Qué es la cláusula de penalización por desistimiento del arrendatario

¿Has firmado un contrato de alquiler y, de pronto, te tienes que ir a otra ciudad, no te gusta la vivienda o tu situación económica ha cambiado? ¿No sabes si te puedes ir antes de tiempo? Irte, te podrás ir. Pero ¿tendrás que pagar algún tipo de penalización? Resolvemos las dudas acerca de la cláusula de penalización por desistimiento del arrendatario.

Uno de los conceptos que más conviene conocer cuando se vive de alquiler es el desistimiento del contrato. ¿Qué es y cómo funciona? El desistimiento del contrato de alquiler es la posibilidad con la que cuenta el inquilino para rescindir anticipadamente el contrato de arrendamiento. Es decir, antes de que termine la vigencia que se pactó. ¿Se puede hacer? Sí, pero con matices.

Periodo de desistimiento de un contrato de alquiler 

El arrendatario podrá desistir del contrato de alquiler una vez transcurridos al menos seis meses. Para ello, deberá comunicárselo al propietario con una antelación mínima de 30 días. 

Esto viene recogido en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece lo siguiente: “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.

Además, si transcurre un año de alquiler y se prorroga el contrato por un año más, el inquilino podrá desistir el contrato de arrendamiento en cualquier momento, sin necesidad de esperar seis meses.

Penalización por rescindir el contrato de alquiler

En el citado artículo 11 de la LAU viene la clave: “Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador…”. Es decir, el arrendatario solo tendrá que pagar una indemnización al arrendador si se ha establecido esta cláusula en el contrato de alquiler. Si no se ha pactado nada, el inquilino no tendrá que pagar indemnización.

Sin embargo, el inquilino tiene la obligación de avisar al propietario de su intención de desistir el contrato de alquiler con un margen de 30 días de antelación a la fecha en la que quiera que se haga efectivo el desistimiento. De lo contrario, tendrá que pagar los treinta días de preaviso que no ha cumplido.  

Desistimiento de contrato antes de los 6 meses

Los inquilinos que deseen rescindir el contrato antes de los seis meses no podrán acogerse en el desistimiento recogido por la LAU, por lo que se considerará incumplimiento del contrato. 

“El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil”, regula el artículo 27 de la LAU.

Pese a ello, en el contrato se pueden establecer cláusulas específicas para el desistimiento, siempre y cuando estas condiciones sean más ventajosas para el arrendatario que las establecidas por ley. Por ejemplo, las partes pueden acordar que el inquilino tenga el derecho a desistir el contrato desde el cuarto mes. Sin embargo, no es permisible acordar que el inquilino solo pueda desistir a partir de un periodo más tardío, como el séptimo mes.