Los errores más comunes en un contrato de alquiler y que te pueden costar muy caro

El primer paso para que un alquiler sea exitoso es redactar un contrato de arrendamiento claro y completo, que contemple todas las cuestiones legales y puntos que sean de interés para las partes. En este artículo recopilamos los errores más comunes en un contrato de alquiler.

Sigue a idealista/news en el canal de Whatsapp

Establecer una duración inferior establecida por ley

En algunos contratos de alquiler se fija que el arrendamiento terminará en un año. Pero la duración que establece la ley es otra.

En los arrendamientos de vivienda habitual, el inquilino puede permanecer en la vivienda hasta cinco años si el arrendador es una persona física, o hasta siete años cuando se trata de una persona jurídica. 

La recuperación anticipada del piso por necesidad del propietario solo es posible en determinados supuestos.

Incorporar cláusulas contrarias a la ley

Uno de los errores más comunes consiste en incluir cláusulas que vulneran la normativa vigente. Cuando una cláusula es declarada nula, se considera como si nunca hubiera existido, lo que puede dejar sin regulación contractual la cuestión que pretendía controlar.

Por ejemplo, si una cláusula de actualización de renta resulta inválida, el alquiler podría permanecer invariable durante toda la duración del contrato.

Entre las cláusulas nulas más habituales destacan:

• La renuncia anticipada a las prórrogas obligatorias previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
• La atribución al inquilino de reparaciones estructurales que corresponden al propietario.
• Penalizaciones desproporcionadas por abandonar la vivienda antes de tiempo.
• Garantías económicas superiores a los límites permitidos.
• Restricciones absolutas a la subrogación por fallecimiento del inquilino.

Te puede interesar: 24 preguntas que debes hacer antes de alquilar un piso

Actualizar el precio del alquiler inadecuadamente

La renta del alquiler solo se podrá actualizar si en el contrato aparece expresamente esa posibilidad. Si no aparece, el inquilino puede negarse a permitir la actualización. 

Además, deberá actualizarse por el índice pactado en el contrato o por el que haya establecido la ley. Para los contratos más recientes, se utiliza el IRAV. 

Uno de los errores más frecuentes es no incluir la posibilidad de actualización y luego exigir al inquilino que acepte una revisión de renta.

Solicitar garantías económicas superiores a las permitidas

Otro de los errores que suelen aparecer en los contratos de alquiler es pedir más meses de fianza o de garantías adicionales. Recordemos que por ley, los importes obligatorios máximos son:

• 1 mes de fianza para alquiler de vivienda habitual
• 2 meses de fianza para alquileres de uso distinto a vivienda, por ejemplo, de local comercial.
• 2 meses de renta como máximo en concepto de garantía adicional.

Falta de documentación obligatoria

El certificado energético es obligatorio para alquilar la vivienda y debe constar en el anuncio que publiques en idealista. El certificado tiene una validez de 10 años. 

En algunas comunidades autónomas también es obligatoria la cédula de habitabilidad.

Magnific

Repercutir gastos al inquilino de forma incorrecta

Aunque la mayoría de gastos pueden trasladarse al arrendatario (si acepta), es necesario que dicha posibilidad figure expresamente en el contrato y cumpla los requisitos legales. 

La falta de precisión en la redacción de estas cláusulas puede invalidarlas. Además, se debe diferenciar entre gastos ordinarios susceptibles de repercusión y aquellos extraordinarios que continúan siendo responsabilidad del propietario.

¿Quién paga la tasa de basuras, el IBI, o la cuota de la comunidad? Si quieres saberlo, te recomendamos que leas este artículo. Gastos del alquiler de una vivienda, ¿cuáles son y quién los paga?

Imponer penalizaciones excesivas

Las indemnizaciones por desistimiento anticipado del contrato de alquiler deben respetar los límites legales. 

El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que en caso de desistimiento, el arrendatario podría tener que indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

No se puede fijar en el contrato penalizaciones superiores.

Ignorar el derecho de tanteo y retracto

El artículo 25 de la LAU reconoce al inquilino un derecho de adquisición preferente: 30 días para ejercer el tanteo tras la notificación de venta y 30 días de retracto si la venta se realiza sin notificar correctamente.

El inquilino puede renunciar a este derecho, pero en contratos de alquiler con grandes tenedores una renuncia previa puede considerarse abusiva. Si no hay notificación válida ni renuncia eficaz, el inquilino puede impugnar la compraventa.

No inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad

Aunque no es obligatorio, registrar el contrato ofrece una mayor protección a las partes. Si la vivienda se vende, un contrato inscrito garantiza que el nuevo propietario respete las condiciones pactadas durante el tiempo establecido. Además, agiliza los desahucios.

Usar contratos de temporada para encubrir alquileres normales

Es un error cada vez más frecuente y es, además, un fraude. Un contrato de temporada solo puede utilizarse cuando existe una necesidad temporal real.

Lo importante no es la duración del contrato, sino el uso que se da a la vivienda. Si el inmueble constituye la residencia habitual del inquilino, se aplicarán las normas propias del alquiler de vivienda, aunque el contrato se denomine de otra forma.

No regular correctamente el subarrendamiento

El subarrendamiento debe quedar claramente regulado en el contrato. Generalmente, requiere la autorización previa y por escrito del propietario. No establecer estas condiciones puede poner fin al alquiler y desembocar en penalizaciones para el inquilino.

Cobrar al inquilino gastos que corresponden al propietario

Por ley, el arrendador debe pagar los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. No pueden cobrarse al inquilino honorarios de agencia ni otros costes relacionados con la intermediación inmobiliaria.

No regular las obras y reparaciones

¿Quién arregla el grifo roto? ¿Puede el inquilino pintar? Si el contrato no lo regula, cada parte tendrá su interpretación. Conviene dejar lo más claro posible quien asume cada tipo de reparación u obra de mejora o de mantenimiento.

Magnific

No especificar el estado del inmueble

Sin un inventario, resulta muy difícil determinar si los desperfectos al final del contrato existían antes o los causó el inquilino. Es muy aconsejable y puede ser crucial de cara a un posible conflicto por la retención de la fianza añadir un inventario con fotos y vídeos. 

Los contratos de alquiler de idealista vienen por defecto con un inventario y, además, son gratis.