, por el momento, en 140 municipios. idealista/news ofrece las claves y resuelve las dudas para los inquilinos y propietarios que se encuentren en estas zonas tensionadas.

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) ha presentado el nuevo sistema estatal de referencia de precios de alquiler basado en más de dos millones de declaraciones de la Renta de arrendadores. Este Índice Oficial de Precios de Alquiler se utilizará como referencia para los nuevos contratos en las zonas que se declaren tensionadas para grandes tenedores y en pisos que no hayan estado antes de alquiler (5 años). Para un pequeño propietario que realice un nuevo contrato de arrendamiento, la referencia será el contrato anterior. Cataluña, que ya tiene previsto declarar 140 municipios tensionados, deberá esperar a su publicación en el BOE, a partir de 13 de marzo.

El gobierno catalán ha mostrado su rechazo al sistema de índices de referencia de alquiler propuesto por el Gobierno, que ha optado por crear un índice homogéneo a todo el Estado español. Ambas administraciones acordaron el pasado mes de enero la aplicación de la ley de contención de rentas en los 140 municipios de Cataluña calificados como áreas tensionadas, quedando pendiente de aprobación los índices que se aplicarían en estos municipios.

El Tribunal Supremo de Estados Unidos ha decidido rechazar dos apelaciones que solicitaban una revisión de la normativa de control de alquileres de Nueva York sobre los desalojos a los inquilinos que no pagan su renta. La ley, que data de 1969 y se aplica a inmuebles construidos antes de 1974 y con seis o más unidades, ya ha sido motivo de controversia con anterioridad. En octubre de 2023, la Corte ya rechazó una solicitud que denunciaba la posibilidad de expropiar del Estado sin compensación económica. Cabe destacar que la normativa de Nueva York es una de las más favorables para los inquilinos en todo el país.

Segundo mes de aplicación del tope del 3% en la renovación anual de los contratos de alquiler de una vivienda habitual. Aquellos arrendamientos que actualicen precios durante este febrero pasarán a pagar una renta mensual media de unos 820 euros para un piso tipo de dos habitaciones, según idealista, lo que supone en torno a 290 euros más al año. Sin embargo, supondrá cerca de 40 euros menos anuales que si se hubiera mantenido la actualización con la inflación (3,4% en enero).

Con la entrada en vigor del límite a la renovación anual de las rentas, algunos inquilinos se están encontrando con la desagradable sorpresa de que el propietario quiere subirles las rentas un 5%: el 2% correspondiente a 2023, porque no le llegó a aplicar esta subida y el 3% para este año. Tanto desde Círculo Legal Barcelona como la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) recuerdan que se trata de una subida perfectamente válida porque la jurisprudencia existente en esta materia establece que se pueden acumular las subidas si no se hubieran aplicado, aunque los índices de actualización de rentas no se pueden aplicar con carácter retroactivo. 

En plena crisis inmobiliaria y con un nuevo Gobierno en el horizonte, el Reino Unido puede tomar nota de cómo ha afectado en Escocia el control del alquiler. En concreto, el límite de precios se encuentra en un 3% desde abril de 2023 qué provocó una subida desorbitada en los nuevos arrendamientos y una marcada bajada en el stock, además de reducir las inversiones en Edimburgo y Glasgow. El efecto es el mismo en España con el actual límite del 3% en la actualización anual de los alquileres.