Mercado de la vivienda

La compra de segundas residencias está creciendo en España gracias a factores como el ahorro generado durante la pandemia, la vuelta de la demanda solvente tras el fin de las restricciones, el regreso del comprador extranjero y el impulso del teletrabajo, unidos a los bajos tipos de interés y al mantenimiento de los precios. Andalucía, Levante y Baleares siguen siendo los destinos más buscados, aunque crece el interés por inmuebles ubicados cerca de las grandes ciudades.

La vivienda sigue recuperándose del golpe de la pandemia. En los ocho primeros meses del año se han registrado 367.857 ventas de viviendas en toda España, un 12,3% más que en el mismo periodo de 2019, según el INE. Sin embargo, la evolución no está siendo igual en todas las CCAA. En Madrid, Andalucía, Navarra, Castilla y León, La Rioja y Extremadura suben más de un 20%, mientras que en Baleares, Canarias, Comunidad Valenciana y el País Vasco todavía están en números rojos. Melilla es la zona donde más crecen y Ceuta, donde más caen.

El mercado residencial español de lujo, tras un 2020 marcado por el confinamiento y los efectos de la pandemia, cuenta con buenas perspectivas. Se ha producido un ligero reajuste en los precios de la vivienda de segunda mano de menos del 5%, mientras que la obra nueva ha mantenido su mayor atractivo y el alquiler ha seguido cobrando protagonismo. Éstas son algunas de las principales conclusiones del Informe “Evolución del sector en 2020 y primera mitad 2021”, presentado por aProperties.

El comprador español no residente suele ser testimonial en el mercado de la vivienda. Según los notarios, en 2020 supusieron el 0,5% del total de transacciones, al igual que en los últimos años. Sus compras cayeron un 23,5% interanual, por encima de la media nacional, para bajar por primera vez de las 2.000 transacciones en los últimos cuatro años. Sin embargo, el precio medio que pagaron aumentó un 4,3% hasta los 2.197 euros/m2, su dato más alto de la última década.

Los ciudadanos de origen británico constituyen una de las nacionalidades que más aporta e invierte en nuestro país. Sin embargo, desde que entrara en vigor definitivamente el Brexit y tras el estallido de la pandemia, su presencia física y la de sus inversiones se han visto reducidas a mínimos en el último año. Así pues España encara su recuperación sin ese aliciente que puede suponer, especialmente en el sector inmobiliario de costa, un gran freno para salir cuanto antes de la crisis.

La buena marcha de la vacunación en el país, los planes de apertura para el turismo y una bajada de la incidencia sanitaria son algunos factores que determinan buenas previsiones inmobiliarias para este verano. ¿Habrá más inversiones, más compradores extranjeros, cómo se situarán los precios? Por lo pronto, los expertos consultados esperan más turistas, caídas de precios de las viviendas y más inversión en el sector inmobilairio.

El supervisor financiero ha resumido en un estudio el impacto de la crisis sanitaria en el mercado de la vivienda. Más allá del parón de la actividad durante el primer estado de alarma, detecta un aumento del tamaño de las nuevas viviendas compradas, un mayor interés por los inmuebles de nueva construcción y un trasvase de los potenciales compradores hacia los colectivos de mayor perfil socioeconómico en detrimento de los jóvenes. Además, la inversión en vivienda en España vuelve a situarse por debajo de la media europea y los bancos están endureciendo los criterios para aprobar nuevos préstamos.

La consultora inmobiliaria afirma que los activos residenciales y los ligados al comercio serán los primeros en recoger los frutos de la mejora de la economía y el avance de las vacunas contra el covid-19. Prevé un fuerte aumento de la demanda por parte de los inversores en los próximos meses gracias a la reactivación del consumo y la vuelta del turismo. En cambio, aplaza la recuperación de los hoteles y las oficinas a 2022.

El sector inmobiliario estará marcado en este año que empieza por los efectos del coronavirus. Las expectativas para el residencial parecen mejorar con la llegada de la vacuna, según Instituto de Valoraciones, que adelanta un estancamiento de la demanda de extranjeros que esperan ver cómo evoluciona la pandemia, con la expectativa de caídas más suaves o severas en el alquiler en función de la entrada de una regulación del mercado, y una demanda creciente para buscar nuevo hogar en áreas con menos densidad de población.

A pesar de que la dificultad de hacer previsiones en una situación de incertidumbre como la actual, idealista resume algunas claves de 2021. Con la cautela que exige el covid, prevé la vuelta de las ventas de viviendas hasta niveles prepandemia, más guerra hipotecaria, una caída del precio del alquiler y un posible repunte de los precios de venta. También espera más avances tecnológicos en el sector inmobiliario y un creciente interés por la periferia, sin que se llegue a producir un éxodo al mundo rural.

El presidente de Asval ha participado asegura que el coronavirus “cambiará el mercado de la vivienda en España”. En este sentido, Joan Clos explica que se producirá una “diversificación” en los precios y en la oferta. Además, el exalcalde de Barcelona critica las medidas intervencionistas del Gobierno central porque “ya han fracasado en otros países europeos” y defiende que para bajar los precios de la vivienda “hay que aumentar la oferta”.

La firma internacional de inversión, desarrollo y gestión de vivienda de alquiler prevé un fuerte crecimiento del mercado del arrendamiento en la UE a corto plazo, hasta tal punto de que en menos de un lustro habrá más inquilinos que hipotecados. ¿El motivo? Greystar asegura que el alquiler es la única opción asequible para ciudadanos y familias, que no pueden comprar una vivienda por motivos económicolaborales y menos tras la crisis del covid, y adelanta más demanda de edificios destinados al alquiler.

La vicepresidenta económica, Nadia Calviño, ha asegurado en una entrevista que la evolución del mercado inmobiliario y los precios de la vivienda, tanto de venta como de alquiler, es una cuestión compleja y que los problemas que viene arrastrando España en materia residencial no se puede resolver con una sola medida ni con una varita mágica como por ejemplo controlar los precios del alquiler, medida que defiende Podemos. En su opinión, son muchas las medidas que se deben tomar.

Los últimos datos del mercado de la vivienda apuntan a una recuperación gradual de las compraventas tras el parón del confinamiento. Y, según un estudio del Instituto de Valoraciones, en otoño el sector residencial se puede ver impulsado por la vuelta de las búsquedas de una casa de resposición, las favorables condiciones de financiación, el atractivo de España para los extranjeros que quieren una segunda residencia y las soluciones tecnológicas que facilitan las operaciones.

El gobernador del supervisor financiero, Pablo Hernández de Cos, asegura que el sector de la vivienda está en mejores condiciones de afrontar esta crisis que la de 2008 y descarta que existan sobrevaloraciones en los precios de los pisos, que en su opinión están cerca del punto de equilibrio. No obstante, cree que la recuperación del impacto del covid-19 será lenta y dependerá de la evolución económica.

A pesar del agobio que han provocado los meses de confinamiento en la mayoría de los ciudadanos, España es uno de los países de la UE con más viviendas infraocupadas, ya que 55 de cada 100 personas viven en casas que tienen más espacio del que necesitan los miembros de la familia, una proporción que solo superan Irlanda y Bélgica y que supera de largo el 33% registrado de media en la UE. Al otro lado del ranking se encuentran Italia y Grecia, con menos de un 20%.

La oferta de viviendas en venta y alquiler en los dos mayores mercados inmobiliarios de España ha crecido en idealista [empresa editora de este boletín] con la entrada de la nueva normalidad tras el confinamiento. En Madrid, el stock en venta aumentó de media un 17% en junio frente a mayo, mientras que el de arrendamiento se disparó un 35%. En Barcelona, la oferta de viviendas a la venta se incrementó un 10%, frente al 21% de los alquileres.

El precio de la vivienda usada a la venta marca una caída del 6,1% durante el segundo trimestre de 2020, el mayor descenso de la serie histórica de idealista [empresa editora de este boletín]. Atendiendo a la variación anual, el decremento es del 4,8%. Esta bajada deja el metro cuadrado en 1.650 euros, según el último índice de precios del principal portal inmobiliario de España. Mientras, en Madrid capital los precios cedieron un 0,4%, pero en Barcelona subieron un 1,3%.

Las agencias inmobiliarias prevén una bajada de los precios este verano tanto en el mercado de la compraventa como del alquiler de vivienda, tras pasar lo peor de la crisis del coronavirus, mientras que se recuperarán las operaciones y la captación de nuevas viviendas, según la Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI) elaborada por idealista.

Los contactos en idealista para comprar viviendas con terraza bajaron en Barcelona (-5%) y Madrid (-2%) durante el periodo más duro del confinamiento por el coronavirus. Los distritos de San Blas, Tetuán y Vicálvaro lideraron las caídas en la capital durante abril, mientras que en Barcelona solo dos de sus 10 distritos registraron un aumento del interés por una casa con terraza en pleno estado de alarma.

La inesperada crisis provocada por el covid-19 ha frenado en seco la etapa de recuperación inmobiliaria. Sin embargo, los operadores del sector aseguran que el coronavirus también traerá algunos cambios positivos y algunas tendencias que ya se implantarán para siempre en el mercado, como la presencia comercial omnicanal, las nuevas necesidades y preferencias de las familias a la hora de buscar un nuevo hogar o la formación continua por parte de los profesionales.

En Chamberí están surgiendo promociones de viviendas de alto ‘standing’ singulares y una de ellas es Españoleto 19, situada en un edificio señorial de principios del siglo XX que por dentro incluye los elementos más modernos. La comercializadora es Colliers, que repasa en idealista/news las claves de los proyectos residenciales de lujo en la capital y la nueva línea de negocio por la que apuesta: asesorar al promotor en el diseño y la decoración para acelerar el proceso de venta.

Dos de los factores que más han afectado en 2019 al mercado residencial son los cambios que introdujeron la ley del alquiler y la ley hipotecaria, que entraron en vigor en la primera mitad del año. Su puesta en marcha ha afectado a la oferta, lo que ha provocado a su vez una subida de las rentas, ha generado incertidumbre entre los caseros que son personas jurídicas, han ralentizado la firma de nuevos préstamos y han frenado la venta de casas. Repasamos las principales medidas de cada normativa y su impacto en sus primeros meses en el mercado.