La esperada Ley de Vivienda: un enigma para los ciudadanos y temida por el sector

El Anteproyecto de Ley de Vivienda está a la espera de su aprobación definitiva en el Consejo de Ministros para iniciar un trámite parlamentario que se antoja largo hasta el segundo semestre de 2022. Con medidas como los incentivos fiscales a pequeños propietarios en el IRPF, límites a las rentas de grandes tenedores (que llegaría en 2024), un recargo en el IBI a las viviendas vacías por un tiempo prolongado o que el 30% de las promociones de obra nueva se destine a VPO, la ciudadanía se mantiene a la expectativa mientras el sector lo ha criticado por su carácter intervencionista que puede distorsionar la recuperación del mercado.

La Ley de Vivienda aún no está en marcha, pero ha estado rodeada de polémica desde sus inicios, cuando formó parte de los puntos del acuerdo del gobierno de coalición entre PSOE y Unidas Podemos a finales de 2019. Un momento que nos parece lejano después de vivir una pandemia de por medio. Dos años después, la normativa sigue aún en pañales, pues sigue como Anteproyecto de Ley, y parece que empezará a gatear, a falta de su segunda aprobación en el Consejo de Ministros, tras el periodo de audiencia e información pública. La ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, anunció hace unas semanas que la intención del Gobierno era tramitarla antes de que concluyese este 2021, pero los tiemplos y plazos han vuelto a retrasar una vez más su tramitación y va a tener que esperar a 2022 para empezar su tramitación parlamentaria.

Cada paso que ha dado este Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda se ha convertido en un acicate para airear una crisis entre el Gobierno de Pedro Sánchez (PSOE) y sus socios de Unidas Podemos. El propio texto de la Ley supuso un tira y afloja entre la parte socialista y la formación morada, con varias crisis de Gobierno de por medio por el cambio de ministros.

A la falta de acuerdo para consensuar un texto entre ambas formaciones desde octubre de 2020, cuando fue una condición para aprobar los PGE de 2021, se unió la salida del vicepresidente segundo y ministro de Derechos Sociales y Agenda 2030, Pablo Iglesias, para liderar a su partido en unas elecciones madrileñas adelantas para mayo, de las que salió derrotado. Pocos meses después, le siguió el ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos, hasta ese momento, además, secretario de Organización del PSOE.

Finalmente han sido la socialista Raquel Sánchez (Mitma) y la nueva ministra de Derechos Sociales, Ione Belarra, las que han anunciado la puesta en marcha de La Ley de Vivienda, junto al ministro de la Presidencia, Félix Bolaños.

Finalmente, el texto aprobado el pasado octubre incluye un mix de las medidas más reivindicadas por ambos partidos que incluye en términos generales incentivos fiscales a los pequeños propietarios, límites a las rentas de grandes tenedores en las zonas que se declaren áreas tensionadas del alquiler y un recargo en el IBI a las viviendas que lleven vacías durante un largo periodo de tiempo.

Ante las críticas surgidas en el sector inmobiliario tras conocerse el contenido de la próxima Ley, al que se le criticaba por su inseguridad jurídica, un atentado contra la propiedad privada que supondrá la pérdida de inversiones, y una intervención del mercado que iba a provocar el efecto contrario al deseado, la parte socialista del Gobierno no ha parado de repetir que va a establecer un periodo de transición de 18 meses desde la entrada en vigor de la normativa para aplicar la bajada de precios obligatoria a los grandes propietarios en las zonas que los ayuntamientos declaren como zona tensionada. Por lo que, tras los retrasos posteriores, la medida prácticamente no se va a aplicar hasta finales de 2023, comienzos de 2024.

Estas son las principales medidas del Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda

Mercado del alquiler

Zonas de mercado residencial tensionado

Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar por tres años las zonas de mercado residencial tensionado, prorrogables anualmente si las circunstancias persisten. Entre las medidas a aplicar, se incluye la congelación o limitación de los precios de las rentas del alquiler.

Entre las condiciones para que un municipio o algunos de sus distritos, sea declarado como zona de mercado tensionado, se fija que el coste del pago de la vivienda en ese ámbito (ya sea hipoteca o alquiler más gastos de suministros) supere el 30% de los ingresos netos medios de los hogares.

También se tendrá en cuenta que el precio del alquiler (o la compra) haya experimentado en los últimos cinco años una subida de, al menos, un 5% más que el porcentaje de crecimiento del IPC de cada autonomía.

Congelación de rentas para inquilinos actuales

En las áreas de mercado residencial que se declaren tensionadas, los arrendatarios actuales podrán acogerse a una prórroga extraordinaria del contrato en vigor con carácter anual y por un período máximo de tres años.

Congelación de nuevos contratos de alquiler

En esas áreas que se declaren tensionadas, para los nuevos contratos de viviendas de alquiler, se podrá limitar la renta a la del contrato anterior, solo con el incremento del IPC correspondiente. Y en algunos casos, se podrán permitir subidas adicionales, de hasta un máximo de un 10% en determinados supuestos, como las mejoras en el hogar, rehabilitación de la vivienda o cuando se firmen arrendamientos por periodos de 10 años o más.

Además, se establecerán mecanismos excepcionales de contención y bajada de precios del alquiler en estas zonas, ya sea para aumentar la oferta o para impedir incrementos abusivos de la renta. Se incentivará fiscalmente la bajada de precios.

Estímulos fiscales a los pequeños propietarios

Se estimulará fiscalmente el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual.

En los nuevos contratos, se establece una deducción general del 50% que podrá incrementarse hasta el 90% si se firma en una zona de mercado tensionado.

• Bajada de la renta en una zona declarada tensionada (90%). Cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior.
• Alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años (70%). Alquiler por primera vez de viviendas en áreas tensionadas a jóvenes. En caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas
• Rehabilitación o mejora (60%). En caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores.

Figura del gran tenedor

El Anteproyecto de Ley de Vivienda define como gran tenedor a aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 viviendas -excluyendo garajes y trasteros- o de una superficie construida de más de 1.500 m2. En zonas de mercado tensionado, las administraciones que las declaren podrán establecer criterios adicionales, solo a los efectos de solicitar información adicional sobre los parques de vivienda que gestionen.

Límite al alquiler (periodo de 18 meses para aplicar un índice de precios)

En las áreas declaradas tensionadas, cuando el propietario sea una persona jurídica y gran tenedor, la renta de los nuevos contratos estará limitada por el contrato anterior o por el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

Se abre un periodo de 18 meses desde la aprobación de la Ley para establecer dicho índice y aplicar esta limitación. Si tenemos en cuenta que la tramitación parlamentaria podría prolongarse durante meses y ese periodo de gracia, los límites de rentas del alquiler a grandes tenedores llegarían en 2024. Es decir, una vez terminada la presente legislatura.

Otras medidas destacadas

Movilización de la vivienda vacía

Para promover su salida al mercado, se ofrece a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer un recargo de hasta el 150% (ahora está en el 50%) en la cuota líquida del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que afectaría a las viviendas que se hayan mantenido desocupadas durante más de dos años, sin causa justificada, para propietarios con un mínimo de cuatro viviendas. 

Si el inmueble lleva tres años vacío, el recargo podrá llegar al 100%. Por último, está la opción de elevarlo otros 50% adicional en caso de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal.

Parque público de viviendas

El parque público de vivienda social estará sujeto a permanente protección y no podrá ser enajenado. Actualmente apenas alcanza a las 290.000 unidades, lo que supone que solo el 1,6% de los hogares pueden optar a algún tipo de vivienda de las Administraciones Públicas, frente al 10% que registran otros países de nuestro entorno.

Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas, definiendo un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de los supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.

Por otro lado, se crea la figura de la vivienda asequible incentivada, de titularidad privada, pero a la que se le otorgarán beneficios urbanísticos, fiscales o de otro tipo a cambio de ser destinada al alquiler a precios reducidos.

Reserva del 30% de la obra nueva a VPO

Se incentivará la vivienda protegida en alquiler a precio limitado. La legislación urbanística podrá establecer una reserva del 30% en suelo urbanizado para estas viviendas, determinando en su caso las compensaciones correspondientes cuando se vean afectados derechos adquiridos. De la reserva de suelo sometido a algún régimen de protección pública, se establece un porcentaje mínimo de la mitad de ellas para vivienda en alquiler asequible (la mitad de ese 30%).

Desahucios en personas en situación de vulnerabilidad

Se contemplan mejoras en el procedimiento de desahucio que pueda afectar a la vivienda habitual de hogares vulnerables para garantizar una comunicación efectiva y rápida entre el órgano judicial y los servicios sociales a través de un requerimiento para que estos evalúen la situación y, en su caso, atiendan rápidamente a las personas en situación de vulnerabilidad económica y/o social.

Se asegura que los Servicios Sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales a los afectados, evitando situaciones de desamparo como consecuencia del desalojo. Mientras estas soluciones se producen, se incrementan los plazos de suspensión de los lanzamientos en estas situaciones de vulnerabilidad, de 1 a 2 meses cuando el propietario es persona física, y de 3 a 4 cuando es persona jurídica. Además, se introducen en el procedimiento criterios objetivos para definir las situaciones de vulnerabilidad económica.