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Los 15 puntos más desconocidos por los inquilinos de un contrato de alquiler

El despacho de abogados Méndez Lit afirma que el 70% de los arrendatarios desconocen algunas cláusulas

Gtres
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Autor: Redacción

La firma del contrato de alquiler puede llegar a suponer un quebradero de cabeza para muchos inquilinos, sobre todo por las dudas que suele generar su contenido. 

Según el despacho de abogados Méndez Lit, el 70% de los arrendatarios no conocen muchas de las cláusulas que incluyen los contratos de arrendamiento. Para ayudar a los arrendatarios a enfrentarse a la firma del contrato de arrendamiento con la máxima tranquilidad y garantías, ha resumido en un estudio cuáles son los puntos fundamentales. Entre ellos, cómo se actualizan las rentas, las penalizaciones por incumplir el contrato, si se pueden hacer obras en el inmueble o quién debe asumir las reparaciones en la vivienda. 

Resumimos de la mano de los letrados de Méndez Lit cuáles son los 15 puntos que suelen generar más dudas y que deben conocer los inquilinos:

  1.  Las obligaciones de la Ley. Dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) hay cierto contenido imperativo, es decir, obligado con independencia de lo que arrendador y arrendatario acuerden. Aunque resulte tedioso, conviene conocer los artículos del 6 a 28, así como el artículo 36 de la normativa.
  2. Cumplir el plazo. Una de las disposiciones que son imperativas de la ley es que exige al inquilino cumplir los seis primeros meses de arriendo. En caso de querer desistir antes, deberá abonar las rentas restantes hasta cubrir ese plazo.
  3. Desistimiento y penalización. Transcurridos esos seis meses, el inquilino podrá desistir del contrato con un preaviso de 30 días. Esto no está penalizado, salvo que en contrato se pacte lo contrario, en cuyo caso será una mensualidad de renta por cada año de contrato incumplido. En este sentido, el despacho recomienda evitar esta penalización y eliminarla del contrato.
  4. Duración del contrato vs duración de arrendamiento. El contrato debe establecer su duración (un año, dos,…), pero el inquilino podrá continuar con el arrendamiento, a su voluntad, según última versión LAU, hasta un máximo de cinco años si el arrendador es persona física y, de siete, si éste es empresa, prórrogas a parte.
  5. Prórroga. Llegada la fecha de terminación del contrato, si ninguna de las partes notifica antes su voluntad de no renovar, con cuatro meses el arrendador y dos el inquilino, el contrato se prorrogará obligatoriamente, por plazos anuales, hasta un máximo de tres. Tras ello, caben más año a año si ninguno se pronunciase en contra.
  6.  La actualización de la renta. Aunque siempre la encontramos en los contratos, no es obligatoria. La más común es por aplicación del IPC, y conviene recordar que ésta no actúa solo en beneficio del arrendador, sino también del inquilino. Hay que prestar especial atención a que no se impongan cláusulas limitativas (suelo) a su aplicación, lo que impediría al inquilino beneficiarse de su aplicación.
  7. La fianzaEs la cantidad que se entrega al arrendador para garantizar el correcto estado del inmueble. Solo es exigible una mensualidad de renta y debe ser depositada por el arrendador en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma; si no, podría ser sancionado. Al terminar el contrato, la fianza deberá ser reintegrada al inquilino en el plazo de un mes. Aún se ven contratos que exigen dos meses de fianza por estar la vivienda amueblada, actualmente solo es exigible una en el caso de un inmueble residencial. 
  8. La garantía adicional. Al contrario que la fianza, esta garantía no es obligatoria. Responde del cumplimiento de las obligaciones contractuales y está limitada a dos mensualidades no pudiendo exigirse otra superior. Esta garantía no exige que sea depositada por el arrendador y, por ejemplo, puede ser un aval.
  9. Obras del arrendatario. El inquilino no podrá realizar, sin consentimiento escrito del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda. Nunca se podrán realizar obras que disminuyan la estabilidad o seguridad de la vivienda. Seguramente el contrato recoge que no podrá hacer obras de ninguna clase.
  10. Obras en caso de discapacidad. Si lo notifica antes, el inquilino puede realizar las obras necesarias para adaptar la vivienda a su necesidad, siempre que no afecte a elementos comunes del edificio ni disminuya su estabilidad o seguridad. Eso sí, deberá devolverla a su estado anterior a la finalización del contrato. Esto también aplica a arrendatarios mayores a setenta años.
  11. Reparaciones. El arrendador deberá realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir a su uso, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario. Las pequeñas reparaciones por desgaste de uso ordinario son del arrendatario.
  12. Seguros. Algunos contratos incluyen la obligación de contratar un seguro para la vivienda, aunque la ley no lo exige ni habla de ello. Corresponderá normalmente al arrendador asegurar el “continente” y al inquilino, el “contenido”.
  13. Gastos e impuestos. Lo común es que el arrendador abone los gastos de comunidad e IBI, y el inquilino los suministros (luz, agua, gas) individualizados y la tasa de basuras. Sin embargo, a salvo los suministros, en el contrato podrá encontrar que los gastos de comunidad sean del arrendatario, lo que permite la ley. En este punto, el despacho de abogados recomienda negociarlos y asegurarse de cuáles son las cuotas de comunidad y si existen derramas, ya que pueden ser determinantes en la decisión de contratar. Y ojo con los gastos de inmobiliaria, si el arrendador es empresa, no podrá repercutirlos.
  14. Renuncia a los derechos de adquisición preferente. Seguramente en el contrato encuentre la renuncia a los derechos del art. 25 y 31. Es el derecho de adquisición preferente, que permite al inquilino adquirir el inmueble si el arrendador quiere venderlo. En el caso de que en el futuro pueda estar interesado en comprar la vivienda, el consejo es conservar estos derechos. 
  15. Gastos de abogados y procuradores. Aunque en el contrato conste que en caso de incumplimiento el arrendatario correrá en todo caso con los gastos de abogado y procurador del arrendador, lo cierto es que este punto no sirve de nada. Según afirma Méndez Lit, esto solo lo decide un juez si condena en costas del juicio.