Opinión

Están encendidas las alarmas por internet y por las redes sociales sobre el plazo de prescripción para reclamar el importe abonado en concepto de gastos de hipoteca: algunos expertos señalan que dicho plazo finaliza el próximo 23 de enero de 2024. Pero la respuesta es que no. Carmen Giménez, abogada titular de G&G Abogados, señala que el plazo para reclamar los gastos hipotecarios, en el peor de los escenarios, finalizaría el próximo 14 de abril de este año. Y este plazo de prescripción puede ser interrumpido en cualquier momento mediante un burofax o una reclamación extrajudicial.

El urbanismo se ha olvidado de los niños en España. Así lo afirma Marcos Sánchez Foncueva, director general del desarrollo urbanístico madrileño de Los Cerros. En su opinión, es uno de los más graves e indeseables defectos del urbanismo, que desconoce las necesidades de los niños. Foncueva considera que el urbanismo español ha encerrado al niño en el hogar o en lugares ultra especializados pensados exclusivamente para ellos, como centros de juego o centros comerciales con espacios exclusivos y excluyentes donde el niño pierde la belleza urbana. Por ello, el experto apuesta por técnicas etnográficas, por la educación urbana y ambiental, por el arte, el paisaje y los espacios públicos.

José Ramón Zurdo, director general de Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) recuerda que actualmente la oferta de viviendas, sobre todo en alquiler, viene reduciéndose porque a los propietarios no les compensa el alquiler, debido a los riesgos e inseguridad jurídica que hay actualmente. Por ello, considera muy interesante potenciar otra vez la compra de viviendas, tanto para vivir en ellas, como para su posterior inversión vía arrendamiento. Así, la oferta de alquiler también aumentaría y los precios se relajarían.

El economista Miguel Córdoba sostiene que en los últimos meses hemos asistido a un rosario de noticias relacionadas con la disminución del número de hipotecas para la adquisición de viviendas, hasta el punto de que ya más de la mitad de las transacciones se realizan sin utilizar esta vieja figura jurídica. Puede que la subida de los tipos de interés tenga algo que ver con este fenómeno, al igual que la existencia de mucha liquidez en el sistema. En su opinión, hay otros factores que están influyendo en este descenso, como el cambio de actitud de los españoles: se casan menor y no quieren tener hijos.

España tiene un grave problema de desigualdad territorial, según Marcos Sánchez Foncueva, director general del desarrollo urbanístico madrileño de Los Cerros. En su opinión, no hay que enfrentar campo y ciudad, sino cohesionar ambos mundos. Asegura que hay claros ejemplos en Europa que demuestran que las políticas o estrategias más acertadas y productivas para alcanzar una adecuada redistribución espacial de los territorios se fundamentan en la atracción de capital humano y en favorecer el emprendimiento de los pobladores que habitan las áreas rurales. En definitiva, señala que ruralidad y urbanidad no son diferentes.

Isabel Alonso de Armas, directora de sostenibilidad y desarrollo de negocio en BMI Group Sur de Europa, señala que 2022 ha sido un año clave para el impulso del autoconsumo, que creció +108% sobre 2021. Además, en torno al 30% de los 3GWp de autoconsumo instalados en 2022 corresponden al sector residencial, favorecido por los altos precios de la energía en dicho año, así como por las ayudas de los Fondos Next Generation. En su opinión, la energía fotovoltaica en autoconsumo cada vez tendrán mayor implicación en las nuevas promociones y en la rehabilitación del parque edificado.

Luis Corral, CEO de Foro Consultores, recuerda que vivimos un momento de crisis de oferta y de demanda de vivienda y, a la vez, el promotor lo tiene cada día más complicado para desarrollar obra nueva. Señala que España necesita alrededor de 120.000 viviendas nuevas al año para cubrir las necesidades de la demanda y en 2022 no llegaron a 100.000. Sin embargo, alerta de que pesa más la escasez de oferta que la menor demanda, lo que produce un efecto de subida o contención de los precios de la vivienda. En su opinión, no se promueve más por el elevado precio del suelo, los costes de construcción y los financieros.

La Ley por el derecho a la vivienda, que entró en vigor el pasado 26 de mayo, limita de forma considerable los derechos de todos los arrendadores de viviendas, pero especialmente, los de los grandes tenedores de viviendas, entre los que están incluidos la mayoría de los promotores y constructores de este país, según José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA). Las razones que están detrás son las cesiones obligatorias para viviendas protegidas o las limitaciones, incertidumbre e inseguridad de esta ley que provocan una reducción de la oferta de alquiler. 

Mariano Fuente, exconcejal de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, reivindica una amnistía para la vivienda en España. Una amnistía que la libere de restricciones administrativas y que permita mayor densidad en nuestras ciudades, que permita, por ejemplo, utilizar edificios de usos alternativos para levantar residencial. Pero también reivindica una manifestación del sector ante la puerta de todos los organismo públicos a los que les rebosan expedientes necesitados de informes sectoriales que paralizan miles de viviendas para construir en España.

Las Smart cities están de moda. Así opina Marcos Sánchez Foncueva, gerente de la Junta de Compensación de Los Cerros (Madrid. En su opinión, su concepto está en boca de políticos, estrategas, personajes relevantes de los sectores inmobiliario y financiero. Abundan las propuestas, los estudios, los análisis y la defensa, más o menos a ultranza, de sus postulados. Y le recuerda a otra de las modas que sigue siéndolo, la sostenibilidad. Sostiene que la ciudad ha de ser inteligente, sostenible, global y, por supuesto, también sensible.

El impacto de las nuevas tecnologías y sus posibilidades están condicionando la toma de decisiones en la que considero la profesión más antigua del mundo, el agente inmobiliario. Mariano Fuentes, exconcejal de Urbanismo de Madrid, recuerda que ya podemos convertir cualquier contrato de alquiler en un token que se puede vender a un inversor, siempre con un seguro de impago que respalde la operación. Según Fuentes, este modelo permite obtener rentabilidades de dos dígitos a pequeños propietarios.

Nueva York ha sorprendido con las nuevas medidas restrictivas sobre los apartamentos para cortas estancias, que han provocado la retirada del mercado de parte de la oferta. Según explica Natalia Tova, abogada de EY, la ciudad de los rascacielos ha tomado una postura extrema y, aunque no ve necesario llegar a esos límites, sí que defiende que tanto los apartamentos turísticos (AT) como las viviendas de uso turístico (VUT) tengan un marco normativo y una regulación establecida, con el objetivo de proteger los intereses y la calidad de vida de los vecinos y a la vez fomentar un turismo de calidad.

Marcos Sánchez Foncueva, gerente de la Junta de Compensación de Los Cerros, señala la importancia de la participación ciudadana en los procesos urbanos, no sólo por su implicación directa en el diseño de las ciudades, sino también por la mejora de la calidad de vida de los vecinos. Y destaca la actuación de las juntas de compensación como uno de los avances históricos más significativos del urbanismo español tanto en la gestión, como en la generación de ciudad.

La gran mayoría de los profesionales inmobiliarios considera que la tecnología es crucial para el futuro del sector inmobiliario, tal y como recuerda el exconcejal de Urbanismo de Madrid, Mariano Fuentes. Pero en su opinión, sin una digitalización masiva de todos los agentes intervinientes en el proceso, no será posible una industrialización efectiva. Para ello, se necesitan fábricas con una producción en cadena rentable, comprensión y formación específica. Fuentes sentencia que la industrialización no viene, ya está aquí.

La reunión mantenida entre la Generalitat y el Gobierno de Pedro Sánchez hace unos días no ha dado los frutos pretendidos por el gobierno autonómico. A pesar de haber propuesto un listado de 140 municipios sobre los que espera poder realizar la declaración de Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT), el Gobierno central ha desestimado dicha pretensión a la espera, según la abogada de EY Natalia Tova, de la definición de un índice de referencia de los precios del alquiler homogéneo para toda España.

Es habitual que un propietario venda una vivienda, pero que no la entrega al comprador hasta pasado un determinado período de tiempo. El plazo máximo para la entrega de llaves de la vivienda queda pactado en la escritura pública de compraventa. Y la figura legal que debe de usarse es el comodato, tal y como recuerda Carmen Giménez, socia titular del despacho G&G Abogados.

Marcos Sánchez Foncueva, nuevo gerente de la Junta de Compensación de Los Cerros, uno de los ámbitos urbanísticos del sureste de Madrid, inicia una nueva andadura en idealista/news con su blog "Punto de encuentro". En su primer artículo de opinión, destaca la importancia de la ciudad para el ser humano. Puede explicarse desde muchas perspectivas, pero siempre estará en transformación. Señala que se habla de humanizar la ciudad, pero realmente considera que al ser una creación genuinamente humana, hay que hablar de rehumanizar los espacios.

Mariano Fuentes, exconcejal de Urbanismo de Madrid, desgrana la situación de la vivienda protegida en España. Fuentes asegura que en la actualidad no es rentable construir este tipo de producto en muchas regiones de nuestro país y expone ejemplos como el de la Comunidad de Madrid. "En El Cañaveral, el nuevo barrio del sureste de la capital, el precio medio de alquiler es de 13,13 euros/m2, bien, pues el módulo para alquilar vivienda protegida es de 8,89 euros/m2. Es decir, por más gastos, servicios, trasteros o plazas de garaje que quieras sumar, no salen los números", afirma.

El economista Miguel Córdoba repasa las principales variables económicas para desmontar la teoría de que "España va como una moto", una expresión que el Gobierno en funciones ha popularizado en las últimas semanas. Sin embargo, las cifras no miran en esa dirección: la mayoría de los habitantes depende de subsidios para subsistir y, por tanto, no aportan valor económico, mientras que el país arrastra una elevada deuda pública, un crecimiento medio inferior al de países como Alemania o Francia y una tasa de paro récord. Además, en los próximos años crecerá con fuerza el número de jubilados, lo que pondrá en jaque el sistema.

A pesar de que la Ley de Vivienda actual deja en manos de las Comunidades Autónomas decisiones que deben ser aún adoptadas, como la determinación de las zonas de mercado residencial tensionado, hay modificaciones que tienen efecto desde su entrada en vigor y que afectan directamente a los arrendatarios de vivienda. Entre ellos, la posibilidad del inquilino que se encuentre en una situación de vulnerabilidad de solicitar una prórroga extraordinaria de un año una vez transcurra el plazo legal de 5 o 7 años o los tres años de prórroga legal tácita si el arrendador es un gran tenedor.

El Tribunal Supremo le ha dado la espalda a quienes no pudieron reclamar la plusvalía municipal antes de la declaración de inconstitucionalidad del Tribunal Constitucional del pasado 26 de octubre de 2021. El alto tribunal estima que una liquidación tributaria no recurrida antes del 26 de octubre es ya una situación consolidada y que, como tal, no queda afectada por la declaración de inconstitucionalidad del impuesto ni puede ser anulada con base a la misma. José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, hace una valoración al respecto.

José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), señala una foto preocupante sobre la vivienda en España: 3,83 millones de viviendas vacías, frente a un mercado del alquiler muy tensionado, donde cada vez hay menos oferta. En su opinión, gran parte de estas viviendas vacías lo están, por miedo a alquilar. "El próximo Gobierno tiene la misión de solucionar este grave problema y nosotros proponemos que la garantía del Estado sea la llave para abrir las viviendas vacías al alquiler", sentencia.

Luis Corral, CEO de Foro Consultores, estima que España necesita cerca de 120.000 viviendas nueva al año para cubrir las necesidades de la demanda. Hay mucha más gente que quiere comprar frente a las que desea vender. Mientras tanto, en su opinión, los partidos lanzan propuestas que la mayoría de las veces se quedan en papel mojado. Por ejemplo, el PSOE y SUMAR quieren aumentar el parque de vivienda en alquiler asequible, mientras que el PP aboga por derogar la actual Ley de Vivienda y penalizar la ocupación.

Con las elecciones generales a la vuelta de la esquina, Mariano Fuentes, exconcejal de urbanismo de Madrid y actualmente profesional en Vía Ágora, cree adecuado preguntarnos si el crecimiento urbano y, por tanto, la llegada de nueva población de otros municipios puede llegar a condicionar el cambio de color político en un lugar y si esto fuera así, si la clase política pudiera idear algún mecanismo legal, obviamente, para ralentizar ese cambio ideológico imparable con el único objetivo de no perder votos. Por ello, analiza el caso de Rivas-Vaciamadrid, un municipio madrileño que ha experimentado un desarrollo urbanístico sin parangón bajo un gobierno de izquierdas. ¿Puede este crecimiento demográfico sin precedentes cambiar la balanza del voto? Para Fuentes, sí.

Los primeros meses de 2023 han evidenciado el creciente dinamismo del mercado inmobiliario de lujo en Málaga. Esta ciudad se ha convertido en un destino sumamente atractivo para compradores internacionales de alto nivel, lo que ha impulsado un crecimiento sólido y prometedor de esta plaza. Alexander Vaughan, cofundador de Lucas Fox, nos habla del mercado malagueño y de el aumento de potenciales clientes que han observado en los últimos meses, un 6% más en comparación con el año anterior.