¿Es posible resolver el problema de la morosidad y los desahucios de las hipotecas?

Resulta aburrido oír hablar a diputados de Podemos sobre cómo machacar las cuentas de los bancos. La última “idea” es que no se cumplan los contratos bilaterales privados entre bancos y clientes que se firman cuando se constituye una hipoteca, de forma que no suban las cuotas.

Es evidente que para analizar cuestiones económicas es preciso tener un poco de formación, pero la mayor parte de las personas entienden que si firman una hipoteca tienen que cumplir con su clausulado y no esperar que “Papá Estado” venga a salvarles porque se han equivocado al evaluar sus posibilidades de pago de las cuotas, especialmente si la han firmado a tipo variable cuando los tipos de interés estaban en negativo y, lógicamente, lo único que podían hacer era subir en los próximos 30 años, como así ha estado ocurriendo.

Dejando aparte la escasa cultura financiera que tiene la sociedad española, lo verdaderamente importante es que un gobierno que haga honor a su nombre, lo que tiene que hacer es buscar soluciones a los problemas que surgen, y no lanzar “ideas” más propias de regímenes totalitarios que del buen hacer en una economía de mercado y en una democracia representativa occidental.

Pues bien, el problema es que una parte de los españoles no sabe gestionar la incertidumbre del futuro y un plazo de 30 años es un plazo muy largo para que no puedan quedarse sin trabajo, para que puedan subir los tipos de interés, etc. ¿Cómo resolver este problema? No es tan difícil.

Los antiguos griegos tenían problemas cuando sus embarcaciones se hacían a la mar en las procelosas aguas mediterráneas y una parte significativa de las mercancías acababan siendo juguetes para esparcimiento de los delfines. Por ello, crearon un seguro marítimo que suponía que el armador pagaba una prima por si acaso se producía un naufragio. A lo largo de la historia, y con diferentes formas, esta modalidad se ha ido desarrollando hasta lo que son las modernas compañías de seguros, en las que la dilución del riesgo es la base del cálculo de probabilidades para la fijación de las primas del seguro.

La incertidumbre que conllevan la evolución de los tipos de interés, la posibilidad de fallecimiento o de que se pueda perder el empleo no son otra cosa que eventos asegurables y, por ello, deberían de ser objeto de aseguramiento con una determinada prima, que sería tanto más baja cuanto mayor fuera el número de usuarios de esta. Las actuales hipotecas son especialmente simples, o a tipo fijo o a tipo variable, y en ambos casos, el riesgo se traslada a los hipotecados; el banco no sufre, ya que si se contrata a tipo variable, mejor que mejor (por eso son tan proclives a que el cliente firme a tipo variable), ya que sus pasivos son a corto plazo y por tanto evolucionan con el euríbor; y si es a tipo fijo, también, puesto que los tipos pueden subir o bajar y estar a favor del hipotecado o no (el banco se limita a realizar un swap en el mercado de derivados o bien gestionar la posición abierta en su libro).

Sin embargo, los bancos sí que tienen riesgos, y no de tipo de interés, sino políticos y reputacionales, ya que pueden tener un gobierno proclive, como es el caso, a ponerles impuestos “solidarios” o se puede crear, incluso desde 'lobbies' progubernamentales, una mala reputación como entidades que chupan la sangre a los sufridos españoles teniendo beneficios “extraordinarios”. ¿La solución? A lo mejor, bastaría con crear un producto que evitara ese fuerte riesgo de incertidumbre al que antes nos hemos referido. ¿Y quién elimina el riesgo? Pues, está claro, las compañías de seguros.

Diseñemos el producto “Hipoteca Segura”. El principio básico sería ligar las cuotas de la hipoteca a la capacidad de devolución de los firmantes de esta. El límite estaría en el 30% de la renta disponible de los que prevén hipotecarse, a fin de evitar que quien no tiene capacidad financiera para comprar una vivienda se endeude por encima de sus posibilidades. Esta hipoteca sería un producto híbrido entre hipoteca y seguro (como son los denominados “unit linked” entre seguro de vida e inversión) y tendría, por tanto, un cálculo actuarial necesario para establecer tanto la cuantía de las primas como la cuota a satisfacer por parte de los potenciales hipotecados.

Estas primas cubrirían la posibilidad de fallecimiento, incapacidad o pérdida temporal de empleo de los firmantes, así como el riesgo de tipo de interés en el caso de subida de los mismos (como ocurre en la actualidad), dentro de unos límites adecuados que se fijarían a la firma del contrato. Esto no debería ser un problema para los gestores de las compañías de seguros, ya que se pueden contratar “collar” prima cero (derivados ligados al euríbor con límite superior e inferior de variación del tipo de interés sin coste para la compañía de seguros) u opciones sobre estos “collar” para los plazos más largos (en este caso, sí que habría una prima por la opción); pero, en cualquier caso, riesgos gestionables por un equipo financiero experto en los mercados de derivados.

En el caso de los tipos de interés habría también que hacer una consulta vinculante a las autoridades económicas y judiciales competentes para que admitieran que no es una cláusula abusiva el que exista un tope inferior en el “collar” que impide pagar menos interés cuando baje el euríbor, ya que hay antecedentes con las denominadas “cláusulas suelo” (término vulgar para llamar al vocablo original inglés “floor” que se utiliza en los mercados financieros) que han supuesto un problema para los bancos, aunque en este caso, y dado que también existe el límite superior y lo que se trata es de evitar riesgos a los potenciales hipotecados, pienso que debería admitirse la incorporación de este derivado al producto.

Lógicamente, si existe cláusula de cancelación total o parcial anticipada, tendría que ser onerosa para el hipotecado, habida cuenta de que habría que cancelar los compromisos de cobertura de la compañía de seguros y del banco que habrían conformado la estructura de seguridad de la hipoteca. También habría que calcular actuarialmente el importe de esta comisión de cancelación anticipada.

Con este nuevo tipo de hipoteca se eliminaría el problema de impago y, algo más importante para los bancos, el riesgo reputacional que suponen los desahucios en los telediarios. Lógicamente, las primas encarecen la cuota mensual a pagar, pero dan una gran tranquilidad a los bancos y a los hipotecados. Por otro lado, la dilución del riesgo, si llegan a hacerse cientos de miles de hipotecas con esta modalidad, supondría que se podrían abaratar bastante estas primas de seguro, amén de que sería una nueva fuente de negocio para las entidades aseguradoras y la tranquilidad para los gestores de riesgos y recobros de las entidades financieras.

Además, el encarecimiento del tipo de interés de la hipoteca debería tender a suavizarse, ya que en el producto hipotecario estándar está incluida la repercusión de las pérdidas por impagos de cuotas que sufren los bancos, y con la hipoteca segura, este riesgo se trasladaría a las compañías de seguros. Habría que valorar si buena parte del coste de las primas se subsume en una rebaja de provisiones en las cuentas de resultados de los bancos.

Con este planteamiento podría considerarse como razonable que el Gobierno promoviera un grupo conjunto entre bancos, aseguradoras y representantes del equipo económico gubernamental, para valorar actuarialmente este producto híbrido y ver su viabilidad para resolver de una vez por todas el problema de la variabilidad de los tipos de interés y de los riesgos a los que se someten los potenciales hipotecados durante 30 años, es decir, una gran parte de su vida.

Los beneficios serían muy grandes, en particular para garantizar la tranquilidad de los hipotecados, ya que, en cualquiera de las posibles situaciones de riesgo estarían total o parcialmente cubiertos:

• Si perdieran el empleo, la compañía de seguros se haría cargo de una parte de las cuotas (es preciso tener en cuenta que todavía ingresarían el subsidio de desempleo, y que puede haber más de un sueldo en la unidad familiar).
• Si sufrieran una incapacidad sobrevenida, la compañía de seguros también se haría cargo parcialmente de las cuotas (tendrían subsidio por el porcentaje de incapacidad).
• Si subieran los tipos de interés hasta el límite superior del “collar”, los titulares de la hipoteca no pagarían más interés que el fijado en ese tipo superior.
• Si falleciese uno de los firmantes de la hipoteca se amortizaría parcialmente la deuda viva por el porcentaje correspondiente al finado, o por su totalidad si así se contrató en origen, para los casos en los que sólo uno de los firmantes recibiera ingresos por rentas del trabajo, lo cual obviamente, también estaría reflejado en la cuantía de las primas.

En lo que respecta a las aseguradoras, supondría una nueva línea de negocio, previsiblemente rentable; y para los bancos supondría seguridad financiera y reputacional, amen de que, como hemos indicado antes, se evitarían la necesidad de provisionar la morosidad de las hipotecas, lo cual incidiría positivamente en la cuenta de resultados, amén de la eliminación del ya comentado riesgo reputacional por razón del desahucio de las viviendas a los afectados por impago.

Y, por último, lo que para mí sería bastante importante, que desde la extrema izquierda se dejara de hacerse populismo barato para captar votos.