Los servicios que una agencia puede cobrar al inquilino y Consumo no puede multar

En los últimos meses han surgido muchas dudas sobre qué tipo de servicios puede cobrar una agencia inmobiliaria al inquilino. Desde que entró en vigor la Ley de Vivienda a finales de mayo de 2023, es ilegal cobrar comisión a los arrendatarios por las labores de intermediación y formalización del contrato de alquiler, aunque hay otros servicios que van más allá que no están sujetos a dicha prohibición.

Recientemente, la Dirección General de Consumo, integrada en el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, ha notificado a diferentes mercantiles inmobiliarias dedicadas a la gestión de alquiler de viviendas que no pueden cobrar una comisión por sus servicios a los inquilinos. Y les ha avisado de que este tipo de acciones pueden llegar a sancionarse con una multa pecuniaria entre 10.001 y 100.000 euros, pudiéndose sobrepasar esas cantidades hasta alcanzar entre cuatro y seis veces el beneficio ilícito obtenido.

Este aviso llega después de que Consumo haya tenido conocimiento de que ciertas empresas habrían obligado a las personas interesadas en arrendar una vivienda a pagar una comisión por la gestión del arrendamiento de la vivienda. Este pago se trataría de una comisión equivalente a un mes de alquiler de la vivienda más un 21% de IVA, una práctica que está fuera de la ley, concretamente del artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en la que se determina explícitamente que "los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán a cargo del arrendador", tras los cambios realizados en la Ley de Vivienda.

Sin embargo, desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) insisten en que hay servicios por los que sí se puede cobrar comisión, siempre que vayan más allá de la mera intermediación y formalización del contrato.

"Las limitaciones del cobro de honorarios a los inquilinos que establece el artículo 20.1 de la LAU cuando dice que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización de los contratos son de cargo del arrendador, y por ende, no se pueden trasladar a los inquilinos, es una limitación que compartimos, pero que no se puede extender a otro tipo de servicios que no tienen nada que ver con los previos de gestión por intermediar en la búsqueda de inquilinos o de formalización de los contratos", afirma José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler. 

Según Zurdo, "las limitaciones que recoge la ley en cuanto al cobro de honorarios por los servicios que indica (gestión y formalización) se refiere a los típicos honorarios que hasta la aprobación de la Ley por el derecho a la vivienda, cobraban muchas inmobiliarias a los inquilinos por buscarles viviendas y firmar los contratos, pero terminando su labor prestacional cuando se firmaban los contratos. Sin embargo, hay empresas como la Agencia Negociadora del Alquiler que se dedica a administrar los inmuebles una vez ya se han firmado los contratos de arrendamiento, devengándose sus honorarios por gestiones y servicios posteriores a la firma de los contratos, por llevar a inquilinos y propietarios la completa administración de sus alquileres, ofreciéndoles servicios adicionales que no tienen nada que ver con la intermediación y formalización".

El director general de la Agencia Negociadora del Alquiler aclara que "la repercusión a los inquilinos de dichas gestiones posteriores a la firma de los contratos no está prohibida por el artículo 20.1 de la LAU, pees este artículo se está refiriendo exclusivamente a los gastos de intermediación (gestión) y de formalización de los arrendamientos (preparación y firma de los contratos), y además la ley los regula por ese orden, terminando los servicios que no se pueden cobrar a los inquilinos con los de formalización de los contratos". Sin embargo, añade, "la ley no limita en absoluto que no se puedan cobrar honorarios por servicios posteriores por la administración de los arrendamientos, y más cuando muchos de estos servicios posteriores a la firmas incluyen una serie de servicios adicionales a la administración de los que se benefician los inquilinos". 

Por la prestación de estos servicios, "que deben ser de contratación voluntaria, sí que se les podría repercutir su pago a los inquilinos", concluye Zurdo. 

Casos prácticos

Los gastos de gestión son los gastos que cobran las agencias por buscar, mediar, ofrecer y enseñar propiedades en alquiler a los inquilinos interesados, mientras que los de formalización están vinculados a la redacción del contrato de alquiler.

Hasta la entrada en vigor de la Ley de Vivienda había algunas comunidades donde los gastos de gestión se repartían entre propietario e inquilino, mientras que en otras CCAA lo hacía directamente el arrendatario.

Desde el Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid (COAPIMADRID – AIM) subrayan que al quedar encuadrado dicho artículo en el Título II “De los arrendamientos de vivienda”, dicha disposición solo será aplicable cuando se trate de una vivienda habitual, quedando excluidos, por tanto, los contratos de temporada, de viviendas suntuarias, de uso turístico, y de uso distinto del de vivienda (locales, oficinas y despachos), en cuyos casos serán las partes las que libremente acuerden sobre quien recaen los honorarios, arrendador o arrendatario.

No obstante, hay gastos que las inmobiliarias sí pueden cobrar a los inquilinos, y están relacionados con servicios adicionales a los descritos, como podrían ser la contratación de seguros o el cambio de titularidad de los gastos generales del inmueble, según la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

Para Montserrat Junyent, vicepresidenta de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI) y responsable jurídica de los COAPIs de España, las inmobiliarias pueden repercutir otros gastos de gestión diferente a los de LAU siempre acordes al encargo que se les ha pedido. “No es lo mismo cobrar por formalizar el contrato y la gestión inmobiliaria que el cambio de titular de los gastos generales de la vivienda u otras gestiones”.

Según explicaron profesionales y asociaciones a idealista/news, la normativa está provocando una caída de la facturación de las empresas del sector, despidos de personal y un giro del negocio hacia el segmento de la compraventa, ante las dificultades para cerrar operaciones vinculadas a los alquileres, que ya no es rentable para muchas agencias. A corto plazo, descartan que el escenario mejore, lo que deja a muchas empresas del sector en una situación económica crítica.

Un estudio de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) afirma que las operaciones de gestión de alquiler en las agencias inmobiliarias se han reducido casi un 30% y que la mitad de las agencias encuestadas ha sufrido una caída en la cartera de inventario del alquiler, lo que ha llevado a muchas a renunciar al negocio del alquiler.