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El año de las moratorias, las ayudas al alquiler y el fin de los desahucios para frenar el golpe del covid

Gtres
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La crisis del coronavirus ha venido acompañada de un aluvión de medidas en materia de vivienda encaminadas a ayudar a los hogares más vulnerables en plena pandemia sanitaria.

Desde el pasado mes de marzo, el Gobierno ha puesto en marcha moratorias hipotecarias y del alquiler, una línea específica del ICO para pagar la renta, se han prorrogado de forma automática los contratos de alquiler y se han paralizado los lanzamientos por impago de los hogares vulnerables, así como el corte de los suministros básicos. Y muchas de ellas se mantendrán activas durante los próximos meses.

Repasamos las principales medidas que se han aprobado en los últimos meses en materia de hipotecas y de ayudas al alquiler:

Moratorias hipotecarias (legal y sectorial)

El Gobierno aprobó a el 17 de marzo, en el primer Consejo de Ministros tras el decreto de estado de alarma, un paquete de ayudas económicas para hacer frente a la pandemia sanitaria, entre las que se encontraba una moratoria de la hipoteca, incluyendo tanto el capital como los intereses.

Se trataba de una moratoria del pago del préstamo que podía ser solicitada por los trabajadores afectados por la crisis del covid. Pocos días después la medida se amplió también al colectivo de los autónomos y se incluyó, además de la vivienda habitual, la hipoteca sobre los inmuebles vinculados a la actividad económica (como por ejemplo una pequeña oficina o un local). Eso sí, para poder acogerse a esta posibilidad, el Ejecutivo definió unos requisitos muy concretos… y muy exigentes.

Entre ellos, haberse quedado sin empleo o haber sufrido un fuerte recorte de los ingresos; que la cuota de la hipoteca, más los gastos y suministros básicos, resultara superior o igual al 35% de los ingresos netos del conjunto de los miembros de la unidad familiar, o que antes de la moratoria los ingresos de todos los miembros del hogar no superaran en tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) mensual, que es de 537,84 euros (en adelante IPREM), lo que significa que no podían superar la cantidad de 1.613,52 euros al mes. Además, las familias estaban obligadas a acreditar si situación de vulnerabilidad, así como un plazo para presentar la documentación.

La medida fue prorrogada en el mes de julio hasta el 30 de septiembre (ya que la duración prevista era de tres meses) y no hubo más aplazamientos. Lo que sí se mantuvo fue la posibilidad de los hipotecados de negociar con el banco una nueva moratoria, a través de la bautizada moratoria hipotecaria sectorial, que fue la alternativa que puso la banca encima de la mesa a principios de abril al margen de la legal (la aprobada por el Gobierno) con el objetivo de llegar a más hogares vulnerables.

En este caso, la medida estaría vigente durante un periodo máximo de un año y los requisitos eran menos exigentes: bastaba con haber entrado en un ERTE, haber perdido el empleo o haber sufrido una pérdida significativa de ingresos o un cese de actividad en el caso de autónomos. Eso sí, la formalización de la hipoteca debía ser anterior al 14 de marzo de 2020. Además, establecía diferentes maneras para devolver el dinero: podía prorratearse en la cuota mensual una vez terminada la moratoria, o bien podía prolongarse la vida de la hipoteca en el mismo periodo temporal que se produzca la interrupción del pago, entre otras opciones.

La alternativa sectorial es la que ha tenido mejores cifras, como consecuencia de que establecían menores requisitos. Según los últimos datos del Banco de España, a cierre de noviembre se habían concedido más de 226.500 moratorias hipotecarias legislativas (las promovidas por el Gobierno), cuyo volumen pendiente de amortización superaba los 20.300 millones de euros. En el caso de las moratorias sectoriales (las de la banca), el número de concesiones superaba las 793.000, con un volumen de más de 31.400 millones de euros. Este resultado mejora con creces la previsión que habían hecho los notarios, quienes esperaban medio millón de estas moratorias hipotecarias. A pesar de que estas moratorias sectoriales también dejaron de concederse a finales de septiembre, la banca se mostró abierta a negociar caso por caso con aquellos clientes que siguieran en dificultades para pagar el préstamo.

Además de los préstamos hipotecarios, el Gobierno también puso en marcha una moratoria para los préstamos al consumo por un plazo de tres meses.

La moratoria del alquiler y prórroga de los contratos

A finales de marzo, tras anunciar las moratorias hipotecarias, llegaron las medidas anticovid específicas en materia de alquiler, con las que el Gobierno quería ayudar a medio millón de inquilinos vulnerables.

Entre las medidas estaban una prórroga extraordinaria de seis meses en los contratos de arrendamiento de la vivienda habitual que vencieran en los dos meses siguientes a la entrada en vigor de esta norma (esto es, hasta principios de junio). Y en septiembre anunció una nueva prórroga, vigente de momento hasta el próximo 31 de enero de 2021.

Otra de las medidas estrella fue la moratoria en el pago de la renta durante el estado de alarma o si persistiese la vulnerabilidad del inquilino, con un máximo de cuatro meses. Esta alternativa solo estaba en marcha si la vivienda estaba en manos de un gran tenedor (considerando como tal el propietario que tuviera más de 10 inmuebles, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, y ya fuera persona física o jurídica). En tal caso, el propietario estaba obligado a aplicar la moratoria (siempre que no hubiera llegado a un acuerdo previo con el arrendatario), aunque podía decidir entre realizar una quita del 50% de la deuda que se había generado o una reestructuración de la deuda durante un plazo de tres años. Para el pequeño propietario, la opción de aplicar una rebaja de la renta era optativa.

De nuevo, el Gobierno estableció una serie de requisitos para poder acogerse a esta moratoria (estar en paro o en un ERTE, tener una jornada laboral reducida por motivo de cuidados de terceros, o haber sufrido una pérdida sustancial de los ingresos en el caso de los autónomos). Algunos de los principales propietarios de viviendas en España se adelantaron a la moratoria y anunciaron diferentes planes de ayuda para sus inquilinos, desde fondos a socimis y bancos, pasando por Ayuntamientos y gobiernos autonómicos.

En ese paquete de medidas también estaban incluidas la creación de una línea específica del ICO para pagar el alquiler, así como la paralización de los desahucios y los cortes de suministros básicos para el hogar en el caso de los hogares vulnerables. Unas medidas que siguen vigentes actualmente.

Los créditos ICO para pagar el alquiler

Como decíamos, a finales de marzo el Ejecutivo anunció la puesta en marcha de una línea de financiación específica que podían solicitar los inquilinos vulnerables para pagar la renta del alquiler. Una línea que se articuló a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) y del sector financiero.

Son ayudas de un importe máximo de seis mensualidades de hasta 900 euros al mes (lo que supone un montante total de 5.400 euros). Estos ‘minicréditos’ están avalados al 100% por el Estado y no suponen coste alguno para el beneficiario, ni gastos ni intereses a familias que, como consecuencia de la pandemia, se encuentren en dificultades para hacer frente a la renta de sus alquileres de vivienda habitual. El plazo para devolver el dinero es de seis años, prorrogables por otros cuatro ejercicios más (10 años en total), aunque se pueden realizar amortizaciones parciales o totales sobre el importe solicitado sin que el banco pueda aplicar comisiones por ello. 

Ahora bien, como ha sucedido con el resto de las ayudas, es necesario cumplir una batería de requisitos para conseguir un préstamo ICO de este tipo, como estar en ERTE, que los ingresos familiares no superen en cinco veces el IPREM o que la renta arrendaticia más los gastos y suministros básicos resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Además, el interesado acreditar su situación y rellenar una solicitud a entregar en cualquiera de los bancos que están adscritos a esta línea de financiación especial.

Los préstamos ICO llevan tres prórrogas. Fue una de las pocas medidas que se amplió en septiembre y la última prórroga, publicada en el BOE a principios de diciembre, establece que la nueva fecha límite para solicitar estas ayudas es el 31 de mayo y deben ser formalizadas hasta el 30 de junio. Por su fuera poco, el Gobierno ha dejado la puerta abierta a una nueva ampliación,  que podría ser el 31 de agosto para presentar las solicitudes y el 30 de septiembre para que sean formalizadas. 

Las ayudas al alquiler de las CCAA

Al margen de los préstamos ICO, este año también se han puesto en marcha medidas para pagar el alquiler en plena crisis del coronavirus de la mano de las comunidades autónomas. El Gobierno creó un fondo específico de 100 millones de euros a repartir entre las regiones, aunque muchas tuvieron que ampliar los recursos con los del Plan de Vivienda e incluso sus propios Presupuestos.

La puesta en marcha de esta línea de ayudas fue anunciada por el Gobierno a finales de marzo, junto con el paquete de medidas destinadas al arrendamiento, y contemplaba ayudas de un máximo de 900 euros al mes durante seis meses y del 100% de la renta, en caso de no superar dicho límite, y de 200 euros adicionales para suministros básicos, comunidad y mantenimiento. El dinero podría usarse para distintos fines (por ejemplo, pagar el alquiler o bien, el préstamo ICO del punto anterior. Estas ayudas debían solicitarse en la autonomía de residencia y, aunque debía pedirla el inquilino, el importe iba directamente a la cuenta del arrendador en un pago único. De nuevo, los beneficiarios debían cumplir una serie de requisitos y cada autonomía establecía diferentes criterios en lo que se refería al plazo para solicitar la ayuda o la cuantía máxima.

Las ayudas tardaron semanas (e incluso meses en algunos casos) en ponerse en marcha y las CCAA criticaron al Gobierno la tardanza en la transferencia de los fondos, así como en unos recursos insuficientes y en la lentitud administrativa para poder activar las convocatorias. Además, autonomías como Cataluña y Canarias se vieron obligadas a interrumpir el proceso ante el aluvión de solicitudes recibidas, mientras que Andalucía y Baleares fueron las últimas en abrir el proceso (julio en ambos casos). Comunidad Valenciana, por su parte, cerró el periodo de solicitudes a finales de junio.

Prohibido desahuciar y cortar los suministros básicos

Esta ha sido una de las medidas más destacadas de 2020 y la última que ha prorrogado el Gobierno. Al igual que en las anteriores, la prohibición de desahuciar por impago del alquiler y de cortar los suministros básicos del hogar a los inquilinos vulnerables entró en vigor en las primeras semanas del estado de alarma, y ha sido prorrogada en varias ocasiones.

En el último mes, esta medida se ha convertido en un tira y afloja en el seno del Gobierno de coalición. Podemos, ERC y Bildu, por ejemplo, llegaron a plantear unas enmiendas a los Presupuestos Generales del Estado de 2021 en esta materia con el objetivo de aplicar la paralización hasta 2023, pero la Comisión parlamentaria las rechazó. Finalmente, fueron retiradas después de que Podemos lograra un acuerdo para sacar adelante la paralización de los desalojos a través de un real decreto, cuya letra pequeña fue publicada en el BOE el pasado 23 de diciembre.

Como estaba previsto, el Gobierno ha aprobado la paralización de los desahucios y los lanzamientos se prolongará durante la vigencia del estado de alarma (9 de mayo), ha ampliado el abanico de beneficiarios (los inquilinos que eran vulnerables antes de que estallara la crisis sanitaria y los okupas), ha incluido la prohibición de cortar los suministros básicos del hogar (luz, agua y gas natural) y va a compensar a los propietarios afectados, siempre que la Administración no pueda realojar a las familias en un plazo de tres meses y que se encarguen de reclamar.

En el caso de personas sin título habilitante (es decir, okupas), el desalojo está paralizado siempre que se den varias circunstancias: que sean personas que hayan okupado viviendas sin que haya habido violencia ni intimidación ni lleven a cabo acciones ilícitas en el inmueble, que su condición vulnerable esté acreditada (por ejemplo, que tengan dependientes o menores de edad a su cargo, que sean dependientes o sean víctimas de violencia de género), y que no sea una vivienda habitual ni segunda residencia ni se trate de un inmueble cedido a otra persona.

A pesar de que la normativa contempla indemnizaciones para los propietarios que lo soliciten (equivalente al precio del alquiler de la zona en la que se encuentre el inmueble, según establece el Índice de Precios de Vivienda del Ministerio), el sector inmobiliario desaprueba la medida. Por ejemplo, cree que el decreto supone legalizar la okupación en España y que supondrá de media unas pérdidas de 9.000 euros por propietario, disparando la morosidad hasta los 132 millones de euros.

El sector asegura que el Estado, y no el sector privado, debería hacerse cargo de pagar esa renta, pagando directamente al propietario, convirtiéndose por ejemplo en avalista de los inquilinos más indefensos. También alerta de una oleada de reclamaciones judiciales por responsabilidad patrimonial y económica del Estado, de un efecto llamada a la ocupación ilegal y de la necesidad de poner en marcha un sistema de compensaciones claro e inmediato, además de acorde al daño causado.