La venta de casas y la firma de hipotecas frenan en seco: los gráficos que explican qué pasa en el mercado

La vivienda ha dado un paso más en su tendencia de moderación y ha registrado los mayores descensos interanuales desde que el mercado tocó suelo en 2013. Las últimas cifras de los notarios y el INE correspondientes a la firma de hipotecas y a la compraventa de viviendas durante junio han registrado caídas pronunciadas tanto en términos mensuales como interanuales. En lo que se refiere a las operaciones de venta, los descensos incluso han borrado el balance positivo del conjunto del año.

Y detrás de este cambio de tendencia encontramos varios factores que empiezan a hacer mella en el sector residencial: los cambios normativos, la falta de Gobierno y, sobre todo, la ralentización económica. Un escenario que está retrasando la toma de decisiones por parte de los compradores.

“A pesar de que afectan más las políticas municipales y las autonómicas, porque son las que tienen competencias en materia de vivienda y urbanismo, la confianza en el mercado es fundamental a la hora de tomar la decisión de mayor importe de tu vida como es la compra de una vivienda. Es muy importante que la sociedad y los compradores perciban una estabilidad política y una buena gestión por quienes manejan las riendas de su país. Por tanto, periodos largos en situación de incertidumbre no ayudan a tomar este tipo de decisiones, aunque lo fundamental sea la marcha económica del país y la estabilidad laboral, claves para desarrollar el proyecto de vida de los ciudadanos”, explica Daniel Cuervo, vicepresidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

En esa misma línea, Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, señala que “el momento económico suele influir más que la incertidumbre política, aunque no quiere decir que sea más importante. La incertidumbre política no ayuda a dinamizar este sector, mientras que la incertidumbre económica afecta a las expectativas de los ciudadanos y en el mercado de la vivienda es fundamental tener buenas expectativas para afrontar la compra de una vivienda y a medio plazo hay un deterioro. Es una decisión a largo plazo, que conlleva un desembolso muy importante en el tiempo, y que la mayoría de la gente no solo se mueve por hechos, sino también por expectativas. Y las incertidumbres no ayudan”.

Por su parte, Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, sostiene "estos factores están afectando aunque no tienen por qué derivar en un cambio de tendencia, sino que de momento son coyunturales. Todo dependerá de qué pase con la formación del nuevo Gobierno y del color que éste tenga, por lo que podríamos ver más descensos o bien, una vuelta de la buena sintonía del mercado y una entrada de los inversores que están a la espera de ver qué sucede". 

Para entender la influencia de la economía y el empleo en la vivienda, basta recordar que esta no es la primera vez que el mercado se enfrenta a un parón político en los últimos tiempos. De momento, y después de que hace dos semanas el candidato Pedro Sánchez no lograra el respaldo necesario para ser investido, España encadena cinco meses con un Gobierno en funciones, la mitad de tiempo de lo que estuvo en 2016. Tras no formarse un Ejecutivo después de las elecciones de diciembre de 2015, se repitieron los comicios y Mariano Rajoy fue investido a finales de octubre de 2016. En ese tiempo, sin embargo, el ladrillo siguió viento en popa, aupado por la remontada económica. Repasamos cómo está el mercado a través de la evolución del PIB, el empleo, las hipotecas, las compraventas y el precio de la vivienda.

1. El PIB crece al menor ritmo en cinco años

La ralentización global provocada por factores como la guerra comercial entre EEUU y China y la cercanía del Brexit están pasando factura al crecimiento económico doméstico. Según los datos del INE, en el segundo trimestre el PIB creció un 0,5% intertrimestral y un 2,3% en tasa anual. Se trata del ritmo de expansión más reducido desde 2014, el año en el que empezó la recuperación. Aun así, los organismos nacionales e internacionales dan por hecho que el PIB crecerá más de un 2% en el conjunto del año, firmando uno de los mejores resultados del mundo desarrollado.

2. El paro baja poco y hay millones de ocupados temporales

El Ministerio de Trabajo confirmó la semana pasada que el paro vivió su peor julio desde 2008, tras disminuir en apenas 4.253 personas. De momento, el número de desempleados sigue por encima de la barrera de tres millones, con una tasa de paro que todavía supera el 14%, por encima de la media europea y la que registran países como Alemania, Reino Unido o EEUU. En el caso concreto de la construcción, julio se ha saldado con el primer repunte del desempleo en 11 años.

Por otro lado, la Seguridad Social tiene más afiliados que nunca con 19,53 millones de ocupados a cierre del séptimo mes del año, aunque los sindicatos sacan el lado negativo a este récord: según publica la agencia Europa Press, más de la mitad de los nuevos asalariados de la última década tiene un contrato temporal y hay más de tres millones de empleados que duran menos de una semana en su puesto de trabajo.

3. Las hipotecas firman su peor dato desde 2013

En junio se firmaron 22.261 préstamos para la compra de vivienda, un 16,2% menos interanual, según los notarios. Es la mayor caída en seis ejercicios y, según los expertos, se debe a factores como la incertidumbre política y económica y a la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, cuya batería de novedades supuso el adelanto a mayo y el retraso de muchas operaciones. Recordemos que entre las medidas que más podrían haber influido están la obligación de los bancos de enviar la documentación con antelación (al menos de 10 días) a los notarios que elijan los consumidores, para que estos puedan revisar el contenido y solventar posibles dudas.

4. La venta de viviendas deja el saldo anual a cero

En línea con los préstamos hipotecarios, el sexto mes del año registró un descenso en el número de compraventas de casas. Según el INE, en junio se traspasaron 40.961 viviendas, casi un 14% menos que un mes antes y un 9% menos interanual. Y estas caídas han dejado el saldo anual a cero; es decir, entre enero y junio de este año se han vendido las mismas viviendas que en el primer semestre de 2018. El mercado, no obstante, cree que el balance del ejercicio debería ser positivo gracias a un repunte en el segundo semestre.

5. El precio de la vivienda sube, pero menos

A pesar de que las compraventas y la firma de hipotecas se han frenado al inicio del verano, la vivienda se sigue encareciendo. Según los notarios, el precio del m2 de las viviendas vendidas repuntó en junio un 1%, hasta situarse en 1.435 euros/m2.

Por otro lado, los datos de idealista apuntan que el precio de la vivienda usada repuntó un 0,3% intermensual y un 5,3% interanual en julio, situándose en 1.738 euros/m2. De momento, sigue un 15% por debajo de los máximos históricos de junio de 2007, cuando el precio alcanzó 2.053 euros/m2. Para el conjunto del año, la previsión del mercado es que el precio suba entre un 2% y un 4%.

En el terreno del alquiler, el precio continúa en zona de máximos históricos, aunque en el mes de julio se ha producido un leve descenso: el m2 se ha situado en 10,9 euros, frente a los 11 euros que había marcado en los dos meses anteriores, según los datos de idealista. No obstante, en julio del año pasado se encontraba en 10,3 euros/m2.

6. Los inversores se piensan las operaciones

España es uno de los países más atractivos para los grandes inversoresaunque las nuevas normativas en materia de vivienda están haciendo dudar al capital internacional. La consultora Cushman&Wakefield sostiene que el primer trimestre del año fue el peor en términos de inversión inmobiliaria desde primavera de 2016, mientras que CBRE sitúa la inversión de la primera mitad del año en 4.414 millones de euros, flo que se traduce en un descenso interanual del 39%. 

Además de que muchos inversores podrían haber dejado en barbecho nuevas operaciones, no podemos olvidar que también está haciendo mella en el mercado de la vivienda la nueva ley del alquiler. Una normativa que se aprobó en marzo y que trajo consigo medidas como nuevos límites a las fianzas que exigen los propietarios a los inquilinos, además de una ampliación de la duración de los contratos (pasa a cinco años en el caso de que el dueño sea una persona física y a siete en el de una empresa).

La medida que fue muy criticada por los inversores profesionales, como fondos de inversión y socimis, y por los expertos del sector inmobiliario, que insisten en que la única manera de frenar la escalada de los precios es aumentar la oferta de pisos en el mercado y dar seguridad jurídica y claridad legislativa. Una teoría que también comparte el Banco de España y que, de momento, no está teniendo un impacto positivo en los precios. En Madrid y Barcelona, por ejemplo, el m2 del alquiler está en zona de máximos históricos, como adelantaban los expertos. 

Por si fuera poco, uno de los grandes objetivos económicos de Sánchez si consigue ser nombrado presidente del Gobierno es frenar el precio del alquiler, por lo que no se descartan medidas como limitar el precio del alquiler a través de un índice de referencia. Una posibilidad que añade más incertidumbre al sector.