Viviendas de Inmobilairia Espacio
Viviendas de Inmobiliaria Espacio Inmobiliaria Espacio

En un entorno de cambio continuo en los tipos de interés, y tras un periodo de ahorro y reducción de la inversión como fue la pandemia y años posteriores, la inversión inmobiliaria colectiva, bien a través de crowdfunding inmobiliario o mediante la tokenización de inmuebles, está en pleno auge.

En los últimos años se han multiplicado las empresas dedicadas a este tipo de inversiones, tanto de forma regulada a través de las Plataformas de Financiación Participativa, como mediante el tradicional sistema de compra-reforma-venta, pero mediante aportaciones parciales de varios inversores para acometer la adquisición y obra del inmueble. Luis Miguel Larriba, socio del departamento fiscal de Garrido, ofrece las claves sobre esta oportunidad de inversión inmobiliaria. 

¿En qué consiste el crowdfunding inmobiliario?

El crowdfunding inmobiliario consiste, resumidamente, en la adquisición de inmuebles entre varios inversores con el fin de obtener una rentabilidad.

El sistema de inversión puede ser múltiple: financiar la adquisición de un inmueble antiguo para “ponerlo bonito” y poder venderlo, la adquisición de locales que reformar y convertir en viviendas y comercializarlas o la adquisición del suelo para, junto con más financiación (por el mismo sistema o con un préstamo promotor) promover la construcción y vender obra nueva.

Adicionalmente, en estas opciones, se puede añadir diferentes variantes como pasar del tradicional proceso de reforma y venta inmediata a un periodo intermedio de arrendamiento, donde el activo se revaloriza y vas recibiendo rendimientos del alquiler o incluso el destino del inmueble a alquiler por habitaciones para obtener una mayor rentabilidad.

¿Qué formatos hay y qué ventajas tiene cada uno de ellos?

El crowdfunding inmobiliario se estructura jurídicamente de diferente forma en función de la empresa que gestiona o lidera el proceso, así como del tipo de proyecto que se está desarrollando.

Uno de los sistemas más tradicionales es la del préstamo, en la cual el inversor presta a la promotora/gestora una determinada cantidad a cambio de un tipo de interés o rentabilidad.

En esta modalidad, existe la posibilidad de un préstamo tradicional, con un interés prefijado y que se mantiene constante durante toda la duración del préstamo (salvo en el caso de retrasos, que habrá un interés de mora), pero también es frecuente la utilización de préstamos participativos, mediante los cuales el préstamo se remunerará en función del resultado del negocio al cual se ha destinado el mismo, trasladando, total o parcialmente, el riesgo de la operación al inversor.

En estos casos, préstamo tradicional o préstamo participativo, la titularidad de los bienes recae en la empresa gestora, otorgándose tradicionalmente a los inversores algún tipo de garantía del cumplimiento de las obligaciones del préstamo como una garantía hipotecaria, aval o similar. El gestor que recibe el dinero tendrá obligación de reintegrar el mismo independientemente del resultado del proyecto, debiendo cumplir con sus obligaciones con todos sus bienes y/o con aquellos que haya aportado como garantía al préstamo.

Otro de los sistemas habitualmente utilizados es el de los contratos de cuentas en participación. En esta figura jurídica existe un gestor que asume toda la operativa del negocio, y unos participes, que entregan una cantidad de dinero (o bienes) a cambio de participar en el resultado, positivo o adverso, de un determinado negocio. Mediante esta figura, los inversores entregarán una determinada cantidad de dinero que les supondrá un porcentaje de participación en el negocio inmobiliario, una vez completado el mismo y detraída la comisión u honorarios de gestión que tendrá el gestor.

En este modelo de cuentas en participación, al igual que comentábamos en el caso de los préstamos, la titularidad de los bienes recae en el gestor, existiendo esa participación de los cuenta participes en el negocio, pero no participando en ningún otro activo o negocio del gestor más allá del proyecto en cuestión en que hayan invertido y asumiendo que, en el caso de que ese proyecto tenga un resultado desfavorable (y no sea imputable al gestor), el gestor no tendrá que responder con más bienes que los del propio proyecto.

Otra de las figuras utilizadas en la inversión inmobiliaria colectiva es la participación por parte de los inversores en el capital de la empresa promotora o gestora del proyecto, es decir, convertirse en socios promotores del proyecto inmobiliario.

En este sistema, comúnmente llamado proyectos de “plusvalía” o “equity”, cada inversor tendrá un porcentaje del capital social de la entidad titular del activo inmobiliario en proporción a su participación sobre la inversión total necesaria para llevar a cabo el proyecto.

Si bien esta figura puede parecer la más garantista para el inversor, ya que ostenta la titularidad de la sociedad titular del inmueble, suele ser una de las más complejas de gestionar. Dicha complejidad reside en que una sociedad con decenas o centenares de socios puede resultar ingobernable para la toma de decisiones (que habitualmente y mediante un pacto de socios y/o contrato de inversión se delega en el promotor) o el cumplimiento de trámites formales como los acuerdos de compra y venta del activo o los análisis de riesgos que realizan las entidades bancarias para el otorgamiento de un préstamo promotor.

Adicionalmente, debe tenerse en cuenta que, en este supuesto, el inversor, como socio de la entidad que es, será el último en orden de cobro en el momento de liquidación del proyecto, lo que si bien puede otorgarle unas mayores ganancias en el caso de éxito del proyecto por que quede más cuantía a repartir, también puede darse el caso de que no recupere completamente su inversión si los costes han superado los ingresos obtenidos con el proyecto, resultando una rentabilidad negativa o pérdida de la inversión.

Por último, y siendo una tendencia en auge dada la evolución de la legislación en este ámbito, cada vez existen más empresas que se dedican a la tokenización de activos inmobiliarios.

Mediante la emisión de tokens se subdivide la titularidad de un activo inmobiliario en diversos títulos financieros, o tokens, que representan de forma indirecta un porcentaje de participación en la titularidad del inmueble.

Hay que tener en cuenta que estos tokens pueden ser tales en el caso de ser títulos financieros emitidos sometidos a la regulación específica de dicho tipo de activos, o ser simplemente una forma de expresar los tradicionales “tickets” en que se subdivide un activo. Si bien ambas cosas pueden parecer lo mismo, no lo son en absoluto. En el caso de tokens oficiales están sometidos a la ley de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión y a supervisión de la CNMV, mientras que el sistema de tickets se trata únicamente de la cotitularidad de un activo inmobiliario, pudiendo generar la existencia de una comunidad de bienes de titularidad del activo.

Luis Miguel Larriba es socio del departamento fiscal de Garrido. Habiendo trabajado anteriormente en despachos de abogados internacionales y consultoría, compagina su labor su labor como socio con la docencia en universidades y escuelas de negocios. Centra su trabajo diario en el asesoramiento y planificación fiscal de grandes empresas y grandes patrimonios, así como en la defensa y representación de los mismos en procedimientos de comprobación e inspección tributaria y en sus posteriores recursos.