Valorar una casa

La agencia de calificación crediticia prevé una subida generalizada de los precios de la vivienda en las principales economías europeas en los próximos tres años, con España a la cabeza. Según S&P, los inmuebles se encarecerán este año un 9,3% en España, más del doble que en el conjunto de Europa, mientras que en 2027 y 2028 los incrementos serán de más del 6%, por encima de lo que estima en Alemania, Francia, Italia, Reino Unido o Portugal. La fuerte demanda, el patrimonio acumulado y una oferta insuficiente de vivienda seguirán impulsando los precios al alza.

El precio de la vivienda usada en venta en España lleva 21 meses consecutivos anotándose máximos de la serie histórica de idealista, desde que en mayo de 2024 superase por primera vez el tope alcanzado durante el boom inmobiliario en 2007. Este enero de 2026, se sitúa en 2.650 euros/m2, tras registrar una subida anual del 18,4%, el mayor incremento registrado hasta ahora por el portal inmobiliario. En las grandes ciudades, las casas usadas en Madrid (14,8%), Barcelona (9,4%) y Valencia (15,9%) vuelven a subir y sus precios también están en récord. Descubre el precio en tu zona.

Saber qué es el valor catastral es fundamental a la hora de operar en el mercado de la vivienda.

Las compraventas de viviendas cada vez tienen más cerca revalidar sus niveles máximos desde el boom inmobiliario. Según los datos del Consejo General del Notariado, entre enero y noviembre de 2025 se firmaron casi 680.000 transacciones en toda España, un 4,8% más interanual y el volumen más alto en dicho periodo desde 2007, por lo que todo apunta a que el ejercicio marcará máximos desde el boom. No obstante, en el undécimo año, las operaciones firmaron su segundo descenso interanual, mientras la firma de hipotecas resiste en positivo y los precios no dan tregua en su escalada alcista.

El Pleno del Congreso de los Diputados ha rechazado el 'decreto ómnibus' que aprobó el Gobierno el 23 de diciembre y que incluía una bateria de medidas, desde la subida de las pensiones a la prórroga de la suspensión de los desahucios de hogares vulnerables por impago del alquiler y las deducciones fiscales por rehabilitar viviendas, los nuevos coeficientes para calcular la plusvalía municipal o la prohibición de cortar los suministros básicos a los hogares vulnerables. Los votos en contra de PP, Junts y Vox han dejado sin efectos jurídicos el decreto y han protagonizado la primera gran derrota parlamentaria del Ejecutivo de 2026, aunque no se descarta que vuelvan a votarse de forma independiente para que muchas de ellas salgan adelante en las próximas semanas.

España se mantiene entre los países de la UE donde más se está encareciendo la vivienda. El pasado verano, registró la sexta mayor subida del bloque comunitario tanto en términos trimestrales como interanuales, según los datos de Eurostat. En concreto, los precios subieron un 2,9% en el mercado doméstico respecto al segundo trimestre, frente al 1,6% que repuntaron en la eurozona y el conjunto del bloque comunitario; y se dispararon un 12,8% en términos interanuales, frente al 5,1% de la eurozona y al 5,5% de la UE. Hungría (21,1%), Portugal (17,7%) y Bulgaria (15,4%) encabezaron las subidas respecto al tercer trimestre de 2024.

Las compraventas de viviendas se reactivaron a finales del año pasado. Según los datos adelantados por el Colegio de Registradores, las transacciones repuntaron un 7,1% interanual en noviembre, hasta situarse en 58.533 unidades en toda España, rompiendo con tres meses consecutivos de descensos. Mientras, la firma de hipotecas volvió a crecer a un ritmo de dos dígitos, tras sumar más de 43.200 préstamos para la compra de vivienda. "Estos datos suponen un repunte frente a la estabilización observada desde los meses de verano", señala la estadística registral.

El precio de la vivienda usada en España registra una subida del 16,2% interanual durante el último trimestre del año, superior a la registrada en el tercer cuarto del año (15,3%). Este aumento, el mayor desde la burbuja inmobiliaria, deja el metro cuadrado en 2.639 euros, según idealista, y supone un nuevo máximo histórico de las casas de segunda mano en venta. Entre los grandes mercados, los precios también han subido en Madrid (17,5%), Valencia (15,3%), Sevilla (12,9%), Málaga (12,4%) y también Barcelona (9,4%). Así ha cerrado el precio de la vivienda usada en tu ciudad.

Las compraventas de viviendas cerraron octubre en 64.290 operaciones, el cuarto mejor dato de lo que va de año, pero supone un descenso del 1,9% anual y ya es el tercer descenso anotado este 2025, que arrancó con subidas de dos dígitos, y se espera que vuelva a cerrar por encima de las 700.000 viviendas vendidas. El precio medio sube un 6,7% anual hasta los 1.921 euros/m2, entre los más altos de la serie histórica del Consejo General del Notariado. Mientras, la concesión de hipotecas aumenta un 6,7% hasta superar los 32.600 préstamos para vivienda, el 50,8% del total en el décimo mes del año.

La oferta de vivienda se reduce, no se construye lo suficiente y hay inseguridad jurídica para los arrendadores, mientras la población española crece y los precios también se incrementan a lo largo de 2025, un 16,4% en las casas en venta en lo que va de año, y un 5,8% en los arrendamientos. Estos y otros hechos son los que impulsan la escalada de precios y lo que ha posicionado a la vivienda como la principal preocupación de los españoles. En este artículo, mostramos la opinión de distintas voces del sector para saber si seguirán subiendo los precios de las casas en 2026 y qué ocurrirá con las operaciones.

Los precios de la vivienda y del alquiler siguen creciendo en Europa. Los últimos datos de Eurostat del segundo trimestre destacan un crecimiento del 5,4% anual en la UE, del 5,1% en los países de la zona euro, alcanzando en España el 12,8%, de los más altos del continente. Desde 2010, la vivienda se ha encarecido un 60% en la región, mientras que los arrendamientos se han disparado más de un 30%. Con estas cifras, la Comisión Europea de Ursula von der Leyen ha creado la primera cartera de vivienda de la UE y acaba de lanzar un plan para aumentar la construcción de vivienda asequible, frenar los alquileres de corta estancia y luchar contra la especulación en el sector.

El mercado de la vivienda en España ha seguido marcado durante 2025 por un aumento de los precios, tanto en venta como en alquiler, superando a los máximos alcanzados el año pasado, que ya rebasaban a los del boom inmobiliario, e un entorno de poca oferta que no es capaz de satisfacer a la demanda existente. Las casas en venta han crecido en lo que va de año un 16,4% hasta noviembre, y de media se ofertan por 2.605 euros/m2, según idealista. Mientras, el alquiler ya tocó techo el pasado mes de junio (14,6 euros/m2), y en estos 11 meses se ha incrementado un 5,2%. Todas las capitales, salvo Melilla, han tocado techo de rentas a lo largo de este año, y casi la mitad (23) se anotaron récord de precios de vivienda usada en venta.

Los analistas de la entidad han revisado al alza sus previsiones del precio de la vivienda en España. Según su último informe de mercado, la vivienda se encarecerá este año un 12%, cuatro puntos más de lo que estimaba hasta ahora, mientras que en 2026 subirá otro 7%, tres puntos más de sus cálculos iniciales; y en 2027 repuntará un 4%. Las mayores subidas se darán en las grandes ciudades, la costa mediterránea y las islas, zonas donde hay concentración de población y una elevada demanda extranjera. Según Bankinter, la falta de oferta residencial seguirá impulsando los precios.

¿Puede el sentido de la circulación influir en el precio de las viviendas en venta? Las calles del Eixample en sentido bajada al Centro y Puerto de Barcelona cuentan con precios medios de las viviendas en el mercado más altos que aquellas casas en venta en calles vecinas en sentido salida de la ciudad, según el análisis de idealista sobre ocho calles destacadas de este distrito barcelonés. En el tercer trimestre de 2025, esa diferencia de valores llegó a ser 9,2% entre unas vías de bajada y las otras. En el tercer trimestre de 2023, la comparativa de precios entre ambas alcanzó su mayor distancia, con más de un 20% de distancia.

Las compraventas de viviendas se están ralentizando en España y no porque falte demanda. Según el servicio de estudios de BBVA, la moderación no se produce "porque falten compradores, sino porque escasea el producto y se intensifican las subidas de precios". Sus previsiones apuntan a que las transacciones se mantendrán estables en torno a 725.000 unidades en 2026 y que la vivienda se encarecerá un 9%, una décima menos que en el ejercicio actual. Además, alerta de que "el desequilibrio entre demanda y oferta se mantendrá", por lo que urge a tomar medidas para impulsar la construcción de viviendas, sobre todo asequibles.

En el décimo mes del año se inscribieron en los registros 67.789 transacciones de viviendas en toda España, un 2,5% menos interanual, tras la caída del 12% que han registrado las operaciones de obra nueva. En cambio, las de viviendas usadas han batido récord de la serie histórica del INE, con 53.325 unidades, un 0,5% más interanual. Cantabria (8,9%), Andalucía (4,1%) y Extremadura (3,1%) fueron las CCAA con los mayores incrementos de compraventas respecto a 2024, mientras que Madrid (-11,7%), Canarias (-11%) y Baleares (-11%) protagonizaron los descensos más acusados.

El portavoz de idealista, Francisco Iñareta, analiza la situación del mercado de la vivienda y sus previsiones para 2026. La situación de la vivienda en España a cierre de 2025 está clara: emergencia nacional. La falta de oferta se ha vuelto endémica, pero el foco sigue puesto en atacar los precios desde posturas altamente ideologizadas. Llevamos años instalados en este marco y es imprescindible abandonar este enfoque para adoptar un nuevo rumbo basado en el consenso. Lamentablemente creemos que va a ser prácticamente imposible deshacer lo andado y las medidas avanzadas en las últimas semanas inciden en el camino equivocado. En 2026, los precios seguirán subiendo y la oferta seguirá bajando, tanto en venta como en alquiler.

Pese a que el ritmo de compraventa de viviendas hasta octubre avanza un 11,3% por encima de las cifras del año pasado, hasta rozar las 595.000 operaciones, los Registradores han observado una ralentización de las transacciones en los últimos tres meses. Pese a que los números se mantienen en niveles históricamente altos, se han anotado descensos en agosto (-3,5%) y octubre (-3,6%), y un leve repunte en septiembre (2,7%), lejos de los repuntes por encima del 30% de marzo o mayo. Las hipotecas siguen al alza, y ya suman 16 meses consecutivos de subidas. En lo que va de 2025, acumulan más de 415.000 préstamos sobre viviendas, un 15,2% más que en 2024, y acaparan el 70% de las operaciones.

El problema de acceso a la vivienda es, según los agentes inmobiliarios, la escasez. Prácticamente no hay mercado de alquiler en grandes ciudades como Barcelona y una de las causas es el miedo de los caseros, pues cada vez hay más propietarios que venden sus viviendas por la inseguridad jurídica actual. Así lo afirma Eva López Cordero, CEO de Fincas Eva, que expone: “hemos detectado un incremento claro de propietarios que están valorando vender su vivienda por miedo a los impagos o a la okupación”.

El precio de la vivienda usada en venta en España ha registrado su precio más alto desde que idealista tiene registros, tras una subida del 16,1% interanual durante noviembre, situándose en 2.605 euros/m2. Frente al pico anotado durante la burbuja inmobiliaria en la primera década de este siglo, los precios se han encarecido un 23,2%. Madrid (17,7%), Valencia (15,3%), Palma (14,1%) y Sevilla (13,6%) protagonizan las mayores subidas entre las grandes ciudades, por delante de Málaga (12,5%) o Barcelona (9,5%). Descubre el precio de la vivienda en venta en tu zona.

Las compraventas de viviendas vuelven a crecer. Según los notarios, en el noveno mes del año se formalizaron 58.845 transacciones en toda España, un 5% más interanual, tras haber registrado descensos en los dos meses anteriores. Mientras, el precio medio de los inmuebles vendidos ha marcado máximos de la serie en 1.940 euros/m2, lo que arroja un incremento del 6,3% interanual y suma su vigesimosexto aumento consecutivo. Varias CCAA han registrado un retroceso de operaciones, como Madrid, Cantabria, Canarias o Navarra.

A pesar de que el precio de la vivienda usada en España se ha incrementado un 15,7% en el último año, muchos municipios han experimentado descensos en su mercado residencial, según idealista. Los 10 municipios en los que más se han abaratado los precios se reparten entre seis autonomías (Galicia, Andalucía, Murcia, Cantabria, Extremadura y Castilla y León) y han alcanzado descensos superiores al 13%. El jienense Torreperogil y el extremeño Arroyo de la Luz lideran el ranking con un 21% de caída. El estudio incluye el municipio en el que más ha bajado la vivienda de cada CCAA.

La Comunitat Valenciana y la Región de Murcia se reparten siete de los 10 municipios españoles en los que más ha subido el precio de la vivienda usada en el último año, como en Cox (54%) y Rafal (53%) o Torre Pacheco (46%) y Fuente Álamo (44%). Todos los incrementos en esta decena de localidades se encuentran por encima del 35%, superando ampliamente el precio medio nacional, que en octubre aumentó un 15,7%, según idealista. El municipio coruñés de Malpica de Bergantiños (57%) encabeza esta clasificación, en un estudio que también analiza la población que más ha visto crecer los precios en cada CCAA.

El precio medio de la vivienda libre subió un 12,1% en el tercer trimestre del año en tasa interanual, hasta alcanzar los 2.153 euros por m2, récord de la serie histórica iniciada en 1995, según datos de la estadística sobre el valor tasado de la vivienda del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.D

Tras anotarse la primera caída de operaciones en más de un año el pasado agosto, las transacciones de viviendas registraron un incremento del 3,8% anual, con 63.794 compraventas, la cifra más alta registrada para un mes de septiembre de toda la serie histórica del INE. Además, es el segundo mejor dato de 2025, tras el de julio, en un mes en el que las ventas de obra nueva aumentaron a dos dígitos (10,8%) y la usada un 2%. Ya se ha superado el medio millón de compraventas, y en nueve meses ya se acumula un 14,4% más de operaciones.