Opinión

El director general de Asprima, Jorge Ginés, cree que la Ley de Seguridad Jurídica, que actualmente se encuentra en trámite parlamentario, debe alcanzar el consenso entre PSOE y PP, los dos partidos mayoritarios. “Es el momento de que en el principal reto real que tienen los españoles, que no es otro que el acceso a la vivienda, en especial los jóvenes, genere ese gran pacto de estado”.

Las 'branded residences son propiedades inmobiliarias que están asociadas y gestionadas por marcas de prestigio en industrias como la hotelería, la moda o la gastronomía. Conocidos son los casos del Hotel Four Seasons, las 151 unidades gestionadas por Abama, en Tenerife, o los proyectos de marcas como Fendi o Karl Lagerfield, en Marbella. El abogado fiscalista Fran Iniesto señala cuál es la fiscalidad que se debe soportar.

En un entorno de cambio continuo en los tipos de interés, y tras un periodo de ahorro y reducción de la inversión como fue la pandemia y años posteriores, la inversión inmobiliaria colectiva, bien a través de crowdfunding inmobiliario o mediante la tokenización de inmuebles, está en pleno auge. Luis Miguel Larriba, socio del departamento fiscal de Garrido, ofrece las claves sobre esta oportunidad de inversión inmobiliaria. Uno de los sistemas más tradicionales es la del préstamo, en la cual el inversor presta a la promotora/gestora una determinada cantidad a cambio de un tipo de interés o rentabilidad. Pero también existen los contratos de cuentas en participación.

El próximo 26 de mayo se cumplirá un año de la entrada en vigor de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. Se trata de una ley que contempla nuevas reducciones del IRPF no sólo para alquileres permanentes, sino también para alquileres turísticos o de temporada. Así lo afirma José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, que asegura que sí es posible para contratos firmados antes y después de esta normativa. Eso sí, aconseja presentar la declaración de la Renta de 2023 sin aplicar la reducción del 60% y, acto seguido, solicitar la rectificación de la autoliquidación presentada, así como la devolución de ingresos indebidos.

La edificación tiene un gran impacto en las emisiones de carbono y es clave para alcanzar la descarbonización en 2050. Isabel Alonso de Armas, miembro del Consejo General del Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos (CICCP), celebra que la directiva europea haya sido aprobada definitivamente, pero alerta de que el reto exige un enfoque integral e ir más allá de reducir las emisiones de los edificios. También es necesario minimizar el carbono vinculado a la fabricación de materiales y puesta en la obra, o a la gestión de residuos. "Ahora debemos repensar la elección de materiales y sistemas constructivos", asegura.

Tras poner como a los alquiles tradicionales a través de la Ley de Vivienda, el Gobierno prepara ahora la regulación de otras fórmulas como el arrendamiento de temporada, al que muchos propietarios están destinando sus inmuebles. Según José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), estas nuevas intervenciones pueden "crear más tensión y que propietarios e inversores dejen de confiar en el mercado del arrendamiento", haciendo que el alquiler sea todavía "más inaccesible y elitista". Y alerta de que seguirán reduciendo el stock de pisos y presionando al alza las rentas.

El consultor inmobiliario y exconcejal de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, Mariano Fuentes, afirma que la eliminación de los visados a extranjeros por la compra de viviendas es una medida más mediática y populista que práctica para solucionar el problema de la falta de vivienda asequible en España, puesto que en 2023 apenas representaron el 0,5% de las compraventas. En su opinión, una medida efectiva sería usar los fondos europeos Next Generation para impulsar la industrialización de la construcción e invertir en fábricas, lo que permitiría sacar al mercado más inmuebles asequibles y en menos tiempo.

En este nuevo artículo de opinión, Marcos Sánchez Foncueva, responsable de la Junta de Compensación de Los Cerros (Madrid) señala que algunos siguen empeñados en el análisis del problema de la vivienda en España como una consecuencia directa del tardofranquismo, en lugar de echar la vista hacia adelante y, desde la serenidad y el profundo estudio, constatar cuáles deben ser las políticas urbanas y las políticas de vivienda que contribuyan a aliviar el problema y a la construcción de la ciudad del futuro. Pone como ejemplo la ciudad de Viena por haber desarrollado favorablemente el alquiler asequible.

En octubre de 2021 el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional el sistema objetivo de cálculo del impuesto de plusvalía municipal y, con ello, abrió la puerta a que muchos contribuyentes que en su día pagaron este tributo, solicitaran una indemnización en concepto de responsabilidad patrimonial del Estado legislador. El socio director de Salcedo Tax Litigation, José María Salcedo, señala que la obtención de una indemnización en concepto de responsabilidad patrimonial ha acabado convirtiéndose en un camino lleno de trampas para los afectados. Si el contribuyente puede demostrar que no obtuvo incremento de valor, o que éste fue inferior al que se gravó con las normas del impuesto, entonces hay motivos para seguir peleando.

El pasado 12 de marzo de 2024 el Parlamento Europeo aprobó la actualización de la Energy Performance of Buildings Directive (EPBD), una directiva que define el potencial de calentamiento global máximo que pueden tener los edificios de nueva construcción en la UE (GWP) desde 2030. Este parámetro ayudará a que compradores e inquilinos dispongan de información sobre el consumo de las viviendas, y también será útil para que las entidades financieras contabilicen mejor sus edificios de sus carteras de inversión y de préstamos. Además, cada país contará con una base de datos de eficiencia energética de sus edificios, lo que ayudará a definir las áreas de potencial intervención.

El problema de la vivienda solo se resuelve desde la oferta. Así lo afirma Jorge Ginés, director general de Asprima, que añade que han creado el 'Proyecto Trinity' para convencer de que la Comunidad de Madrid es el mejor lugar de Europa para invertir en vivienda. Y así lo demostraron también en la última feria inmobiliaria MIPIM. En su opinión, es clave atraer el interés de los fondos de inversión, que no son otros que economistas que procuran que un dentista alemán o un ganadero de raza wagyu japonés lleguen a recibir sus pensiones de forma digna cuando se jubilen. Sin el interés de estos fondos no habrá vivienda.

En los últimos quince años, la población española se ha incrementado en 2,92 millones (+6,4%), hasta llegar a los 48,59 millones, pero el crecimiento ha sido desigual, ya que CCAA como Asturias, Castilla León y Extremadura han perdido población, mientras que Baleares, Madrid o Canarias han tenido fuertes incrementos. El economista Miguel Córdoba señala que lo fácil es decir que la gente emigra porque no le gusta dónde y cómo vive, pero, en su opinión, eso no es verdad, ya que las causas de la tensión no son el desarraigo, sino las políticas territoriales y la situación laboral y de servicios que se producen en determinadas zonas geográficas.

Uno de los métodos de comprobación de valores más habitualmente utilizados por la Administración es el de “tasación hipotecaria”. Mediante dicho método, se impone al contribuyente la obligación de tributar en el ITP o en el de Sucesiones y Donaciones (ISyD), por el valor de tasación hipotecaria a efectos de una futura subasta que figura en la escritura de la hipoteca. Y se considera dicho valor de tasación como el valor real del inmueble. Se trata de un método rechazado por varios tribunales y ahora el Supremo tiene sobre la mesa pronunciarse al respecto.

El Gobierno ha aprobado una nueva subida del salario mínimo interprofesional (SMI) que pasa de los 1.080 euros mensuales en 14 pagas a los 1.134 euros. El economista Miguel Córdoba analiza con datos la evolución de las magnitudes económicas y la estructura del mercado laboral español. Mientras el salario medio en nuestro país se ha incrementado un 11,03%, el SMI ha subido un 54%. Y recuerda que en los últimos 15 años, el número de jubilados ha aumentado en un 35%, mientras que el número de asalariados lo ha hecho en tan solo un 2%.

El agua es un bien escaso. Marcos Sánchez Foncueva, gerente de la Junta de Compensación de Los Cerros (Madrid) parte de esta afirmación como punto de encuentro entre las diferentes formas de ver la cuestión del agua y la ciudad. La mayoría de los científicos coincide en que el mundo se encuentra hoy ante una crisis sin precedentes, no tanto por la escasez física del agua, sino por una deficiente gestión de los recursos hídricos, que impide la adecuada administración de su oferta y demanda. De ahí que el experto señale la importancia de que el planeamiento urbanístico incorpore la gestión del ciclo del agua.

Recientemente el Tribunal Supremo ha declarado nulas de pleno derecho las liquidaciones firmes del impuesto de plusvalía municipal cuando se vendió un inmueble a pérdidas. Para José María Salcedo, socio de Salcedo Tax Litigation, no estamos ante un pronunciamiento sorpresivo. De hecho, idealista/news ya anunció esta posibilidad de revisión en noviembre de 2022, antes incluso de que se dictase por el Juzgado de lo Contencioso número 3 de Valencia la sentencia a la que el Tribunal Supremo, finalmente, ha dado su “fumata blanca”. El experto explica que sólo son susceptibles de revisión las liquidaciones firmes frente a las que no se interpuso recurso alguno o que, si se hizo, fuera desestimado.

Si hay una frase de moda en el sector inmobiliario es la de desarrollar vivienda en alquiler en colaboración pública-privada. Sin embargo, Jorge Ginés, director general de Asprima, asegura que en la construcción tiene mucho más peso el sector privado. Mientras los trabajos de urbanización y edificación y la financiación corresponden a empresas, la comunidad autónoma o el ayuntamiento define las normas y, como mucho, pone el suelo. De ahí que afirme que la expresión más adecuada sería colaboración privada-pública. Ginés también defiende la necesidad de trabajar juntos para resolver los problemas sociales, incluida la falta de acceso a la vivienda.

En los últimos 15 años se ha sucedido una larga batalla entre contribuyentes y Administración que ha dejado por el camino tres declaraciones de inconstitucionalidad sobre la plusvalía municipal, un cambio normativo en este impuesto y una larga hilera de sentencias del Supremo fijando doctrina casacional para intentar suplir la inactividad del legislador, tal y como recuerda José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation. En su opinión, se trata de un tributo con gran litigiosidad todavía presente. Para poder saber qué reclamar es importante tener en cuenta la fecha en que se hizo la transmisión del inmueble gravada por el impuesto.

A raíz de la aprobación de los avales ICO para la compra de una primera vivienda, han llovido críticas a esta medida por considerar que la única medida pública valida es la de garantizar una política de vivienda basada en el alquiler. Así lo afirma el experto inmobiliario Mariano Fuentes, que denuncia que apostar solo por alquileres asequibles es un intervencionismo envuelto en un halo de populiso y que lleva finalmente al control de las voluntades de los inquilinos. En su opinión, la principal fuente de ahorro es la propiedad inmobiliaria.

Las nuevas autoliquidaciones rectificativas ya están aquí, y en breve serán prácticamente la única vía para rectificar las autoliquidaciones de IVA, IRPF e Impuesto de Sociedades que presenten los contribuyentes. Y es que, aprobado el Real Decreto 117/2024, de 30 de enero, ya sólo queda que se pongan en circulación los respectivos modelos de autoliquidación rectificativa para estos concretos tributos. Serán muy útiles en caso de errores sencillos cometidos por los contribuyentes. José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, señala las ventajas y las dudas que genera este nuevo recurso porque el ciudadano ya no podría pagar y luego solicitar la rectificación.

La vivienda se ha convertido en el mayor problema real de los ciudadanos, en especial entre los jóvenes. Jorge Ginés, director general de Asprima, aboga por apartar los discursos populistas y dejar paso a una visión profesional y analítica. Por ejemplo, en relación con la propuesta de la Comunidad de Madrid de subir el módulo de la vivienda protegida, Ginés asegura que no se construye más vivienda protegida porque los costes de producción son superiores al módulo. Y mientras no se solucione este problema, la falta de oferta va a seguir presionando al alza los precios.

Marcos Sánchez Foncueva, director general de la Junta de Compensación de Los Cerros, en Madrid, señala que un gestor urbano debe buscar la excelencia para generar una ciudad singular, innovadora, acogedora e integral. Pero también habla de la estética como un factor determinante del éxito de la ciudad y del bienestar físico, mental o espiritual del ciudadano. En su opinión, el objetivo es que el ciudadano se identifique con el paisaje urbano que ve.

Mientras no haya más seguridad jurídica e incentivos fiscales para que los arrendadores saquen más viviendas al alquiler, el problema del alquiler tradicional no se arreglará, la oferta tenderá a seguir disminuyendo y los precios seguirán al alza. Así lo afirma José Ramón Zurdo, director general de Agencia Negociadora del Alquiler. En su opinión, la seguridad jurídica corta el fenómeno de la okupación. Además, considera que debe ser el Estado el que ofrezca vivienda pública para los más necesitados, no los arrendadores particulares.

Para el 90% de los encuestados para el informe Tendencias en el mercado inmobiliario en Europa 2024 (elaborado conjuntamente por PwC y el Urban Land Institute), la sostenibilidad será la tendencia que tenga un mayor impacto en la industria inmobiliaria, de aquí al 2050. Isabel Alonso, directora de sostenibilidad y desarrollo de negocio en BMI Group Sur de Europa, señala que, para ello, es necesario no sólo establecer colaboraciones con fabricantes para reducir la huella de carbono, sino también que las empresas incorporen criterios ESG en su propia gestión.

En las próximas semanas el Tribunal Constitucional se pronunciará sobre la posible inconstitucionalidad del Impuesto sobre el Patrimonio. Estamos, por tanto, ante fechas decisivas para todos aquellos que tributaron por este impuesto en los últimos ejercicios, y no han solicitado todavía la rectificación de su autoliquidación, y la devolución de ingresos indebidos. Y es que, o lo hacen pronto, o pueden quedarse fuera de juego, y sin opciones de recuperar lo pagado, tal y como recuerda José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation.