Control de alquileres

A punto de cumplirse un año de la entrada en vigor de la limitación del 2% en la renovación anual de los contratos de arrendamiento de viviendas impuesta por el Gobierno, analizamos cómo queda la actualización de rentas en las capitales tras conocerse el dato definitivo de la inflación en enero (5,9%). De media nacional, el incremento será de 170 euros al año, siendo más de 200 euros en Barcelona, San Sebastián o Madrid, y de apenas 85 euros en Teruel o Ciudad Real. Con la última tasa del IPC, los alquileres habrían registrado una subida de casi 500 euros más al año.

El mercado del alquiler en el sur de Europa comienza el año con rentas altas. Para intentar controlar la escalada de precios, el gobierno de España lleva limitando al 2% la subida de los contratos a los que les toque renovar desde la pasada primavera. Con datos de idealista, las rentas medias subirán de media en enero unos 170 euros más al año. Mientras, en Portugal arranca una medida similar, aunque con la diferencia de que se ofrecen incentivos fiscales a los propietarios. En Italia, el último incremento de precios alcanza el 11,3% interanual en diciembre sobre el índice FOI, una tasa que aumenta en 800 euros más al año los alquileres del mercado libre.

El mercado del alquiler de viviendas mantendrá durante todo 2023 la limitación del 2% en la subida anual de los contratos de arrendamiento que así lo estipulen. A aquellos alquileres que les toque renovar en enero verán un incremento cercano a los 170 euros al año, según el estudio de idealista. En Barcelona, San Sebastián o Madrid, el aumento supera los 200 euros anuales. Con la actual inflación, los alquileres habrían registrado una subida de casi 480 euros al año, tras conocer el dato de inflación de cierre de 2022, en el 5,7%.

La escasez de viviendas en el mercado del alquiler en Países Bajos está provocando un alza de las rentas que dificulta el acceso incluso a las clases medias. El Gobierno neerlandés ha propuesto que a partir de enero de 2024, se limiten los precios de 300.000 viviendas de alquiler social a 1.100 euros al mes, lo que supondrá una bajada de las rentas en torno a 190 euros mensuales, con multas para aquellos que no respeten la normativa.

La Ley de Vivienda sigue estancada en el Congreso casi un año después de su aprobación en Consejo de Ministros. De hecho, sigue siendo uno de los focos de enfrentamiento, que no han sido pocos, entre los socios de Gobierno en lo que va de legislatura y ha desatado la polémica en el sector inmobiliario, con medidas estrella como el tope a los alquileres. Partidos de la oposición, expertos y organismos consideran que algunas de sus medidas crean inseguridad jurídica y suponen un ataque a la propiedad privada y a la libertad de empresa.

El presidente del Gobierno ha anunciado el nuevo paquete de medidas para hacer frente a las consecuencias económicas de la guerra en Ucrania. En materia de vivienda, se amplía hasta el 31 de diciembre de 2023 el límite del 2% en la subida anual para la renovación de los contratos de alquiler y establece una prórroga de seis meses para aquellos arrendamientos que expiren sin acuerdo antes del 30 de junio. También extiende otros seis meses la rebaja de impuestos a la electricidad y el gas y la suspensión de lanzamientos y desahucios de hogares vulnerables. Además, se amplía a todo 2023 la prohibición del corte de suministros esenciales y el bono social eléctrico.

La Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval) afirma que el “Gobierno de España prorrogará el límite del 2% hasta el 31 de diciembre de 2023 sin dar a los propietarios ninguna compensación a cambio. Los arrendadores continuarán siendo el escudo social en materia de vivienda y seguirán cargando con una responsabilidad que le corresponde al Estado”. Por ello, y ante una medida que ha dejado de ser temporal, la asociación ofrece una guía práctica para solicitar la responsabilidad patrimonial a la Administración Pública. Aquí van algunas claves.

A falta de la confirmación oficial del Gobierno de España para prorrogar el límite del 2% en la renovación de los alquileres a todo 2023, una medida implantada desde finales de marzo, los contratos a los que les toque actualizar su renta en diciembre afrontarán una subida anual de poco más de 165 euros, según el estudio de idealista. Si la variación se hubiera mantenido con la inflación, el incremento habría superado los 560 euros al año, tras confirmarse la tasa del IPC de noviembre (6,8%). Los mayores incrementos se dan en Barcelona, San Sebastián y Madrid.

El mercado de alquiler está cada vez más presionado.

El Gobierno de coalición en minoría en el Congreso se ha asegurado la aprobación de los Presupuestos Generales del Estado (PGE) para 2023 con el último apoyo confirmado de Bildu, tras pactar entre otras materias la prolongación durante todo el año que viene del límite del 2% en la actualización anual de las rentas en los contratos de alquiler de viviendas. Esta medida lleva vigente desde finales de marzo, dentro del paquete de acciones económicas contra la guerra de Ucrania y que cumplía su plazo, tras renovarse en junio, el próximo 31 de diciembre.

El precio del alquiler sigue disparado, la oferta continúa desplomándose mientras la demanda aumenta. A esta presión se une la incertidumbre generada por las medidas del Gobierno como el límite del 2% en la renovación de las rentas y el actual texto de la Ley de Vivienda, aún en trámite parlamentario, que profundizarían aún más en retraer la oferta. idealista/news cuenta con la opinión de expertos para valorar cuáles serían las medidas necesarias para aumentar el stock de alquiler en España: poner fin al intervencionismo del Estado, más incentivos fiscales a los propietarios, estabilidad y certeza jurídica y acabar con la okupación de viviendas.

La ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, ha advertido a las fuerzas políticas progresistas de que tener "posiciones maximalistas" puede dificultar el acuerdo para sacar adelante la Ley de Vivienda, que se encuentra todavía en el Congreso a la espera de su aprobación. La responsable de vivienda del Gobierno recuerda a sus socios de Podemos que medidas como el control de precios no establecen una limitación de precios generalizada, sino a grandes tenedores en las zonas que CCAA y Ayuntamientos declaren como zonas tensionadas.

El gobierno escocés ha aprobado un decreto de emergencia para afrontar el incremento de los costes de vida con motivo de las consecuencias económicas derivadas de la guerra en Ucrania. Entre las medidas que se van a aplicar hasta marzo del año que viene se establece un veto temporal a los desahucios de viviendas y la congelación de los precios del alquiler de viviendas, tanto para los pisos públicos como para el mercado libre.

El Gobierno de Portugal ha anunciado que la renovación de los contratos de alquiler de viviendas y locales comerciales se limitará a un incremento de la renta de hasta un 2% a partir de 2023 (actualmente en el 5,43%), al igual que ya ocurre en España. Sin embargo, en nuestro país vecino, los propietarios recibirán compensaciones, con beneficios fiscales en la declaración de la Renta o el Impuesto de Sociedades. En idealista/news analizamos las diferencias entre la reciente medida tomada por el Gobierno socialista de António Costa y el caso español.

La limitación de las rentas de arrendamiento en zonas tensionadas que contempla la Ley de Vivienda, que avanza en su trámite parlamentario y debe estar aprobada antes del 30 de septiembre, vuelve a acaparar las críticas del sector inmobiliario. Durante unas jornadas celebradas en SIMA, entidades como la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) y la asociación de promotores de Madrid (ASPRIMA) han insistido en que topar los alquileres no es la medida más idónea para contener los precios. Una vez más, su reivindicación se centra en impulsar la oferta, principalmente pública, e incentivar al sector privado la producción de nuevas viviendas.

La Fundación de Estudios de Economía Aplicada considera que limitar la subida de los alquileres de viviendas tiene dudosos efectos antiinflacionarios, genera distorsiones y encarece los alquileres futuros. Según Fedea, los topes provocan que los potenciales arrendadores estén menos dispuestos a alquilar, por lo que habrá menos contratos y las rentas iniciales serán más elevadas. También explica que este tipo de medidas favorecen a inquilinos que ofrecen estabilidad y garantías a los propietarios, como funcionarios o empleados de grandes empresas.

La situación actual ha vuelto a poner encima de la mesa el eterno debate sobre la necesidad de intervenir los precios del alquiler de las viviendas. Sin embargo, Natalia Tova, miembro del equipo especializado en Real Estate de EY Abogados, critica la medida que ha aprobado el Gobierno de limitar el precio de la renovación de los arrendamientos. Afirma que este tipo de decisiones ahuyenta a los inversores e impide que el parque de viviendas crezca y evolucione. Cree que la clave es generar y destinar políticas y fondos a la vivienda social.

Nuevo dictamen del Tribunal Constitucional en el que declara inconstitucional la Ley catalana de alquiler por invasión de competencias del Estado. Tras tumbar en un fallo anterior todo lo relacionado con la limitación de los precios de los arrendamientos, ahora anula la obligación a los grandes propietarios de ofrecer realojo o alquiler social a las familias vulnerables antes de iniciar el proceso de desahucio en el juzgado.

Podemos propone obligar a la Sareb a ofrecer un mínimo del 75% de sus viviendas a alquiler social y fijar un máximo de plazas de alojamiento turístico en un distrito o barrio. Estas son algunas de las demandas de la formación morada incluidas en las enmiendas registradas en el Congreso por la Ley de Vivienda, donde también pide reducir el umbral de subida de las rentas sobre el IPC autonómico (2 puntos frente a los 5 puntos contemplado en el proyecto de Ley) para declarar una zona tensionada de alquiler y que limitaría sus precios.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha estimado por unanimidad el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por diputados del PP contra 11 artículos de la Ley catalana de alquiler. El TC aclara que varios de estos preceptos son inconstitucionales por la invasión de competencias del Estado, referida a la fijación en un mercado único de las bases para regular los contratos. Desde la publicación de la sentencia no se podrán firmar alquileres con límites de rentas, aunque sí los mantendrán los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad.

El Consejo de Ministros ha aprobado el 1 de febrero el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda tras sufrir varios retrasos durante su proceso de elaboración. Por ello, ha pedido que se tramite por el procedimiento de urgencia en las Cortes para poder cumplir con los plazos que se había propuesto el Gobierno de coalición y poner en marcha la normativa antes del cuarto trimestre del año. A pesar de que afirma que es un texto garantista, el Ejecutivo no descarta la judicialización de su contenido.

El Consejo General del Poder Judicial debe debatir el próximo viernes el informe sobre el contenido del anteproyecto de la Ley de Vivienda, paso previo a su aprobación en el Consejo de Ministros y el inicio de su tramitación parlamentaria. La justicia cree que el texto es adecuado para reforzar el derecho a la vivienda, aunque también destaca unos 'peros'. Cree que no está suficientemente justificada la necesidad de controlar los precios del alquiler y que no están claros conceptos como la vivienda digna.

El Anteproyecto de Ley de Vivienda está a la espera de su aprobación definitiva en el Consejo de Ministros para iniciar un trámite parlamentario que se antoja largo hasta el segundo semestre de 2022. Con medidas como los incentivos fiscales a pequeños propietarios en el IRPF, límites a las rentas de grandes tenedores (que llegaría en 2024), un recargo en el IBI a las viviendas vacías por un tiempo prolongado o que el 30% de las promociones de obra nueva se destine a VPO, la ciudadanía se mantiene a la expectativa mientras el sector lo ha criticado por su carácter intervencionista que puede distorsionar la recuperación del mercado.

La patronal de la construcción ha presentado sus aportaciones al Anteproyecto de Ley de Vivienda del Gobierno.

Varios expertos han analizado el Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, promovido por el Gobierno en un debate organizado por la Fundación Alternativas. El director general de Economía y Estadística del Banco de España, Óscar Arce, ha advertido de que se deben regular y diseñar mejor que hasta ahora las ayudas alquiler y los incentivos a propietarios para que no se traduzca en una subida de los precios. Ignacio de la Torre, economista jefe en Arcano Partners, aboga por fomentar la oferta de viviendas, tanto en venta como en arrendamiento, para conseguir abaratar los precios.