La sobreoferta de viviendas y el endeudamiento de las familias provocará que los precios de la vivienda en España aceleren su descenso en 2009 y 2010, según bbva. El servicio de estudios del banco estima que para el año que viene la vivienda caerá un 5% y en 2010 retrocederá un 8% adicional. “La vivienda seguirá bajando durante 3 o 4 años”
El servicio de estudios también señala que el stock de viviendas que existe en la actualidad en nuestro país es de entre 800.000 y 1,4 millones, viviendas que el sector inmobiliario tardará en absorber. Pero bbva cree que para la primera mitad de 2010 el exceso de casas comenzará a reducirse suavemente. La entidad considera necesaria una reducción de precios para animar la demanda
Según sus cálculos, la carga financiera de los hogares en 2008 ha crecido al 17% de su renta disponible, si bien, caerá hasta el entorno del 14% el próximo año, como consecuencia del descenso de los tipos de interés. En este sentido, la entidad cree que los tipos de interés oficiales del bce caerán hasta el 1% durante la primera mitad de 2009
Previsiones de bbva para el precio de la vivienda
¿Qué predijo bbva en años anteriores?
Para el año 2007, bbva estimó que el precio de la vivienda iba a subir entre un 3 y un 5%. "Se intensificará la desaceleración generalizada percibida en 2006" sañaló a finales de 2006, cuando percibía que "dinamismo del empleo y la población, así como las mejores perspectivas de la demanda de no residentes, producirán un ajuste gradual y ordenado del mercado inmobiliario pese al ligero endurecimiento de las condiciones financieras"
Para 2008, estimaba que iba a registrar "caídas en términos reales". El jefe del servicio de estudios de la entidad, Javier Escrivá, recalcó que sería un "ajuste suave" y, en ningún caso, tan brusco como el que se produjo en los 90 con caídas en términos reales de hasta el 15%. Según Escrivá, a partir del año 2008 "habrá un periodo de unos años con los precios de la vivienda prácticamente estabilizados", algo que ahora ya no suscribe
168 Comentarios:
Internet - Internet ofrece fácil acceso a información sobre un producto, comparaciones y compra del mismo en cualquier parte del planeta sin salir de casa. Lo mismo para buscar trabajo lejos de su ciudad o incluso pasar el tiempo. Además, para las empresas cada vez es más normal comprar las piezas en distintas partes del mundo aprovechando los mejores precios de cada región. Información es un arma poderosa y los datos gratis y accesibles a todos son cada vez más frecuentes.
CENTROS COMERCIALES - Pronto veremos las calles limpias del pequeño comercio y todos rumaremos e los grandes centros comerciales como si de una procesión dominical se tratase. Esta distribución masiva a los consumidores llevará a costes más bajos y posibilidad de mayores descuentos en los precios. Estos mega centros de distribución cada vez ofrecen más servicios, desde viajes de vacaciones, a automóviles y gasolina, pasando por tarjetas bancarias o seguros personales.
EURO - Aunque la economía española languidezca durante al menos 10 años, la europea se recuperará antes, lo que llevará a un Euro fuerte. Este factor también es deflacionario. Impedida de ganar competitividad devaluando la moneda no quedará otro remedio que bajar precios ya que la recuperación española dependerá en gran parte de las exportaciones ya que el consumo interno se verá bastante condicionado por la crisis. Dada que esta relación entre fortaleza del euro y efecto en exportaciones e importaciones no es lineal, muchos podrán decir que un Euro fuerte hará con que las exportaciones sean más difíciles y las importaciones más fáciles y por lo tanto una balanza comercial más deficitaria en euros llevará a más inflación, pero lo cierto es que una reducción acelerada del consumo llevará a que consumamos menos de todo, incluyendo importaciones. La prueba es que en los 90 una devaluación de la peseta no llevó a un saldo comercial positivo ni a bajadas de precios sino todo lo contrario. Los políticos españoles protestarán por un euro fuerte, pero una vez más España estará en contraciclo con el resto de Europa y la única salida es la deflación de precios en bienes y servicios.
LA CRISIS - Si algo de bueno trajo la crisis (no hay mal que por bien no venga) fue la vuelta de los valores del trabajo, ahorro, esfuerzo, paciencia entre otros que parecían haber sido sustituidos por el consumo, la deuda y la vanidad para los restos. El endeudamiento está bajando a marchas forzadas, el desapalancamiento empresarial está a la orden del día y el ahorro en tiempos de miedo de perder el puesto de trabajo está a la vuelta de la esquina. Todo esto junto llevará a menos dinero en circulación, y por lo tanto... deflación a la vista.
JAPON - Japón no es exactamente una causa para la deflación en España, ya que el comercio entre ambos países es insignificante. Pero Japón es una prueba de que la deflación en España es posible. Después de una expansión crediticia y una doble burbuja bursátil e inmobiliaria, nos encontramos igualito que Japón en 1996. Y a ello siguió una crisis que parecía haber terminado hace un par de años con tipos a cero y una deflación que no deja lugar a dudas.
COMMODITIES - Los precios bajos del petróleo, bien como de otros activos durarán durante algunos años más, al menos hasta que EEUU y Europa recuperen el crecimiento. Energía más barata, al menos a corto y medio plazo, y materias primas más baratas llevarán a precios más bajos y... deflación.
BENEFICIOS - La bajada de beneficios por el aumento de la competencia y el descenso del consumo también llevará a la deflación. Igual que menos impuestos recaudados llevarán necesariamente a menos gasto público. Además, a las quiebras de las constructoras y de los bancos seguirán quiebras en otros sectores. Esto será temporal y volveremos a los beneficios crecientes, pero es una ayuda más a contribuir a la deflación, al menos por ahora.
CONSUMO - Después de repasar todas las fuerzas arriba, os dije que la crisis hará bajar el consumo. Sin embargo, más dañino que la crisis será el cambio de mentalidad de los consumidores que pasarán de consumidores y deudores a ahorradores. Con este escenario la deflación está asegurada. Como muy bien dijo "the Economist", después de 30 anos de fiesta toca un resacón de narices. Este cambio de mentalidad será consecuencia de varios factores: menos rentas (la bolsa será bajista y los tipos serán cero), sueldo más bajos (veremos constructores reciclados en operadores de centros de atención al cliente cobrando menos de la mitad que antes, eso los que tengan la suerte de tener trabajo), menos crédito (los bancos no incurrirán en los riesgos de los últimos años), menos jóvenes (que consumen más que los mayores, que ya han concretado las mayores compras de una vida), empobrecimiento patrimonial (en virtud del rebentamiento de esa burbuja tantas veces negada) y lo más preocupante, las deudas hipotecarias astronómicas que ahogan cada vez más familias y que llevarán a miles de personas a la ruina. Todo esto llevará a que lo bueno ya no sea tener el Audi a crédito último modelo, si no disponer de una cuenta bancaria llena y llegar holgado a fin de mes.
Me ha llevado más de 2 horas escribirlo, pero no sabéis la alegria que me ha producido juntar todos estos factores y hacer un relato con principio, medio y fin y que se entienda por todos (al menos eso espero). Ojalá disfutéis leyéndolo lo mismo que he disfrutado yo escribiéndolo. :-)
Y hay más. Después de explicar porqué España será deflacionaria en los próximos años, toca explicar ahora, ante este escenario, cuales son, a mi ver, las mejores estrategias para invertir, para los negocios y para las familias y particulares.
En cuanto la deflación llegue, los tipos obviamente bajarán. Cuanto? La Fed ya los ha puesto a 1% y no le temblará el pulso para ponerlos a 0, tal como en los 30 y durante la II guerra mundial. El BCE se le seguirá (la deflación al principio será en Europa también, aunque durará menos) aunque no creo que llegue a ponerlos a 0. Quizás 1,5% sea el mínimo. Los tenedores de bonos anteriores a la deflación podrán sacar un buen pellizco ante esta bajada de tipos tanto a corto como a largo plazo.
Una cosa menos agradable será la bajada de los beneficios empresariales (por otra parte escandalosos en muchos casos). Esto llevará a una caída acentuada de las cotizaciones (que ya está en marcha pero está lejos de terminar), pero solo en la transición. Una vez que estabilice el mercado financiero y termine la recesión, los beneficios volverán a crecer. Segun un modelo que hemos usado hace poco, una subida de 1% en el PIB provoca una subida de 3% en los beneficios (por eso han crecido entre el 10% y el 20% en los últimos años). Eso significa que si el PIB crece, digamos, 2% al año de media en la próxima década (menos de la mitad de la última) los beneficios crecerán cerca del 6% en términos reales a los que hay que restar el 1 o 2% de deflación lo que los deja entre el 3% y el 4% nominales, que no está nada mal.
Así, las estrategias son:
INVERSIÓn:
- Bonos, especialmente durante la caída de tipos. Luego ya poco se puede ganar. Evitar los bonos basura.
- Acciones de Utilities (eléctricas, gasistas, petroleras, telefónicas,...), ya que son más estables que las demás y no tan afectadas por la crisis. Algun banco puede ser también atractivo ante la perspectiva de futuras fusiones, pero esta apuesta es demasiado arriesgada.
- Acciones en general, después de la transición a la deflación. Como ya hemos dicho los beneficios empresariales podran crecer entre el 3 y el 4% al año en deflación. Eso significa un crecimiento de la cuotizaciones entre el 4% y el 6% reales asumiendo una deflación entre el 1% y el 2% y que la razón P/E (precio de la acción dividido por beneficios) se mantiene constante. Si sumamos el 3% o 4% de dividendos llegamos a una cifra que no está nada mal.
- Olvidense de la diversificación. Cuando las acciones caen en un pánico vendedor, caen todas, independientemente de que haya razones para ello o no. Esto no es una sorpresa. Cuando las cosas van bien, los inversores pueden concentrarse a analizar las diferencias entre países, entre sectores o entre empresas y apostar por las más atractivas. Pero en una crisis, los inversores apelan a la liquidez inmediata y venden todo al precio que sea, así que la supuesta correlación de mercados queda anulada por las interrelaciones entre los mismos.
- Favorecer las nuevas tecnologías en detrimento de las obsoletas. Los sectores de ordenadores, electrónica y telecomunicaciones lleva años inmerso en un mercado sectorial deflacionario y no por ello se han hundido. En un contexto de deflación es cuando los buenos más se destacan y los ineficientes más se hunden.
- No todos los sectores son afectados de igual manera por el bajo consumo. Los más afectados son las ventas de coches, los muebles de casa, el tabaco, los viajes de turismo, libros, moda, deportes y las cenas fuera. Los más beneficiados suelen ser el farmacéutico, turismo interno, la comida casera y el equipamento electrónico. Las marcas reconocidas y los productos de lujo o de alta calidad seguirán atractivas a los ojos del público.
- Alejarse de los inmuebles. Tal como los coches devaluan el 10% anual hasta valer casi 0€ a los 10 años (que es más o menos cuando cuesta más el mantenimiento que el valor del mismo) también los pisos sufrirán el mismo destino. Se acabaron las inversiones y las revalorizaciones en el ladrillo. Segun un amigo arquitecto, una estructura de hormigón tiene una vida útil de 50 años aproximadamente, a partir de la cual los costes de mantenimiento son más altos que la construcción de raíz, de ahí que estimo que los precios de un inmueble caigan un 2% al año de media a medida que va avanzando la edad. Un piso de más de 50 años valdrá prácticamente 0€ (tal como un coche con 10), dado que saldrá más caro el arreglo que tirarlo y hacer uno nuevo.
- Alejarse de los bienes de coleccionismo. Estos bienes son un buen refugio en un contexto de inflación pero dudo que puedan aguantar la deflación. Yo mismo coleccionaba monedas (hasta que llegó el euro), pero lo veo como una distracción y no como inversión. Cuadros, monedas, sellos, muebles del siglo XVIII, entre otros perderán valor con la deflación.
- No endeudarse. Al igual que la compra de casas más grandes y más caras fue un buen negocio en los 80, dado que la inflación se comió la deuda muy rapidamente, una deuda es una enorme carga en un contexto de deflación. Mejor decantarse por el alquiler hasta que se vea una mejor estrategia.
NEGOCIOS Y EMPRESAS:
- Cortar costes y ganar productividad. Por motivos obvios, dado que subir precios es el camino hacia la ruina, cortar precios y aumentar la productividad es la única manera de sobrevivir.
- Anticipar la deflación. Espere por la bajada de precios y retrasar las compras lo más posible. Cuanto más aguante, más capacidad de negociación habrá. el tiempo juega a favor.
- Evitar exceso de capacidad. La capacidad de producción no utilizada es un gasto y una carga insoportable en muchos casos.
- Reducir los inventarios en almacén al máximo. Preguntenselo sino a los vendedores de ordenadores que a principios de los 90 se han quedado con almacenes llenos de PC 286 sin vender. No se olvide que su stock pierde valor de día para día, y encima tiene que ir contabilizando esas pérdidas en el momento en que esas bajadas se producen independientemente de que se vendan o no.
- Apueste por nuevas tecnologías, no viejas.
- Apueste por volumen de ventas. Aproveche las economías de escala y recuerde que es preferible vender más y mantener la capacidad de producción al 100% y los inventarios en los huesos.
- Desarrolle productos propios. Si es con una patente mejor aun. Estos productos son ajenos a la deflación.
- Explote los nichos de mercado. Con la deflación, cuanto menos competidores en su mercado, mejor.
- En commodities, al contrario del sector tecnológico donde los productos son altamente diferenciados entre las varias marcas, sea el productor más barato o retirese. No tiene la mínima posibilidad de sobrevivir si no es el más "low-cost".
- Cuidese del proteccionismo. Con la victoria de Obama en EEUU y la crisis mundial el proteccionismo crecerá y la globalización sufrirá una "parada técnica". verifique si hay riesgo de que esto ocurra en su sector, especialmente si se es un empresa de exportaciones o importaciones.
- Preparese para más devaluaciones competitivas. Las turbulencias en el mercado de divisas y las devaluaciones decretadas por los países dependientes de las exportaciones se mantednrán por algun tiempo más. Sin embargo, la caída del Euro a largo plazo es muy improbable.
- Centrese en su negocio. La diversificación es cuando hay exceso de liquidez y crecimiento de precios y beneficios. Deje eso para más tarde.
- Aumente el servicio al cliente. Cuando se retrae el consumo es cuando el trato al cliente es más importante, ya que este tiene más por donde elegir y sus competidores le acosarán para ganárselo.
- Reparta el riesgo con los trabajadores y ajuste sueldos a la baja. Con la inflación, si se comete un error con una contratación no hay problema. Con el tiempo ese sueldo quedará en línea con el mercado a base de subidas cero. Con la deflación la solución es pagar sueldos bajos y ofrecer un bonus por beneficios para compensar.
- Cuanto más aguda sea la deflación, más altos serán los intereses reales (aunque las tasas nominales sean 0%). Evite las deudas, construa una buena base financiera para los malos tiempos y adáptese a los tipos reales altos.
- No emitir bonos. Espere a que bajen los tipos para hacerlo en mejores condiciones. AUMENTE EL CAPITAL YA. Si espera demasiado puede que ya no tenga condiciones para emitir nuevas acciones ante el pánico vendedor de los inversores.
PERSONALMENTE:
- Espere a bajadas de precios antes de comprar. Ahora el tiempo corre a su favor, no tenga prisas, negocie, compare precios y consiga buenos descuentos. Esto no quiere decir que sea así con todo. Si le duele hoy la cabeza no espere a que bajen las aspirinas. Hay un limite de espera para todo.
- Ahorre. En tiempos de vacas flacas y de deflación el efectivo es el que manda.
- Reduzca el consumo. Son malos tiempos para los compradores impulsivos, ya que en este contexto la paciencia y la perseverancia son recompensados.
- Evite los apalancamientos. Apalancamiento significa que gana 10 cuando el mercado sube 1 pero también que usted pierde 10 si el mercado baja 1. Endeudarse para invertir es un consejo que no debe dar ni a su peor enemigo.
- Añada valor a su empresario/contratador. Si es un asalariado, asegurese de que el valor que crea a su empresa es superior a su sueldo, de lo contrario le forzarán a bajar el sueldo o le despedirán con indemnización (si no la quitan antes). En una deflación tener gente desocupada es un coste muy alto y su patrón lo sabe.
- Las inversiones garantizadas pueden ser una opción, pero como ya he explicado, solo en un contexto de refugio, es decir, es mejor ganar 0% si la alternativa es perder 20%. Pero una vez se estabilice el mercado, la mejor alternativa probablemente vuelva a ser la bolsa.
Y con esto he terminado. Son las 3h30 y menos mal que mañAna tengo curso y puedo darme cabezadas sin perjudicar demasiado al rendimiento. Ufff... espero que haya valido la pena.
Hola: tirad de hemeroteca y vereis como los sesudos estadistas del B.B.V.A, se equivocaron reiteradamente en los % de bajada que iba a sufrir la vivienda desde el año 2002, entonces ellos auguraban la desaceleración del precio de la vivienda, motivada por la falta de demanda.
En el 2002 nos anunciaban que dado ya, el cambio de moneda, la vivienda no subiría mas del 6%, vimos a final de ese mismo año que la subida fué de un 16%.
Así sucesivamente año tras año hablandonos de burbuja inmobiliaria.
Sres adivinos, espero que vuelvan a equivocarse,la vivienda no bajará en el 2009, muy al contrario volveremos a creer que podemos pagar nuestra hipoteca y nos animaremos a la compra.
SaºLudos.
No me gusta el foro nuevo. Los americanos dicen , "if ain't broke, don't fix it". si algo funciona, no lo arregles!...reconozco que estaba enganchado y ya no lo estoy. Es como si le cambian el sabor a tu marca de cigarrillos, será mejor pero ya no te gusta. Que pena, auque mi novia está encantada. Saludos a todos
Tampoco me creo la estadistica del bbva
Señoritos del foro, habeis pensado que miles de pisitos del 2006 y 2007 no se han empezado y estan parados por la famosa crisis y la super corrupcion española
Las cifras son cifras, lo que hay que saber es la cantidad de pisos que se construyen en cada ciudad o pueblo en particular. lo malo de todo es que la construccion se acabo el mega boom y la super locura de construir y construir, entonces sobran miles de empleos que repercute en otros sectores y hace un estallido del famoso desempleo.
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Esas no son maneras de contestar, comprendo que estés malhumorado si las cosas no te van bien pero no la tomes conmigo. Yo a tí no te deseo ningun mal.
Te diré que no tengo ninguna mentalidad especulativa sólo las circunstancias de la vida me han puesto donde estoy. Si tengo una casa y he comprado otra es porque los años me han traído hasta aquí y no te creas que ha sido cuestión de suerte sino de mucho trabajar y de mucho ahorrar.
Ya sabrás aquello de que "en este mundo traidor nada es verdad ni mentira sino que depende del color del cristal del que se mira". si estuviera en la edad de comprarme por vez primera una casa estaría diciendo lo que en este foro es el discurso dominante " que nadie compre", "paciencia que van a seguir bajando". mi posición es de vendedora . No una vendedora que espera hacer negocio. No. Una vendedora que compró caro, que tiene que vender más barato de lo que esperaba. Y desde esta posición te digo lo siguiente: como yo hay cientos de miles de personas que están dispuestas a bajar pero que si tienen que bajar tanto que no merezca la pena vender, no venderán .
&Iexcl;qué tengas suerte!
Enlagloria,por fin alguien con sentido comun en este foro!! Suscribo totalmente todo lo que has dicho,en este foro hay mucho comprador-especulador a la baja (tan malos como los especuladores a la alta que ellos critican),y que sinceramente no hacen mas que decir sandeces.Si por ellos fueran los pisos llegarian a valer 20 euros...estoy de acuerdo que los precios del 2007 eran una barbaridad (lamentablemente yo compre entonces,por circunstancias,porque me fui a vivir con mi pareja,y entonces era el precio del mercado,y nadie te decia que iban a bajar,si no que no iban a dejar de subir),pero los precios de ahora tampoco son normales por lo bajo.Son precios de crisis,igual que antes eran precios inflados.Como todo es un nuevo ciclo que pasara.No creo que haya nadie tan ingenuo que piense que los pisos se equipararan a los salarios,nunca jamas los pisos se han equiparado,mas que nada porque los sueldos nunca suben tantisimo.Y evidentemente,la vida sube a lo largo de los años (aunque los salarios jamas lo hagan en la misma proporcion),y no esperareis que en el 2010 los pisos valgan como hace 20 años,porque nada vale lo mismo que hace 20 años.
Como bien dices enlagloria,hay miles de vendedores hipotecados que pueden bajar sus pisos hasta cierto punto,dejando de ganar dinero e incluso perdiendo,pero obviamente mientras puedas ir pagando la hipoteca (como va a suceder ahora con la gran bajada del Euribor) no van a malvender sus pisos por debajo de lo que les queda de pagar de hipoteca.Como lo van a hacer sino?Pidiendo un prestamo para poder cancelar la hipoteca?Os creeis que la gente va a ser tan tonta de endeudarse para vender un piso al precio que muchos quereis?Quedarse sin piso y encima con una nueva deuda...es de idiotas vamos.
Yo misma estoy vendiendo mi piso (sin ninguna prisa),porque por circunstancias y aprovechando la gran bajada de precios que ya ha habido en obra nueva puedo irme a un piso nuevo y mas grande.Porque por mucho que os empeñeis en decir que no se compre (lo que me parece una estupidez de bastante ignorantes),precisamente ahora es el momento de comprar para el que se lo pueda permitir,porque precios asi no los vereis en la vida.Y yo no he comprado para especular ni mucho menos,sino porque estoy recien casada y quiero formar una familia,para lo que necesitabamos un piso algo mas grande.Creo que es algo de lo mas licito...para el nuevo piso no voy a tener hipoteca,y el actual que pese a ser de segunda mano esta super reformado de calidad y os aseguro que es una monada,asi que tarde o temprano lo vendere,tarde un año o tarde dos,y ya lo tengo por debajo de lo que me resta de hipoteca,y no pienso bajar un euro mas,primero porque el piso lo vale con el dinero que hay aqui metido en reformas,y segundo no es por cabezoneria como pensais muchos (que decis,ya bajaran ya...) sino porque evidentemente si me quedan 200.000 euros de hipoteca por pagar (por poner un ejemplo), no voy a vender por 150.000,se cae de cajon... pues como yo en esta situacion hay cientos de miles de hipotecados mas,asi que no espereis tal brutal caida de precios tan generalizada,y mas con el Euribor por los suelos como ahora.Si tardo 3 años en venderlo,pues bueno,3 años,hasta 30 que me quedan de hipoteca mira si tengo años para esperar,y encima con una hipoteca mas baja que hace un año...
Aqui el verdadero problema que teneis es que por mucho que digais,a la gran mayoria os encantaria comprar y tener vuestro piso como todo el mundo,pero lo que os jode ahora es que el banco no os conceda la hipoteca y os tengais que conformar con tirar el dinero mes a mes en un alquiler de algo que nunca sera vuestro y cuando se os acabe el contrato ir de lao a lao en busca de otra cosa.
Como me va a tocar el gordo tengo una duda; alguien sabe si ya es seguro que el año que viene no se paga el impuesto de patrimonio? me parece que el gobierno todavía no ha aprobado nada, aunque lo prometió. tendría que aprobarse en el próximo consejo de ministros. Por otra parte algunas comunidades como Madrid si que han dicho que el impuesto será 0 el año que viene. (Para declaración del 2008) alguien sabe algo más? que os toque algo en la lotería , gracias y felices fiestas.
Por cierto, tengo una sugerencia a idealista, sería bueno poder postear directamente desde el foro general, actualmente solo se puede hacer desde las noticias y para mi es mas interesante seguir el foro general.
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