Opinión

Los principales desarrollos urbanísticos pondrán en el mercado madrileño unas 160.000 viviendas nuevas durante los próximos 20 años, de las que alrededor de 60.000 serán protegidas, tal y como apunta Luis Corral, CEO de Foro Consultores. Y 2023 será un año clave para el comienzo de algunos de los proyectos: solo en Los Berrocales y Los Ahijones, si se cumple la planificación, se construirán unas 4.000 viviendas con alguna protección que podrían escriturarse en 2025.

Gobierno y banca están ultimando una serie de medidas para reducir el impacto de la subida de los tipos de interés y del euríbor a los deudores hipotecarios vulnerables. Una iniciativa que critica el economista Miguel Córdoba, quien afirma que parece que el Estado siempre tiene que ayudar a quienes se han equivocado con temas financieros, ya sea la compra de acciones, de preferentes o de una hipoteca. "El Gobierno no puede rescatar con dinero público a aquellos que han tomado una mala decisión de inversión. A veces, hay que dejar a las personas que se equivoquen, porque la libertad supone asumir los beneficios y los costes", recalca.

El BCE prevé un descenso del precio de la vivienda en la eurozona de hasta el 9% en dos años, aunque no afectará igual a todos los países. Natalia Tova, abogada especializada en 'real estate' de EY, defiende que España tiene sus particularidades y descarta que se produzca una fuerte caída de los precios en los próximos meses, ya que la oferta seguirá por debajo de la demanda y la vivienda de momento no está sobrevalorada, entre otras razones. No obstante, sí que espera una caída de las compraventas.

El economista Miguel Córdoba critica que la clase política se esté centrando en el cortoplacismo cuando España se va a enfrentar a unos meses de máxima tensión en el terreno económico. Opina que la falta de acuerdo entre los grandes partidos nos está acercando a una situación como la que vivió Grecia antes de su rescate internacional y considera necesario alcanzar pactos para reducir lo que cataloga como "un océano de deuda pública" y dar soluciones a los ciudadanos.

El acceso al alquiler se está haciendo casi imposible en muchas partes de España y la mala planificación política del mercado de la vivienda no ayuda a solucionar el problema. Según explica José Ramón Zurdo, abogado y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, las medidas intervencionistas que del Gobierno están reduciendo la oferta de pisos y están provocando que los propietarios pidan más garantías a los potenciales inquilinos. En su opinión, la clave está en dar subvenciones directas e incentivos fiscales a los arrendadores.

El economista Miguel Córdoba asegura que en los últimos tres años ha constatado que no hay sueldo que permita comprar una vivienda nueva o usada en ciudades como Madrid, Barcelona, Mallorca o Ibiza. Por eso, analiza si han subido los costes de construcción, el precio del selo o los márgenes de constructores e inmobiliarias. Se puede constatar que el coste de los materiales ha subido de golpe y que la vivienda nueva se ha encarecido un 40% en los últimos cinco años. La conclusión es que la escasez de obra nueva está llevando a los precios a niveles difíciles de asumir por la clase media española y a una burbuja inmobiliaria localizada.

El Gobierno aprobó en 2021 el decreto sobre las ayudas europeas para impulsar la rehabilitación de viviendas y edificios. Sin embargo, los propios profesionales se quejan de la complejidad del proceso y de la lentitud con la que las CCAA están aprobando las convocatorias de las ayudas. Según Isabel Alonso de Armas, directora de sostenibilidad y desarrollo de negocio en BMI Group, es necesario simplificar los trámites y hacer ver a la población las ventajas de aprovechar los fondos Next Generation. "El resto, vendrá solo", afirma.

El BCE ha llevado los tipos de interés hasta el 1,25% en apenas dos meses. Y todo apunta a que tendrá que subir de nuevo el precio del dinero para tratar de neutralizar y bloquear la inflación, lo que hace sonar las alarmas del panorama hipotecario a corto plazo. Según Natalia Tova, abogada especializada en 'real estate' de EY, el cambio de política monetaria no solo afectará a las familias, sino que también encarecerá la financiación de las empresas y reducirá su capacidad de inversión. 

El trabajo online va ganando terreno, o al menos no perdiéndolo, en la mayoría de las economías más avanzadas, entre las que se encuentra España, aunque todavía muchos profesionales inmobiliarios lo nieguen. Es la visión del experto en economía José Barta que, en este artículo de opinión, asegura que en nuestro país ya el 14,4% de los trabajadores trabaja desde casa, una cifra que queda muy lejos del 8,3% que había en 2019, según cifras de Adecco. Por ello, apuesta por modelos híbridos del trabajo. Y los edificios de oficinas afrontan nuevos retos.

España siempre ha sido un país tradicionalmente de propietarios. Lo habitual era que al llegar a cierta edad uno se plantease adquirir su primera vivienda. El alquiler era un plan B, en ningún caso se consideraba como opción principal. No obstante, España vive un ‘boom’ por el alquiler y las promotoras, con grandes fondos de inversión detrás, apuestan por el modelo ‘build to rent’ para captar este segmento de mercado. Natalia Tova, miembro del equipo especializado en Real Estate de EY Abogados, explica las claves de este negocio.

En una Ley de arrendamientos urbanos (LAU) extremadamente garantista para los arrendatarios como la vigente, existe todavía un pequeño reducto de tres artículos que defienden los derechos de los arrendadores. Estos son los artículos 9.3, 21.4 y 13.2 de la LAU. Se trata de artículos que regulan la duración de los alquileres y las obligaciones de los inquilinos en materia de deficiencias. Por ejemplo, José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, recuerda que las pequeñas reparaciones, de ambigua redacción, son de los inquilinos.

Miles de familias se han lanzado a contratar hipotecas fijas en España en los últimos tiempos, lo que les permite protegerse de las subidas del euríbor. Pero, según explica el economista Miguel Córdoba, lo que supone un seguro para los consumidores es un riesgo para los bancos que las otorgan y para los que han aceptado la contratación de los seguros que cubren el riesgo de tipo de interés, más conocidos como 'swaps'. Estas entidades podrían tener problemas de solvencia en el futuro y necesitar un rescate público.

La rehabilitación, que ha sido el patito feo del sector durante muchos años, se ha convertido en la palanca para un cambio de paradigma en la construcción, reorientando su actividad a la edificación sostenible y eficiente. Tenemos todos los ingredientes para que la rehabilitación energética sea por fin una realidad en nuestro país: existe dinero, procedente de los fondos e incentivos fiscales. Pero Juanjo Bueno, dircom de CAFMadrid, señala que no está cogiendo el impulso necesario por los trámites burocráticos y la falta de coordinación entre lo público y lo privado.

Mikel Echavarren, CEO de Colliers, señala que la mayoría de éstas se basan en la evolución de la renta mensual por m2 respecto a la misma media del mes o del año anterior. Sin embargo, la nueva oferta de obra nueva diseñada específicamente para el alquiler, se centra en viviendas mucho más pequeñas que la media histórica y, adicionalmente, tiene certificaciones de eficiencia energética B o superiores. Cada dos grados de mejora en la eficiencia energética, el mercado admite unas subidas de rentas del 10%. En su opinión, las medias generales no reflejan realmente la evolución del mercado, salvo que se segmenten por tamaños y calidades de construcción.

La inflación alta y la subida de tipos no ayudan a ningún mercado y tampoco al residencial. Un binomio que no se lleva bien, pero Luis Corral, CEO de Foro Consultores, señala que hay que desdramatizar. Los tipos hipotecarios siguen siendo atractivos por el momento. Eso sí, cree que más que la subida del precio del dinero, nos debe preocupar la inflación porque el nivel adquisitivo de los españoes bajará de manera notable y el precio de la vivienda seguirá subiendo por el incremento de todos los costes que le afectan.

Una reciente sentencia del Tribunal Supremo establece un criterio relevante sobre la posible resolución de un contrato de arrendamiento por falta de licencia de actividad. Considera que la falta de licencia de actividad, porque el Ayuntamiento no la concede, supone la imposibilidad para el arrendatario de llevar a cabo su actividad en el local arrendado y, por lo tanto, el objeto y razón de ser del contrato de arrendamiento deja de existir. Natalia Tova, miembro del equipo especializado en Real Estate de EY Abogados, explica las claves de esta interesante sentencia.

Han pasado ya más de siete meses desde que conocimos la sentencia del Tribunal Constitucional, que declaró inconstitucional el sistema objetivo de cálculo del impuesto de plusvalía municipal. Y, también, desde que se aprobó el Real Decreto que modificó la forma de cuantificar el citado impuesto, para adecuarla a las exigencias del Constitucional. Es momento de analizar cómo dicha sentencia ha cambiado la forma de reclamar la devolución de la plusvalía pagada, y cuáles son las perspectivas de futuro de la mano de José María Salcedo, socio de Ático Jurídico.

El mundo que viene pasa por un envejecimiento sin precedentes de nuestras sociedades del bienestar. Esta realidad abre nuevos debates en una sociedad envejecida: acceso a la vivienda de las personas mayores, soledad, aislamiento, calidad de vida. La demanda de nuevos modelos de alojamiento para gente mayor y la búsqueda y necesidad de crear parque de vivienda compartida se hace imprescindible, a que ciudades y el inmobiliario deberán adaptarse. También será necesario que avance la regulación y la financiación para impulsar este tipo de oferta.

Hace unos días surgió una nueva polémica por la interpretación de las cifras del mercado laboral español; esta vez, entre el presidente del PP, Alberto Núñez Feijoo y la ministra de Trabajo, Yolanda Díaz. El motivo no ha sido otro que el teórico descenso del nivel de desempleo en España, debido a la consideración de una parte de los antiguos contratos temporales como fijos discontinuos y, por tanto, como no parados, aunque realmente no estén trabajando. El profesor de economía y finanzas Miguel Córdoba señala que con la reforma de la reforma laboral muchos trabajadores (unos 200.000) que eran contratados con contratos de lunes a viernes y luego se les despedía para volverlos a contratar el lunes siguiente, han pasado de temporales a fijos discontinuos. El experto analiza con datos esta disparidad de pareceres.

La renovación de edificios es una apuesta decidida en Europa. No solo en España, si bien el ritmo de rehabilitación es menor si lo comparamos al experimentado en otros países de nuestro entorno. Juanjo Bueno, señala que el Real Decreto que regula los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial ha creado dos nuevos perfiles profesionales: el gestor rehabilitador y el agente rehabilitador.

El Real Decreto 19/2021 de 5 octubre de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria ha integrado ciertas modificaciones que afectan, en especial, al funcionamiento de las comunidades de propietarios. Natalia Tova, abogada y miembro del equipo especializado en Real Estate de EY Abogados, señala las principales ventajas: La realización de obras para mejorar la eficiencia energética de la vivienda requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios y se elimina el voto en contra. Además, trae beneficios y deducciones fiscales.

Los Presupuestos Generales de 2022 incluyen una medida con mucho impacto para las sociedades dedicadas al alquiler de viviendas, cuyo fin es potenciar la oferta de pisos destinados al arrendamiento gracias a una fiscalidad atractiva. Desde enero se ha reducido drásticamente su bonificación en la cuota del Impuesto de Sociedades, que ha pasado del 85% al 40%. José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, alerta de que estos cambios podrían derivar en un freno de nuevas inversiones y en un aumento de las rentas.

En la ciudad de Madrid hay varios desarrollos con gran capacidad futura de viviendas, destacando los ubicados en el sureste. Pero hay un ámbito, de dimensiones moderadas, que representará un espacio para los precios elevados, Solana de Valdebebas, tal y como señala Ignacio Ortiz, director de investigación de mercados en ACTIVUM. Hay planificadas 1.393 viviendas, de las que el 45% cuenta con algún tipo de protección. Se estima que las obras de urbanización puedan comenzar el próximo año.

Banco Santander, BBVA y CaixaBank se han puesto de acuerdo para hacer una recompra general en bolsa de sus propias acciones, unas operaciones habituales que suelen beneficiar a los banqueros. Según el economista Miguel Córdoba, la recompra de acciones incrementa el patrimonio de los bancos, lo que impulsa el valor de sus acciones y se traduce en un incremento de bonus para los directivos. Sin embargo, son lesivas para los accionistas que venden, pese a que son los verdaderos propietarios de las entidades cotizadas.

El valor de referencia de Catastro es, desde el de enero, la base imponible de impuestos como el de Transmisiones Patrimoniales (ITP), o Sucesiones y Donaciones (ISyD), y afecta de manera indirecta al IRPF, Patrimonio o la plusvalía municipal. A pesar de que llegó con el objetivo de reducir la litigiosidad y el fraude fiscal, José María Salcedo, del despacho de abogados Ático Jurídico, afirma que es un mero instrumento recaudatorio. Y cree que su aplicación es cuestionable en determinadas operaciones inmobiliarias y por que podría vulnerar el principio de capacidad económica.