El nuevo índice de alquileres limitará con precios mínimos y máximos las zonas tensionadas de Cataluña

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) ha presentado el nuevo sistema estatal de referencia de precios de alquiler basado en más de dos millones de declaraciones de la Renta de arrendadores. Este Índice Oficial de Precios de Alquiler se utilizará como referencia para los nuevos contratos en las zonas que se declaren tensionadas para grandes tenedores y en pisos que no hayan estado antes de alquiler. Para un pequeño propietario que realice un nuevo contrato de arrendamiento, la referencia será el contrato anterior. Cataluña, que ya tiene previsto declarar 140 municipios tensionados, deberá esperar a su publicación en el BOE, a partir de 13 de marzo.

El secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, ha sido el encargado de presentar este índice de precios de referencia del alquiler que servirá para las zonas que se declaren áreas de mercado residencial tensionado. Aunque Lucas ha querido destacar que “también va a servir como referencia en el resto del territorio, aunque no se declaren las áreas tensionadas, porque todos los ciudadanos podrán visualizar en el sistema su sección censal y una vivienda concreta para ver cuál sería el rango de referencia en los alquileres”.

El índice ya se encuentra disponible en la web del Ministerio y estará en información pública durante 10 días hábiles, para cumplir con el margo legal. Una vez examinada por las CCAA se publicará en el Boletín Oficial del Estado (BOE) a partir del 13 de marzo y a partir del plazo legal establecido se podrá aplicar el límite del alquiler a la zona declarada como tensionada.

Lucas ha destacado que este índice será homogéneo para todo el territorio nacional y se actualizará cada año. Este índice de precios del alquiler está basado en un sistema de rango de precios, que establecerá precios máximos y mínimos para una vivienda a partir de sus características tales como la superficie, el estado conservación y el certificado energético, la altura o el año de construcción, así como si cuenta o no con ascensor, aparcamiento, conserjería o zonas comunes.

El secretario de Estado ha explicado que “no todas las viviendas son iguales y hay algunas características que pueden estar fuera de lo contemplado aquí y que hay que tener en cuenta para conformar lo que es el rango en el que se inscribe esa vivienda. Porque hay posibilidades que nos permiten establecer características para poder negociar entre el arrendador y arrendatario, porque con un solo indicador, la tendencia es a aumentar el precio de las viviendas que tienen peor calidad sería un elemento que se podría producir con facilidad y sobre todo porque lo que se intenta es atender a la diversidad residencial”, ha concretado.

Por ahora, Cataluña es la única autonomía que ha avanzado en los trámites de la declaración de área de mercado residencial tensionado para 140 municipios de la región. Entre ellos destacan las capitales catalanas Barcelona, Tarragona, Lleida y Girona, y las principales poblaciones del Área Metropolitana de Barcelona, como Hospitalet de Llobregat, Terrassa, Badalona, Sabadell, Mataró o Santa Coloma de Gramenet, junto a Reus.

Durante la rueda de prensa, Lucas ha asegurado que otros territorios como Asturias o Navarra han expresado que les gustaría establecerlo en sus territorios, aunque no lo han trasladado al MIVAU. "Invito a otras comunidades a que puedan declarar zonas tensionadas", ha apelado el número dos de Vivienda. País Vasco también ha identificado las zonas de mercado tensionado en la región.

Sin embargo, el Govern ha mostrado su rechazo al sistema de índices de referencia de alquiler propuesto por el Gobierno, que será homogéneo a todo el Estado español. La consellera de Territorio de la Generalitat, Ester Capella, ha rechazado el índice propuesto por el Ministerio basado en un sistema homogéneo.

"El mercado de alquiler no es homogéneo a todo el Estado", ha remarcado. "En Cataluña existe un "sistema de índices que ha funcionado y que ya han demostrado que funciona", ha añadido. "Que exista un rango de valor superior hará que todo el mundo se rija al rango superior y, por lo tanto, no bajarán los precios de los alquileres en la zonas tensionadas del territorio", ha criticado la consellera catalana.

Reacciones al Índice Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda

Las reacciones a este índice de precios estatal no se han hecho esperar y Francisco Iñareta, portavoz de idealista, explica que “el Ministerio está fallando en el diagnóstico: la única manera de darle la vuelta a la dramática situación del alquiler no es actuando en los precios sino en la oferta. La subida de precios solo refleja el verdadero problema del alquiler, que no es otro que la falta de pisos. Dedicar tiempo y dinero a un índice que limite los precios es echar más gasolina al fuego y una falta de responsabilidad y sensibilidad con la desesperación de miles de familias que no encuentran casa en alquiler".

"Este tipo de medidas es no querer entender el problema y hacerlo aún mayor, reduciendo aún más el mercado. Nadie podrá decir que no se avisó: la destrucción de la oferta disponible tensiona los precios al alza y hace imposible el acceso a los colectivos más vulnerables. Seguir creyendo que hay que actuar en los precios de manera coercitiva no es el camino. No hacen falta años para comprobarlo y es sorprendente la insistencia en continuar con una política fallida", ha continuado.

"El índice de precios es un paso más que confirma la crónica de la muerte anunciada del mercado del alquiler. Es un ejercicio de reincidencia en políticas ya fracasadas en países de nuestro entorno donde destruyeron el mercado. A falta de conocer los detalles técnicos del índice y de su grado de representatividad real y aplicación local, el mero hecho de ponerlo en marcha demuestra que la llegada de la nueva ministra no ha supuesto un cambio de actitud y sigue ahondando en los mismos errores que han llevado a la situación actual”, ha finalizado el experto.

Por su parte, la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) aseguran que e índice de precios para topar el alquiler "creará más temor entre los propietarios y agudizará la huida de arrendadores de vivienda habitual del mercado".

“Estamos ante un drama social que requiere de una revisión de la Ley de Vivienda que incluya medidas eficaces que no contraigan la oferta y puedan aplicarse en todas las comunidades autónomas por igual, siguiendo criterios técnicos acordes al comportamiento real del mercado y no políticos”, ha señalado José María Alfaro, presidente de FAI.

Desde Alquiler Seguro, su director general, David Caraballero, afirma que “el principal problema del alquiler es la falta de oferta, que ha tensionado el mercado, con unos precios al alza. No creemos que un índice de precios sea la mejor solución a un problema de fondo, que es la falta de viviendas en alquiler en las principales provincias españolas. 

La Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña) también se ha pronunciado al respecto y alerta de que el índice de referencia para los precios del alquiler en mercados tensionados provocará "más confusión entre propietarios e inquilinos". También pide orientar los esfuerzos a conocer la evolución de la oferta de vivienda en alquiler en España.

"Si queremos hacer frente al problema del alquiler, debemos tener un diagnóstico preciso y acometer medidas que fomenten el desarrollo de la oferta de vivienda en alquiler, no que lo frenen", ha recalcado Beatriz Toribio, secretaria general de la asociación de promotores. 

Por otro lado, Toribio ha criticado que el índice presentado por el Ministerio presente tanta diferencia de precios entre la información que arrojan los datos del índice en comparación con la que ofrecen los portales inmobiliarios.

"Si bien en algunas zonas puede haber margen de negociación, en el caso de las grandes ciudades y zonas costeras, la diferencia entre el precio de oferta y el precio final no puede ser tan dispar debido a la falta de oferta", ha incidido. 

En este sentido, la secretaria general de APCE ha demandado información que arroje "transparencia" sobre la evolución del mercado del alquiler y ha pedido a los usuarios "ser conscientes" de que esta "no es una foto real del mercado", puesto que los datos que ofrece se corresponden a los precios de 2022. "Pese a este decalaje, habrá quienes lo tomen como base para actualizar los contratos de 2024, lo que generará más confusión y conflicto entre las partes", ha sentenciado.