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Las triquiñuelas surgidas durante el covid-19 con los contratos de arras de la vivienda

El estallido de la crisis sanitaria ha pillado a más de un comprador y vendedor con un contrato de arras ya firmado y una compraventa pendiente de ser escriturada ante notario. Pero el estado de alarma ha cambiado el panorama económico de muchos compradores y algunos han intentado echar mano de la famosa cláusula “rebus sic stantibus” para anular una compraventa sin perder las famosas arras. Pero, en lugar de basar sus motivos en una situación de vulnerabilidad económica sobrevenida, esgrimen motivos de difícil encaje en esta cláusula articulada por el propio Tribunal Supremo.

La cláusula “rebus sic stantibus” conlleva que un cambio totalmente imprevisible en las circunstancias del comprador y vendedor de una vivienda puede llevar a la modificación o extinción del contrato de arras, y para que se aplique se exigen los mismos requisitos (total imprevisibilidad) que en la fuerza mayor, tal y como señala Carmen Giménez, abogada titular del despacho G&G Abogados.

José Ramón García Vicente, catedrático de Derecho Civil en la Universidad de Salamanca, recuerda durante un congreso inmobiliario organizado por Lefebvre que los contratos que pueden resultar afectados por la pandemia pueden ser los típicos de tracto sucesivo, como los arrendamientos de vivienda o de locales, contratos de compraventa, arras o contratos de alquiler con opción a compra. También se pueden ver afectados por la pandemia los contratos de obra en los que pueda haber alternaciones significativas respecto a los costes producción. 

“Hay que tener en cuenta que los efectos del caso fortuito, fuerza mayor o cláusula rebus deben ser proporcionados a la situación. Como señala el Tribunal Supremo, de lo que se trata es de “flexibilizar” la obligatoriedad del cumplimiento de los contratos (regla “pacta sunt servanda”), no necesariamente de extinguir los mismos”, señala Giménez.  

Así pues, el efecto de esta cláusula debería de ser la modificación del contrato de arras para reequilibrar derechos y obligaciones de las partes. Y las modificaciones pueden ser desde un plazo de otorgamiento de escritura más allá del período proporcional al de duración del estado de alarma, un cambio del precio de la compraventa o la forma de pago. Y en caso de imposibilidad total del cumplimiento del contrato firmado, deberá resolverse sin indemnización alguna a favor de ninguna de las partes.

La situación sanitaria actual, generada por el coronavirus, y las medidas que se han tenido que adoptar en salvaguarda de la salud pública, se encuadran como uno de los casos de fuerza mayor, pues muchas personas han visto mermados sus ingresos, como consecuencia de los ERTE o despidos, por lo que las expectativas creadas para la compra de una vivienda pueden haber quedado frustradas como consecuencia de estas circunstancias sobrevenidas e inevitables.

Giménez recuerda que es esencial que para que la parte incumplidora salga indemne de sus obligaciones (por ejemplo, no perdiendo en el caso del comprador o no doblando en el caso del vendedor la cantidad entregada en concepto de arras), las circunstancias sobrevenidas (en este caso el coronavirus) debían de haber sido imprevisibles en el momento de formalizar el contrato antes de la declaración del estado de alarma (a mediados de marzo). En todos los contratos la cláusula “rebus sic stantibus” está contenida de manera implícita, pero sólo en el caso de que la compra de la vivienda por el comprador pudiera conducirle a la “ruina”, se podrá resolver el contrato de arras.

Las triquiñuelas de compradores y vendedores para no perder las arras

- Durante el confinamiento ha habido casos de compradores que no han obtenido la financiación hipotecaria deseada o que el banco les ha ofrecido un préstamo menor al estimado, con lo que, ante la falta de ahorros, se han visto obligados a rescindir el contrato de arras. Y para evitar perder la señal aportada como reserva de la casa, ha acudido a la famosa cláusula “rebus sic stantibus”. Sin embargo, Carmen Giménez recuerda que esta situación poco tiene que ver con una circunstancia sobrevenida por el covid-19.  No se trata de un cambio de circunstancias económicas del comprador, sino una falta de previsión.

Por eso, aconseja que quede por escrito en el contrato de arras que la parte compradora pagará parte o la totalidad del precio con financiación ajena (préstamo con garantía hipotecaria), por lo que de no dejarse previsto este extremo de manera expresa y concreta en el contrato, el hecho de no obtener la financiación, o de obtener una cantidad inferior a la que se reflejó mentalmente el comprador, conllevará a la pérdida de las arras (si se han firmado las penitenciales, que son las más frecuentes).

- Compradores que recurren a la “rebus sic stantibus” por la imposibilidad de cumplir con los plazos para escriturar la compraventa por un mayor plazo para realizar la tasación de la casa, por no ser un asunto urgente para el notario o por no poder ir a notaría a otorgar dicha escritura. Carmen Giménez recuerda que en caso de que el contrato de arras se haya firmado antes o durante el estado de alarma, no es necesario recurrir a la famosa cláusula, basta con una prórroga de los plazos inicialmente pactados, que serán, como mínimo por un periodo equivalente a la duración del estado de alarma y a contar desde la finalización de éste.

- Contrato de arras firmado antes del estado de alarma y sin haber una situación sobrevenida por el comprador, éste aprovecha a modificar el contrato de arras, con el fin de pedir una rebaja del precio de la vivienda ante la paralización de las compraventas de viviendas y la previsible caída de precios. En este caso, Giménez recuerda que no será de aplicación la cláusula “rebus sic stantibus” porque seguirá faltando uno de los requisitos: el cambio sustancial y desfavorable en la economía del comprador.

“Como vivimos en el país del Lazarillo de Tormes, esta última circunstancia se está intentando por muchos compradores de inmuebles, lo que a buen seguro dará lugar a procedimientos judiciales de dudosa prosperabilidad, que colapsarán más aún la justicia que ya teníamos colapsada con anterioridad a la declaración del estado de alarma”, sentencia Carmen Giménez.