Desde hace más de diez años España arrastra un déficit de viviendas: el desfase entre la oferta y la demanda ha dejado un saldo negativo de 200.000 viviendas en términos anualizados, la cifra más alta de la serie histórica del INE y el MIVAU. Mientras los expertos y el sector privado claman por corregir este “desfase” para solucionar el problema de la vivienda, las medidas políticas aprobadas siguen mermando la oferta disponible, tal y como señalan expertos inmobiliarios como Mikel Echavarren, CEO de Colliers España y Portugal, Beatriz Toribio, secretaria general de la APCE, Carmen Panadero, presidenta de WIRES, o Silvia López, socia de inmobiliario de RocaJunyent.
Durante la mesa redonda “La seguridad jurídica en el ámbito inmobiliario” organizada por la asociaciones WIRES (Women in real estate Spain) en colaboración con la Universidad Politécnica de Madrid y Roca Junyent, se han puesto sobre la mesa los problemas de seguridad jurídica que arrastra el sector inmobiliario: excesivas normas y dependencia de los planes urbanísticos o el incontable número de informes sectoriales, así como nuevas medidas políticas que merman el número de viviendas disponibles en el mercado.
La Ley de Vivienda, el límite al alquiler con topes del 3% actualmente y el nuevo índice de referencia del alquiler aprobado por el Gobierno son medidas que, a ojos de los expertos que han participado en la mesa redonda, no hacen más que disminuir la oferta de vivienda disponible con el consiguiente aumento de los precios, lo que genera un bucle difícil de salir.
Para Mikel Echavarren la Ley de Vivienda es un “laboratorio populista y de captación de votos”: antes de esta ley “hubo intromisión una ilegítima del Gobierno que por efecto de la guerra en Ucrania los alquileres solo pueden subir un 3%. Si limitaran las subidas salariales, nos echaríamos a la calle”, añade.
Beatriz Toribio señala que la Ley de Vivienda ha provocado “una estigmatización del inversor y del propietario particular” y ha aumentado la ocupación ilegal en viviendas de propietarios de particulares.
Críticas al nuevo índice oficial de precios de referencia del alquiler
Los expertos también se han pronunciado sobre el nuevo índice de referencia del alquiler creado por el Gobierno central para que las CCAA que lo deseen puedan declarar áreas de mercado residencial tensionado, según la Ley de Vivienda. Es decir, establecer límites a los precios de los nuevos contratos de alquiler, nunca a los vigentes, que ya de por sí están limitados a una subida del 3% este año. De momento, sólo Cataluña lo va a aplicar en 140 municipios. Este nuevo índice se aplicará a grandes tenedores o viviendas que no hayan estado en alquiler en los últimos cinco años.
Este nuevo sistema ofrece un rango de valores máximos y mínimos de precios de alquiler de viviendas que sirve, a título orientativo, para la fijación de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda. “El inquilino irá al precio más bajo y el propietario al precio más alto con datos de 2022, con lo que habrá un decalaje de dos años. Esto provoca más desinformación entre propietarios e inquilinos”, sostiene la secretaria general de la APCE.
Y es que la fuente de información principal para fijar los precios de referencia es la información tributaria contenida en las declaraciones del IRPF de 2022 para estimar el alquiler en 2024, es decir, hay un desfase de dos años. Además, no los han actualizado con el IPC o con las limitaciones al alquiler del 2% anual de los últimos años.
Por todo ello, la experta demanda medidas que favorezcan el desarrollo de la actividad del sector privado para resolver el problema de la falta de vivienda. “En cinco o 10 años vamos a tener un problema más grande con subidas de precios de las viviendas más importantes”, añade Toribio.
Otras medidas que lastran la oferta de viviendas
Silvia López, que además de ser socia de inmobiliario de Roca Junyent, también es secretaria del Consejo de Administración de Neinor Homes, ha puesto sobre la mesa el excesivo número de normas y el incontable número de informes sectoriales que hacen difícil la aprobación de un plan y que “cuando nace, nace obsoleto”. En materia de vivienda, critica que los largos plazos para el desarrollo de suelo finalista y la regulación de los alquileres están provocando una menor oferta de casas.
La experta, además, critica medidas llevadas a cabo en Barcelona, como la de reservar el 30% de una promoción de obra nueva a vivienda protegida, una norma que ha desincentivado a los posibles inversores y, como consecuencia, hay menos obra nueva en el mercado. Otra medida que, según Silvia López, ha boicoteado la puesta en el mercado de más vivienda es la de derecho de tanteo y retracto por parte de las administraciones públicas.
Por su parte, Carmen Panadero ha abogado por evitar destinar m2 de residencial para levantar apartamentos de corta y media estancia para, así, no reducir aún más la oferta de vivienda en el mercado. "Es mejor no trasladar la vivienda residencial al alquiler de temporada, sino usar edificios terciarios para levantar alquileres de corta y media estancia, lo que se conoce como apartahoteles de toda la vida", añade.
La Comunidad de Madrid, una isla en medio del mar
La mesa redonda ha arrancado con la participación de María José Piccio, directora General de Vivienda de la Comunidad de Madrid. En palabras de Mikel Echavarren, “el sitio más progresista en cuanto a vivienda es Madrid porque se favorece la inversión, el resto es ir en contra”.
Piccio ha señalado que la seguridad jurídica tiene un papel clave y que el suelo es la materia prima de la vivienda. Y los tiempos de desarrollo del suelo son excesivamente largos que pueden superar los 10-15 años. Ha puesto sobre la mesa la modificación de la Ley del Suelo, que en los próximos meses se avanzará en su tramitación, para reducir estos tiempos de tramitación de las licencias para obra nueva. Esta modificación de la ley del suelo sustituirá las licencias por declaraciones responsables, en especial en la licencia de primera ocupación.
Además, han aprobado un plan de choque con 10 nuevas medidas de impulso en materia de vivienda 2024/2025, que incluye nuevos incentivos fiscales, como una nueva deducción en el IRPF del 25% para los hipotecados a los que haya subido el interés de su hipoteca respecto a diciembre de 2022.
Asimismo, el plan incluye el cambio temporal de uso de suelo de oficinas, un seguro de impago gratuito durante más anualidades y más oferta en los pequeños municipios de la región.
El nuevo índice de alquileres limitará con precios mínimos y máximos las zonas tensionadas de Cataluña
El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) ha presentado el nuevo sistema estatal de referencia de precios de alquiler basado en más de dos millones de declaraciones de la Renta de arrendadores. Este Índice Oficial de Precios de Alquiler se utilizará como referencia para los nuevos contratos en las zonas que se declaren tensionadas para grandes tenedores y en pisos que no hayan estado antes de alquiler (5 años). Para un pequeño propietario que realice un nuevo contrato de arrendamien
Cómo y a quién afecta el índice oficial de precios de referencia del alquiler en zonas tensionadas
La publicación del Sistema estatal de referencia de precios de alquiler es el penúltimo paso para que las CCAA que lo deseen puedan declarar áreas de mercado residencial tensionado, según la Ley de Vivienda. Es decir, establecer límites a los precios de los nuevos contratos de alquiler, nunca a los vigentes, que ya de por sí están limitados a una subida del 3% en 2024. Solo Cataluña lo va a aplicar, por el momento, en 140 municipios. idealista/news ofrece las claves y resuelve las dudas
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