Una sentencia pionera a favor del arrendatario y en contra de la libertad de pactos

El Juzgado de primera instancia número 31 de Barcelona, a través de una sentencia dictada durante la primera quincena de enero de este nuevo año, ha declarado la nulidad de nueve cláusulas integrantes de un contrato de arrendamiento formalizado entre una sociedad del grupo Azora y un particular.

Entre estas cláusulas afectadas se encuentra una relativa al aumento de la renta contractual en 207 euros al mes al llegar cierto plazo. Lo que las partes acordaron fue que, durante cierto plazo, la renta fijada en 897 euros al mes fuese bonificada durante un periodo de 36 meses, de modo que la arrendataria pagase la cantidad de 690 euros mensuales. Transcurrido dicho plazo de 36 meses, la renta volvería a estar configurada por los 897 euros iniciales, más las variaciones experimentadas en el IPC como modo de actualización (actualización permitida según la LAU).

Esto, según la Magistrada Dña. Judit Peries, es motivo para justificar el carácter abusivo de la cláusula ya que de hecho justifica que “se trata de una maquinación para sortear estas prohibiciones legales y amparar contractualmente al arrendador para que pueda incrementar la renta después de tres años, cuando de otra manera sería contrario a la ley”.

Desde mi punto de vista, esto carece de sentido alguno, ya que lo que regula el contrato es un periodo de bonificación otorgado a favor de la arrendataria, es decir, es una ventaja y una reducción en la renta temporal (probablemente solicitada por la arrendataria) que el arrendador decide conceder a la arrendataria. Transcurrido dicho plazo, la renta volvería a su importe inicial, cantidad que fue inicialmente aceptada por la arrendataria, por lo que en mi opinión, está más que justificado que, finalizado el periodo de bonificación, la renta volviese a ser la que era (más las actualizaciones a las que puede estar sometido el contrato, conforme lo previsto en la LAU).

Es tremendamente relevante para nuestro panorama jurídico el dictamen de esta sentencia, ya que, aunque conocemos los efectos de la nulidad de cláusulas contractuales en acuerdos privados, como ocurrió con las ya famosas “cláusulas suelo” de las hipotecas o con algunas cláusulas incluidas en ciertas condiciones generales, lo que es novedoso de esta sentencia es que recaiga sobre un contrato de arrendamiento de vivienda.

Lo cierto y verdad es que los contratos de arrendamiento se rigen en base al principio general que gobierna los contratos en nuestro ordenamiento jurídico, que no es otro que la libertad de pactos y la autonomía de las partes a la hora de establecer dichos pactos. El hecho de que ahora tengamos una sentencia y, por lo tanto, jurisprudencia que limite dicha libertad es, cuanto menos, llamativo e interesante y hace necesario que analicemos sus implicaciones.

Parece que uno de los fundamentos o motivos alegados por la parte demandante y arrendataria es que el contrato contenía cláusulas generales que no fueron negociadas (y que no eran prácticamente conocidas por la arrendataria), ya que la sociedad arrendadora las configuró como un condicionado general sobre el que no cabía negociación de tipo alguno por parte de la arrendataria.

Es importante aquí recordar las ya mencionadas cláusulas suelo y, en general, toda la jurisprudencia que se ha pronunciado sobre el carácter abusivo de ciertas condiciones incluidas en los normalmente eternos condicionados generales de contratos marco que no son objeto de negociación, como pueden ser los contratos de ciertos servicios, como los de telefonía o el de las pólizas de seguros o lo que sucedía con los contratos de préstamo hipotecario.

Lo que me llama personalmente la atención de este asunto es el tratamiento o la consideración de “contrato con condiciones generales” que se le otorga al contrato de arrendamiento en cuestión, ya que por definición los contratos de arrendamiento de vivienda no deberían ser en ningún caso algo que la parte arrendataria no pudiera conocer o entender. No obstante, es lo que la demandante ha alegado, entre otros motivos, y que parece que ha sido escuchado y aceptado, a pesar de la negativa por parte de Azora al alegar que la arrendataria había sido debidamente informada.

Al margen del análisis del carácter abusivo de las cláusulas, que es una materia compleja que sin duda hay que estudiar y valorar debidamente, es cierto que lo que no alcanzo a entender, según la información disponible, es cómo un arrendatario formaliza un contrato de arrendamiento que incluye ciertas cláusulas que posteriormente alega no conocer o no haber sido debidamente informada y, a pesar de ello, se procede a su firma.

A mi juicio, los ojos de un arrendatario a la hora de firmar un contrato se van necesariamente a dos conceptos: duración y renta, que dan respuesta a dos preguntas muy básicas, que son: ¿cuánto tiempo va a ser esta mi casa? Y, por otra parte, ¿cuánto me va a costar? Sin embargo, en este caso parece que la magistrada ha aceptado y valorado el desconocimiento de la arrendataria en estas materias.

Es innegable el problema al que se enfrenta este país en cuanto al mercado de vivienda, ya sea en propiedad o en régimen de alquiler, y tampoco podemos perder de vista el derecho fundamental a la vivienda, el cual en muchos casos no se está garantizando debidamente. España es un país con un mercado de vivienda social demasiado escaso y eso está favoreciendo que gente con menos recursos no tenga acceso a una vivienda digna, eso es una realidad. Crear un mercado coherente con los medios que tienen los ciudadanos creo que es un paso importante, necesario y urgente.

De todas formas, creo que un intervencionismo excesivo en la esfera privada y particular de la negociación de los contratos no es la solución a nuestros problemas, sino que se debería tratar de crear oportunidades para todos: para los arrendatarios, garantizando por supuesto una vivienda digna accesible acorde a los recursos disponibles, pero también para los arrendadores. No querría perder de vista que la inversión es necesaria, y generar un mercado de arrendamiento poco atractivo para la parte arrendadora (y promotora en muchos casos), en el que la regulación estatal y autonómica no es consistente o en el que pudieran crear fuertes injerencias a la libertad de pactos, tampoco me parece una solución viable.

En la fecha en la que escribo estas líneas la sentencia en cuestión todavía no es firme, por lo que Azora aún podría plantear el correspondiente recurso ante la Audiencia Provincial de Barcelona.