Las 'branded residences' despegan en España: un servicio 5 estrellas, un confort de lujo y una inversión segura

Las ‘branded residences’ son un producto novedoso que poco a poco comienza a ganar cuota de mercado dentro del mercado inmobiliario de lujo en España. Madrid se ha convertido en una de las plazas favoritas para los inversores y para los compradores de estas viviendas de alto 'standing'. Por este motivo, idealista/news ha reunido a Luis Valdés, 'managing director' de Colliers; Alejandro Bernabé, director general y vicepresidente regional de Four Seasons Madrid y a Lourdes Barriuso, abogada en derecho inmobiliario en Barriuso Legal, para abordar el crecimiento de las ‘branded residences’ en nuestro país, y en concreto, en la capital.

El debate de esta mesa redonda se centró en el impulso que estas viviendas están tomando en lugares como Madrid, el servicio de hotel de cinco estrellas que prestan y la seguridad de esta inversión, pero antes de comenzar a discutir sobre el alcance de este producto, Barriuso aclaró qué es una 'branded residences'. "Hay como dos tipologías básicas. Por un lado, serían aquellos apartamentos de lujo o residencias que llevan aparejados una marca que es la que, digamos, genera la imagen del diseño. Y habría una segunda, a mi juicio más sofisticada, vinculada al mercado hotelero, que implica que esas residencias están asociadas a una marca hotelera. Es decir, que esa compañía de hoteles, a partir de definir el diseño y la imagen que tiene que tener estas estas residencias, también lleva a cabo la gestión, porque estas residencias reciben unos servicios que son de naturaleza, digamos, hotelera", aclara la abogada.

En definitiva, las 'branded residences' o 'serviced apartments' son apartamentos con servicios hoteleros y en el caso de las 'branded residences' estos servicios serán prestados bajo insignia hotelera o marca de lujo (brand). 

El comprador del apartamento (inversor) se reserva hasta un máximo de 60 días al año, para su uso y el resto del tiempo, lo cede mediante un contrato de hospedaje que celebra el hotelero por cuenta y en beneficio del inversor. Los usuarios de los apartamentos podrán disfrutar de 'amenities' o servicios básicos más otros adicionales, a convenir y pagar a parte, que se prestan en el hotel.

Intervienen, por tanto, tres partes en esta relación jurídica: el promotor, que desarrolla un suelo o reforma un edificio para uso hotelero, el inversor, que compra el 'serviced apartament' y el operador o gestor hotelero, que presta los servicios hoteleros en el hotel y en los apartamentos (bajo una insignia hotelera o marca de lujo en el caso de Branded residences).

Durante los últimos meses hemos visto cómo nuevas marcas comienzan a penetrar en este mercado madrileño y las que ya cuentan con este tipo de producto también buscan nuevas ubicaciones para construir nuevas 'branded residences'. Aunque la capital no es la única zona geográfica de España en la que están mirando las cadenas hoteleras. "Cada vez se van a producir más proyectos en zonas muy específicas, como Málaga, Marbella, Mallorca o Madrid, quizá en Barcelona también", afirma Valdés. 

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En Madrid, la primera marca que aposto por las 'branded residences' fue Four Seasons y la realidad es que la cadena hotelera lo tuvo claro desde un primero momento, según confirma Bernabé. "En estos momentos el 85% de los proyectos de Four Seasons tienen residencias incorporadas. La principal razón es porque el coste de desarrollar un hotel es muy alto. Entonces, si lo puedes desarrollar con residencias, la empresa desarrolladora puede recibir unos ingresos que le pueden bajar los costes y hacerlo mucho más rentable. En Madrid estaba muy claro, se vendieron inmediatamente y prueba de que la gente está muy contenta es que en ninguna de las residencias que se vendió al principio se han vuelto a revender", aclara director general y vicepresidente regional de Four Seasons Madrid. Tal ha sido el éxito de Four Seasons en Madrid, que la marca ya busca una ubicación en el barrio Salamanca para levantar más 'branded residences', según confirmó en exclusiva el propio Bernabé en idealista/news. 

Madrid está de moda

Pero, ¿cuál es el tipo de cliente que se interesa por este producto de lujo inmobiliario? "Es un perfil que está sufriendo un cambio espectacular. Madrid está de moda y hay diferentes polos de atracción como el clima, la cultura, el idioma... El idioma lo comento, sobre todo, por la parte latinoamericana o hispanoamericana. Madrid también es el nuevo Bernabéu que lo estamos obviando, porque va a pasar de tener 2 millones y medio de visitantes a 12, todas las cadenas hoteleras como Four Seasons o  Mandarín, que están abriendo Madrid y que hace diez años no estaban. También nos estamos posicionando como un 'hub' a nivel europeo en materia de educación privada", asevera Valdés. 

"Históricamente el comprador de vivienda de lujo en Madrid era de habla hispana, pero ahora el norteamericano está apareciendo o el canadiense y eso antes no pasaba. Pero es que también hay muchos europeos. Últimamente estoy empezando a escuchar inglés, alemán, francés... Hace algunos años era muy complicado escuchar a dos alemanes hablar en Madrid. Ahora, vas a comer a un restaurante y ya empiezas a notar una cultura que antes no estaba en cuanto a nacionalidades", apuntala el de Colliers.

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Además, el usuario o comprador de las 'branded residences', en general, suele ser un cliente que no permanece los doce meses vivienda en una misma ciudad. "Yo diría que el 85% de nuestros propietarios está continuamente viajando y hay muy pocos que realmente estén todo el año", afirma el miembro de Four Seasons. "También es un tema económico. Hay clientes que tienen cuatro o cinco residencias en el mundo y es verdad que por temas fiscales a lo mejor tienen que pasar un número determinado de días en España, otros días en otro país...", agrega Valdés. 

Un marco jurídico seguro

Precisamente hablando de temas fiscales y legales, Barriuso aporta la explicación jurídica de este producto de lujo ubicado dentro del 'real estate'. "Normalmente se trata de un negocio que se gestiona o se regula jurídicamente de una manera muy parecida al hotelero. Como se reciben servicios de naturaleza hotelera, la forma de regular esta relación entre el promotor inversor, entre la marca, el gestor y el adquirente final, pues es una relación muy parecida a la que habría en un negocio hotelero", apostilla en primer lugar.

"Es compleja porque hay muchas partes relacionadas. En este negocio puede haber un promotor inversor que es el que desarrolla el proyecto y que puede que sea un patrimonialista y se lo quede, o puede que después de desarrollar el proyecto lo transmita... Hay que generar un marco jurídico importante y tener en cuenta la comunidad de propietarios que suele surgir en estas grandes residencias. En estas comunidades suele haber elementos comunes además de costoso de mantenimiento también son complejos", agrega.