Las 'branded residences': una nueva alternativa de inversión inmobiliaria y cómo es su fiscalidad

Las 'branded residences son propiedades inmobiliarias que están asociadas y gestionadas por marcas de prestigio en industrias como la hotelería, la moda o la gastronomía. Estas marcas aportan su reputación, diseño y servicios exclusivos para crear experiencias de vida de alto valor añadido. La marca es sin duda la propuesta de valor con la que cuentan los inversores, propietarios de estas singulares unidades inmobiliarias. Los propietarios de estas residencias pueden disfrutar de una serie de servicios y comodidades, como conserjería, spa, acceso a instalaciones deportivas, restauración moderna y de la mano de los mejores chefs y, en resumen, todo tipo de amenities/facilities.

A estas alturas es por todos conocidos, o si no, están estas líneas, los casos del Hotel Four Seasons, con sus 22 unidades inmobiliarias gestionadas y ubicadas en Seasons Canalejas, Madrid, o las 151 unidades gestionadas por Abama, en Tenerife, o los proyectos de marcas como Fendi o Karl Lagerfield, en Marbella, con 56 y 5 exclusivas casas, respectivamente. Amazing?

Pues sí, para el lector de estas líneas podría sonar “amazing”,  habida cuenta de las cifras estratosféricas que se manejan por metro cuadrado, un reclamo sin duda para promotoras que ven en estos sistemas de inversión inmobiliaria una alternativa atractiva y con mercado.

Pero, en mi bautizo como bloguero en idealista/news, podría defraudar a mis lectores si no les hablara de connotaciones fiscales en estos nuevos modelos de promoción/inversión/ gestión.  Y para ello, os hablaré también de alternativas, pero fiscales. No es lo mismo que el promotor Four Seasons venda sus unidades inmobiliarias a particulares,  que en el ejercicio de primeras transmisiones a efectos de IVA, hacen valer el IVA soportado y deducido de su proceso constructivo para que, acto seguido, dichos particulares, con la sana intención de rentabilizar dichas unidades, suscriban contratos de arrendamiento y explotación en nombre propio con el Hotel Four Seasons, para que este los alquile a clientes finales, obligándose a prestar servicios complementarios de la industria hotelera y, con ello, continuar con la sabia cadena de neutralidad del IVA, que los supuestos denominados, oigan bien, proyectos de stand alone residence, cuyas unidades inmobiliarias quedan asociadas,  por ejemplo,  a marcas de moda como Karl Lagerfield o Fendi.

Ojo al dato, señoras y señores, porque en estos casos los ávidos e ilusionados inversores que alquilen sus unidades inmobiliarias en aquellos periodos de tiempo donde no los disfruten realizarán, a efectos de IVA, operaciones sujetas y exentas de este impuesto. Que nadie se alarme de momento,  fiscalmente hablando, porque ni es mejor ni peor, a priori, sino que estamos ante diferentes operaciones renacidas del concepto branded residence.

Y qué sucedería, mis amigos/clientes promotores, si en vuestras intrépidas mentes pensantes ya se os estuviera ocurriendo realizar una suerte de BTR (build to rent) asociado a una marca. Pues ya hemos visto alguno de sus efectos fiscales y las diferencias de gestión, aunque todos ellos seguro que están pensando, y con mucho acierto, en una no querida indigestión del IVA soportado durante el proceso constructivo.  Aquí, sabias fórmulas o no, ya creadas y aplicadas, toparán con los designios del todo poderoso actuario de la fábrica, muchas veces de sueños rotos, de nuestra querida Agencia Tributaria. 

Y, por último, y como hablamos de productos con un fuerte componente inversor no residente,  no quería olvidarme tampoco de sus sabias reflexiones e intenciones, si pretenden comprar todo el edificio de unidades porque, como  casi seguro harán,  podrían caer en la tentación de comprarlo a través de alguna de sus sociedades también no residentes y, sin un debido asesoramiento previo caer en las redes de la obligación real de contribuir a tan meritado como afanado mecanismo fiscal de ¿atracción? de capital extranjero para la inversión en España. Menos mal que Portfolio Stock Exchange y Euronext existen, aunque siempre con el debido respeto. ¿alguien dijo miedo? Tras la reciente consulta de tributos (V2537) de 21 de septiembre de 2023, con algo más de seguridad.

Con el disfrute de estas líneas, me despido hasta la siguiente entrega de mis circunloquios de fiscalidad inmobiliaria.