El mercado hipotecario ha cogido impulso en 2021, dejando atrás muy atrás el parón provocado por la pandemia. La firma de nuevos préstamos para la compra de vivienda ha crecido con fuerza en los últimos meses, en los que también se ha producido un descenso de los tipos de interés de los préstamos, prolongando así la era de las hipotecas baratas.
A lo largo del año, también hemos visto un nuevo repunte de la contratación de préstamos a tipo fijo hasta niveles récord, mientras que el euríbor se mantiene en mínimos históricos. Aunque ha tenido altibajos, cierra su sexto año en terreno negativo y en el -0,5%. Por parte de los bancos, hemos visto rebajas de precios que han avivado la guerra hipotecaria, así como la llegada de ofertas específicas para facilitar el acceso de los jóvenes al mercado de la vivienda. Repasamos cómo ha sido el año que toca despedir para las hipotecas en España:
Las operaciones, en máximos desde el boom inmobiliario
Tras la incertidumbre que provocó la llegada de la crisis sanitaria en 2020, este año se ha producido una vuelta de la demanda de vivienda que ha llevado aparejada la concesión de miles de préstamos hipotecarios.
Según los datos de los notarios, entre enero y octubre se han formalizado 278.885 hipotecas para la compra de vivienda, el nivel más alto desde 2008 (302.431). Pero si tenemos en cuenta que todavía faltan los datos de los últimos dos meses del ejercicio y que el promedio actual es de unos 27.800 préstamos mensuales, todo apunta a que 2021 será el mejor ejercicio en términos de contratación desde 2007, justo en pleno boom inmobiliario.
Unas hipotecas cada vez más baratas (y pensadas para jóvenes)
Además, en los últimos meses se ha producido un nuevo descenso de los intereses que aplican los bancos en las hipotecas, hasta el punto de situarse en el nivel más bajo de toda la historia. La estadística del Banco de España sitúa el tipo medio de los préstamos para la compra de vivienda a más de tres años por debajo del 1,5% en octubre, el mínimo de la serie. Por tanto, como asegura ING, estamos en el mejor momento de la historia para firmar una hipoteca.
Este escenario es consecuencia de un cúmulo de factores. Uno de ellos es que, a diferencia de la época de la burbuja, las entidades financieras se han vuelto mucho más exigentes a la hora de conceder préstamos y, de media, piden a los clientes que cuenten con ahorros que cubran un 20% del precio de la vivienda, así como otro 10% adicional para los gastos e impuestos que conlleva la operación.
Otro de los motivos es que la mayoría de las hipotecas que se firman suelen estar bonificadas. Con el objetivo de abaratar las ofertas, la banca ofrece a los clientes la posibilidad de contratar seguros (como el del hogar o el de vida) o abrir un plan de pensiones y, a cambio, aplican un descuento en tipo de interés. Entre las bonificaciones más frecuentes del mercado también están domiciliar la nómina y los recibos, o usar las tarjetas de crédito y débito de la entidad, aunque también hay entidades que rebajan el interés por contratar un seguro de salud o un seguro de protección de pagos, que se activa en el caso de que el hipotecado se quede sin empleo.
Además, con el fin de captar nuevos clientes vía préstamos, muchos bancos han decidido bajar los intereses de sus ofertas, tanto variables como fijas y mixtas, como por ejemplo ING, Openbank y MyInvestor. Por otro lado, entidades como Santander o Ibercaja han sacado ofertas específicas para jóvenes, y ofrecen financiación de hasta el 95% para la compra de una vivienda bajo determinadas condiciones.
La era del tipo fijo
Otra de las claves hipotecarias del año que termina es que ha sido el mejor de la historia en lo que se refiere a la contratación de préstamos a un tipo de interés fijo. Entre enero y octubre, último dato oficial disponible, se han firmado en España más de 216.000 operaciones, renovando así el récord de 2020, cuando se contabilizaron poco más de 160.300.
La tendencia al alza se inició en 2014 y poco a poco se ha ido acelerando. Este año, por primera vez, el tipo fijo ha logrado representar más de la mitad de las formalizaciones mensuales, según el INE. El máximo hasta la fecha se registró en julio, cuando superó el 68% de las hipotecas inscritas en dicho mes, mientras que en el décimo mes del año su peso se ha quedado en el 67,2%, el segundo más destacado hasta la fecha.
Gracias a este repunte, uno de cada cinco préstamos para la compra de vivienda que hay actualmente vivos en España (es decir, que están en proceso de pago) ya es a tipo fijo. Toda una muestra de que los consumidores están buscando la tranquilidad que ofrece esta alternativa, en la que se paga la misma cantidad desde la primera hasta la última cuota, frente a las hipotecas variables, que actualmente son más baratas, pero dependen a futuro de la evolución de indicadores como el euríbor.
Su otra gran ventaja, según los expertos, es que los tipos de interés de estos préstamos son cada vez más bajos y poco a poco se acercan a los que registran las hipotecas variables, haciéndolos más atractivos en términos de precio, además de seguridad.
El euríbor marca mínimos históricos
En el caso del euríbor a 12 meses, el indicador que se mantiene como la referencia para las hipotecas en España, este año hemos visto muchos altibajos y cambios de tendencia, aunque han sido leves y puntuales.
De hecho, en 2021 se ha mantenido en terreno negativo y suma ya seis años por debajo del 0%. A principios de año llegó a marcar mínimos al romper la barrera del -0,5%, el suelo del que hablaban los expertos, aunque en los meses siguientes se fue alejando de dicho nivel ante la mejora de la situación económica y la subida de la inflación, que ha avivado los temores del mercado a que pueda producirse una subida temprana de los tipos de interés en la eurozona. Muchos bancos centrales están ya encareciendo el precio del dinero y la Reserva Federal de EEUU ha anunciado su intención de realizar tres subidas de los tipos de interés durante 2022, aunque el Banco Central Europeo (BCE), que ha aplicado en los últimos meses un cambio histórico en su estrategia para ganar flexibilidad, ha dejado claro tras su última reunión del año que no tiene en mente tocar los tipos a tan corto plazo.
Ese mensaje ha vuelto a arrastrar al euríbor y, aunque todavía no se conoce el cierre definitivo de diciembre, la media mensual ha vuelto a situarse por debajo del -0,5% (en concreto, en el -0,502%) por lo que de nuevo está en zona de mínimos históricos. Gracias a ello, las hipotecas que sean revisadas próximamente se beneficiarán de una rebaja en las cuotas, aunque será testimonial.
El caos del fin del artículo 28 de la Ley Hipotecaria
En materia de regulación, lo más destacado ha sido la derogación del famoso artículo 28 de la Ley Hipotecaria, con efectos desde el 3 de septiembre, así como el caos que está generando en el mercado por las diferentes interpretaciones que están surgiendo ante un vacío normativo.
Fue en junio cuando se conoció el adiós de este artículo legal, considerado uno de más injustos en el mercado inmobiliario. Durante muchos años ha dificultado a los herederos no directos (por ejemplo, hermanos) vender una casa hasta pasados dos años de la muerte del propietario por si aparecía un hijo ilegítimo.
Muchas operaciones no salían adelante por el riesgo que conllevaban para el comprador, ya que, si en esos dos años posteriores a la compra le reclamase la propiedad el heredero forzoso (un hijo ilegítimo), el comprador no podría negarse a devolverla. Sin embargo, debería seguir pagando la hipoteca concedida por el banco.
En concreto, la venta se inscribía en el Registro de la Propiedad, pero quedaba una anotación preventiva de que estaba sujeta a la cláusula del artículo 28 y la propiedad no era libre hasta pasados los dos años.
El 3 de septiembre llegó la derogación oficial de dicho artículo, aunque en la práctica no ha supuesto su fin. De hecho, en los últimos meses están surgiendo diferentes interpretaciones derivadas de la ambigüedad en la legislación, que no deja claro si tiene efectos retroactivos o no, y sigue provocando quebraderos de cabeza a herederos, bancos, notarios y registradores. Y es que, ante la falta de esta información, en el mercado inmobiliario cada parte implicada en el proceso de compraventa de una vivienda lo interpreta a su manera, lo que significa a efectos prácticos que en unas compraventas ya no se aplica el artículo 28, aunque en otras sí.
Pero, a pesar de que los Registradores de la Propiedad y muchos bancos consideran que la normativa no tiene carácter retroactivo, desde el Consejo General del Notariado afirman que, a partir del 3 de septiembre de 2023, dos años después de la derogación del artículo, ya se dejará de hablar de este asunto y todas las viviendas heredadas dejarán de estar limitadas en caso de venderse por parte de los herederos no directos.
Las sentencias judiciales más destacadas
En 2021, también se han conocido sentencias relacionadas con las hipotecas. La primera de ellas se conoció en enero, cuando el Tribunal Supremo inclinó la balanza del lado de los consumidores y dictaminó que el gasto de la tasación del inmueble, condición necesaria para la formalización de una hipoteca, debía ser asumido por la banca.
Tras este fallo, el reparto definitivo de los gastos quedaba repartido de la siguiente manera: la entidad financiera hacerse cargo del 100% de la tasación, la gestoría y el registro, y del 50% de la notaría. Por tanto, el cliente solo debe hacerse cargo de la mitad del gasto de la notaría.
Sin embargo, el Alto Tribunal no solo ha dado alegrías a los consumidores: también ha dejado en el aire el plazo que tienen para poder reclamar los gastos hipotecarios pagados de más. Y es que el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo debía deliberar el 23 de junio desde cuándo empezaba a contar el plazo para poder reclamar los gastos de las hipotecas, tras un recurso de la Audiencia Provincial Sección 15ª de Barcelona, aunque la sentencia no llegó a aclarar el asunto.
El Pleno acordó, por unanimidad, abrir el trámite de audiencia a las partes, y dejó la puerta abierta a plantear una cuestión prejudicial ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Según los abogados especializados y las asociaciones de consumidores, este fallo puede retrasar al menos hasta finales del año que viene la respuesta sobre el plazo de las reclamaciones.
Las sentencias sobre el índice hipotecario IRPH, que afecta a unos 300.000 préstamos en España, tampoco han traído buenas noticias. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dictaminado que una cláusula hipotecaria sobre índice de referencia IRPH que no es clara no es necesariamente abusiva. En concreto, la Sala Novena del Tribunal de Luxemburgo sostiene que, para que exista transparencia, no es necesario entregar antes del contrato un folleto al consumidor que recoja la evolución anterior al índice ni que ese contrato incluya una definición concreta del índice, dado que la información relativa al índice IRPH "es objeto de publicación oficial".
Así, el TJUE suaviza los requisitos que imponía en su sentencia el Tribunal Supremo, que entendía que sí era necesario entregar un folleto con la evolución del índice en los dos años previos. Además, el Tribunal europeo determina en su auto que, si un juez considera que una cláusula no está redactada de manera clara y comprensible, todavía debe llevar a cabo un examen para determinar si dicha cláusula es abusiva. Así, se reafirma en que no toda cláusula transparente es necesariamente abusiva, como ya resolvió el Tribunal Supremo en noviembre de 2019.
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