Cláusulas nulas en los contratos de arrendamiento

Un juzgado de Barcelona ha declarado nulas nueve cláusulas de un contrato de alquiler formalizado entre una sociedad del grupo Azora y un particular. Entre ellas, destaca el acuerdo que pactaron ambas partes para actualizar la renta tras un periodo de bonificación de 36 meses. Según Natalia Tova, abogada de EY y experta en derecho inmobiliario, catalogar como nula esta cláusula no tiene sentido, ya que debe imperar la libertad y autonomía de arrendador e inquilino para llegar a un acuerdo. Y pide evitar el intervencionismo excesivo en este mercado.

La demanda de pisos en alquiler sigue aumentando, pese al encarecimiento de las rentas y hay varios factores que dan una explicación a este fenómeno: la falta de oferta de pisos en arrendamiento y el aumento de los tipos de interés y la inflación que están empujando a aquellos que querían comprar una casa a alquilar ante la imposibilidad de ser propietario. Ante un mayor número de inquilinos, conviene saber cuáles son las cláusulas nulas más habituales en un contrato y están relacionadas con la duración del mismo o con la actualización de rentas.

La nueva ley de alquiler que entró en vigor el 5 de marzo de 2019 ha modificado parcialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Sin embargo, todavía se suelen firmar contratos de arrendamientos de una vivienda con cláusulas nulas que alternan los derechos de los inquilinos. Es el caso de cláusulas que exigen al inquilino que abandone el piso antes de la duración mínima legal o que contemplan una actualización de la renta superior a la establecida en la ley.

El despacho de abogados Méndez Lit asegura que el 70% de los arrendatarios no conocen muchas de las cláusulas que incluyen los contratos de arrendamiento, por lo que ha resumido en un estudio cuáles son los puntos fundamentales que deben saber para firmar con la máxima tranquilidad y garantías. Entre ellos, cómo se actualizan las rentas, las penalizaciones por incumplir el contrato, si se pueden hacer obras en el inmueble o quién debe asumir las reparaciones en la vivienda.

Con la entrada en vigor el pasado 6 de Marzo de la nueva ley del alquiler, son cinco las legislaciones reguladoras del arrendamiento que tenemos hoy en día vigentes y que resultará de aplicación la que corresponda dependiendo de la fecha en que se haya firmado el contrato. Carmen Giménez, abogada titular de G&G Abogados, subraya varias cláusulas nulas en el contrato, como aquella que recoja que el inquilino debe dejar el alquiler antes de los 5 o 7 años, o aquella que obligue al arrendatario a dejar entrar al propietario a la vivienda.

Solicitar pagos anticipados de más de una mensualidad de renta, prohibir a los inquilinos fumar dentro del piso, pactar revisiones de rentas sólo al alza, pero nunca a la baja o que los inquilinos estén obligados a permitir la entrada a los propietarios a las viviendas, son sólo algunas de las cláusulas ilegales o abusivas que se detectan en los contratos de arrendamientos donde no interviene un profesional.

Una usuaria del foro de idealista/news nos pregunta si debe dejar pasar al propietario del piso para ver en qué estado se encuentra. Y la respuesta es que el dueño solo puede entrar con el consentimiento del inquilino. Si aparece en el contrato que le permite la entrada nos encontramos ante una cláusula abusiva y, por tanto, nula. En ese caso, lo mejor es acudir a los tribunales.

En los procesos de arrendamiento de viviendas es común que los propietarios obtengan un modelo de contrato genérico o descargado de internet. Es importante adaptarlo a las necesidades de cada uno para que no contengan cláusulas nulas. Las más frecuentes son recurrir a falsos arrendamientos de temporada, negar la prórroga legal u obligar al inquilino a permitir el acceso al casero.