Cambio de uso de oficina a vivienda: lo que nos enseñó la vieja Roma

Roma comenzó a crecer de manera notabilísima desde el siglo III a. C. Sin embargo, la ciudad de Roma no estaba preparada para esos intensos flujos migratorios y el terreno del que se disponía era muy escaso.

Roma creció de forma intensa desde los cerca de 200.000 habitantes en el año 174 a. C. a los 910.000 alcanzados en el año 86 a. C. Estas cifras nos permiten formarnos una idea de las necesidades de vivienda en una ciudad de tales dimensiones.

En el Derecho Civil romano regía el principio superficies solo cedit, poco conocido y en virtud del cual todo lo que está en el suelo accede a éste. De esta manera, no cabía admitir una propiedad sobre los diferentes pisos de un edificio separada del dominio del suelo. Es decir, para que lo entendamos, no conocían la División Horizontal, por lo que el acceso a la compra por parte de los ciudadanos era muy compleja y solo se podía acceder a la propiedad a través de las Domus, pero la mayoría de la gente vivía de alquiler en las Insulae.

La avocación de que la mayoría de los ciudadanos romanos tuvieran que vivir de alquiler (gran demanda) ante una escasa limitación de solares, y la limitación de no construir más de 6 plantas (escasa oferta) hacía que se tensionara el precio del alquiler.

Los inquilinos que soportaban rentas muy altas por sus casas comenzaron a manifestar su descontento y su ira hacia los domini insulae. De hecho, fue en la época de Cicerón, concretamente en el año 48 a. C., cuando se produjo la primera intervención estatal ante la crisis de los alquileres. El pretor Celio Rufo presentó un proyecto de ley que condonaba las deudas y eximía a los inquilinos del pago de sus alquileres. Los propietarios, con intención de que el proyecto fracasara, se ganaron la voluntad del otro pretor, Trebonio. Ambos magistrados llegaron a las manos y Trebonio tuvo que huir para salvarse de las iras de los inquilinos. Dueño de la situación, Celio hizo aprobar la ley. Sin embargo, el Senado, compuesto por un gran número de propietarios, encargó al cónsul Servilio Isaúrico que tomara las armas y restableciera el orden tras la convulsa lucha entre propietarios e inquilinos.

Ante esta situación, el propio César, de regreso a Roma, creyó que debía intervenir y retomó los proyectos de los procuradores Celio y Dolabela, con dos importantes modificaciones: la condonación de la deuda por alquileres se reducía a la renta de un año; en segundo lugar, la condonación únicamente se aplicaba a las viviendas cuya renta anual no superase los dos mil sestercios en la ciudad de Roma, y los quinientos en el resto de Italia. La medida no satisfizo a los inquilinos y las revueltas se recrudecieron en el año 41 a. C.

Esta historia, que es historia y no un cuento, ni un relato, nos debería enseñar, desde mi punto de vista, cinco grandes lecciones.

Las cinco lecciones sobre el alquiler de la vieja Roma

• Primera, los retos de acceso a la vivienda se producen cuando hay migraciones a las grandes cuidades. Madrid tiene dificultades de vivienda porque ha crecido en un millón de habitantes en los últimos 15 años, y va a crecer otro millón en los próximos 15 años. Es un problema de éxito de las ciudades. La gente quiere vivir en Madrid y eso tensiona el mercado. Donde la gente no quiere vivir no hay problema de vivienda.
• Segunda, concentrar el acceso a la vivienda al alquiler es un gran error. Cuanto más mercado de alquiler, más concentración, lo que facilita la especulación. Solo se generan clases medias fuertes a través de la propiedad; por suerte, en nuestro Derecho se contempla la División Horizontal. No todo debe ser vivienda asequible en alquiler.
• Tercera, las limitaciones de rentas nunca solucionan nada, es más, agravan el problema. Ya desde Roma viene ocurriendo.
• Cuarta, lo vengo diciendo, si seguimos ampliando el mercado de alquiler y no desbloqueamos la descompensación entre demanda y oferta (es decir hacemos más producción de vivienda), podría ocurrir lo que ocurrió en Roma: problemas entre inquilinos y propietarios. Y recordad que nuestro mercado de propietarios está mayormente ocupado por ahorradores (jubilados que completan su pensión con alquileres de vivienda).
• Quinta. Solo se soluciona el problema de la vivienda poniendo más oferta en el mercado, y a veces hay que tomar medidas drásticas, especiales y provisionales, como ha sido la modificación de la ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.

Medida valiente en fondo y forma, que va a permitir presentar licencia de vivienda sobre suelos de oficina, sin tener que realizar ningún plan especial urbanístico, para agilizar los plazos, que este activo será vivienda inscrita en el registro, independientemente del uso que tuviera en su planeamiento y que espero que ponga mucha vivienda en alquiler protegida (que pena no quitar lo de alquiler y que fuera protegida solo; eso permitiría poner mucha más oferta en el mercado).

Por supuesto que existen incógnitas, como saber cómo van a acoger esta media los ayuntamientos, que tienen la competencia y que cuentan con cuatro meses para retratarse, cómo monetizamos redes, o cómo nos van a salir los números a los privados para realizar esta transformación.

Pero, sin duda, todos, promotores, consultores, inversores tenemos que trabajar en intentar desarrollar este cambio de uso, siempre que los números nos salgan. Entre todos, legisladores, privados, tenemos la obligación de que no nos ocurra lo que ocurrió en Roma.