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Las líneas maestras de la Ley de Vivienda: límites al alquiler, recargo en el IBI a pisos vacíos e incentivos fiscales

Incentivos a pequeños propietarios, límites a las rentas de grandes tenedores y recargo a las viviendas vacías en aquellos ayuntamientos y CCAA que lo soliciten

El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, habla con la ministra de Trabajo y líder de Podemos, Yolanda Díaz / Gtres
El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, habla con la ministra de Trabajo y líder de Podemos, Yolanda Díaz / Gtres

PSOE y Unidas Podemos han alcanzado un acuerdo en el seno del Gobierno para llevar adelante el proyecto de Presupuestos Generales del Estado (PGE) para 2022. El acuerdo ha llegado tras impulsar un pacto sobre la Ley de vivienda, tras meses de retraso, donde se pretende incluir incentivos fiscales a pequeños propietarios para que mantengan los alquileres, límites a las rentas de grandes tenedores, un recargo en el IBI a las viviendas vacías durante un tiempo prolongado o que el 30% de las promociones de obra nueva se destine a VPO.

Según el ministro de la Presidencia, Relaciones con las Cortes y Memoria Democrática, Félix Bolaños, los dos socios han cerrado su acuerdo, si bien de momento no han ofrecido más detalles sobre la Ley de Vivienda, que se espera que llegue al Consejo de Ministros en la próximas semanas, mientras los PGE llegarán el próximo jueves del 7 de octubre.

Incentivos a pequeños propietarios, límites a las rentas de grandes tenedores y recargo a las viviendas vacías

Nueva negociación de los Presupuesto Generales del Estado (PGE) y de nuevo la formación morada ha puesto algunas condiciones para dar el visto bueno a las cuentas que le ha presentado el partido mayoritario en el Gobierno. La negociación de la Ley de Vivienda, que incluye una regulación del mercado de la vivienda en alquiler en aquellas zonas que se declaren tensionadas, ha vuelto de nuevo a la mesa de negociación tras el fracaso del acuerdo pactado hace un año para sacar adelante esta ley, y que también figuraba en el acuerdo de formación del Gobierno de coalición que firmaron Pedro Sánchez y Pablo Iglesias en diciembre de 2019.

El acuerdo parece que ahora tendrá una solución intermedia con unas iniciativas dedicadas a los pequeños propietarios, la gran mayoría del parque de viviendas en alquiler en España lo conformas arrendadores particulares, mientras que habrá otras medidas sobre los grandes tenedores de viviendas en alquiler, aquellos propietarios que tengan más de 10 pisos en arrendamiento.

Según fuentes conocedoras de la negociación, que Bolaños no ha confirmado, la futura ley incluirá una regulación de los precios de las rentas de los pisos propiedad de grandes tenedores. El límite al alquiler en estos casos se basará en el índice de referencia para todos los contratos en las zonas de mercado tensionado, donde también se pretende retirar los privilegios fiscales.

Lo que sí ha confirmado el ministro es que a los pequeños propietarios se les incentivará para que bajen la renta a sus inquilinos a través de rebajas en la cuota del IRPF que deben pagar por ese alquiler.

Además, se contempla un impuesto para gravar la vivienda vacía durante un tiempo prolongado, a través del recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Sin especificar, Bolaños no ha aclarado por cuánto podrán gravar los ayuntamientos estas viviendas, pero se habla de hasta el 150% de recargo en el IBI.

Una tercera pata del acuerdo sobre vivienda será la apuesta por un parque público de alquiler, con una reserva del 30% de las nuevas promociones de obra nueva para vivienda protegida, la mitad de ellas irían destinadas al alquiler social.

“Vamos a contener y reducir los precios del alquiler, con una parte sobre incentivos fiscales. Y tambien vamos a incrementar el parque social, con una reserva del 30% de todas las promociones para vivienda protegida, de la que la mitad irán destinadas al alquiler”, ha afirmado el ministro de la Presidencia, Relaciones con las Cortes y Memoria Democrática, Félix Bolaños.

El PSOE propone una deducción de hasta el 90% en el IRPF si el propietario abarata el alquiler

Las nuevas ventajas fiscales para el alquiler que el PSOE propone para la Ley de Vivienda son una regulación del IRPF para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la actual reducción del 60% en el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. En concreto, el porcentaje de reducción general pasará a ser del 50%, pero se podrá incrementar en función de los siguientes criterios, que llegaría hasta el 90% en el IRPF por los rendimientos del alquiler si el propietario baja la renta en una zona declarada tensionada.

Críticas de la oposición, empresarios y expertos

Para Francisco Iñareta, portavoz de idealista, opina que “se trataría de una mala noticia para todas las personas que están en proceso de búsqueda de una nueva vivienda en alquiler. Las medidas que se proponen ya se han probado en otros mercados como Cataluña y no han funcionado. Es trasladar un error local a todo el Estado. El control de precios de alquileres ha supuesto la desaparición del 40% de la oferta disponible en la ciudad de Barcelona y los ciudadanos ya están sufriendo la enorme dificultad que supone ahora encontrar un alquiler en la ciudad."

"En el caso de la obligación de destinar el 30% del suelo de cada promoción de obra a VPO, que también se ha probado en Barcelona, el resultado ha sido la desaparición de la obra nueva y las pocas promociones que se levantan lo hacen a precios muy elevados. Aprovechar la aprobación de presupuestos para un año para sacar adelante una ley que afectará a una década es un error grave. En España ya vivimos lo mismo cuando en los años sesenta se aprobó temporalmente lo que luego fue conocido como “renta antigua” que arrasó con el alquiler en las siguientes décadas. La pandemia nos ha mostrado, dentro de su dureza, que la mejor receta para reducir los precios es aumentar significativamente la oferta, para lo que es necesario llevar a cabo políticas que incentiven la aparición en el mercado de más viviendas y olvidar cualquier medida punitiva que acabará siendo nociva para el mercado”, sentencia Iñareta.

En esa misma línea, Mikel Echavarren, CEO de la consultora Colliers, opina que la Ley de Vivienda tendrá "el mismo resultado" que en Barcelona, donde ya existe una normativa sobre los alquileres, y provocará una "paralización de las nuevas promociones".

También alerta de que la declaración de las zonas tensionadas, que será competencia de los ayuntamientos, "abre un reino de Taifas en el mercado inmobiliario español y anulará la inversión en localizaciones consideradas 'de alto riesgo' para los inversores", y califica de "poco afortunado" considerar que los grandes propietarios (empresas y particulares que dispongan de al menos 10 de viviendas) tienen "privilegios fiscales", ya que la fiscalidad para ellos "es muy negativa". Por ejemplo, no pueden recuperar el IVA de sus inversiones, de sus proveedores de servicios, mantenimiento y rehabilitaciones". Por tanto, el incremento de los costes fiscales y la rebaja de las rentas provocaría la "paralización de nuevas inversiones".

Por otro lado, José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), afirma que "es un grave error atacar a los grandes propietarios que son los que generan y pueden generar, de forma inmediata,  más oferta de vivienda en alquiler. Es una medida que va contra la libre competencia y la libertad de mercado. Aumentarles la fiscalidad y hacerles bajar los precios, irá directamente en contra de la viabilidad de su negocio, y terminarán por cerrar su actividad en España. De esta manera disminuirá la oferta de viviendas en alquiler, puesto que muchos de estos activos, que ya estaban destinados al alquiler, se venderán y se perderá oferta".

Respecto al recargo del IBI, Zurdo sostiene que es "una medida confiscatoria y que atenta contra la libertad individual, la propiedad privada, y sobre el uso que cada propietario le quiera dar a su vivienda".

Y sobre la obligación de destinar un 30% de las promociones de obra nueva a VPO subraya que es una medida que "se puede entender solo en suelos públicos comprados a menor precio a cambio de vivienda social, pero no tiene ningún sentido en suelos comprados libremente a precios de mercado, lo  que puede paralizar la promoción de viviendas, como está ocurriendo en Cataluña donde apenas se inician promociones. También dicha medida podría echar por tierra la expansión del fenómeno 'build to rent' (construir para alquilar)".

Por último, aplaude la decisión de incentivar fiscalmente a los propietarios que bajen las rentas, ya que podrían "animar a que más propietarios particulares puedan poner sus viviendas en el mercado del alquiler y aumentar así la oferta".

También llegan críticas por parte de Emiliano Bermúdez, subdirector general de la red inmobiliaria donpiso, quien afirma que "en algunos aspectos la ley no está bien enfocada", porque "no se facilita la oferta de viviendas, que es el mecanismo que podría controlar los precios". Bermúdez también insiste en que "el intervencionismo en un mercado libre no es bueno nunca y difícilmente va a poder convivir con la propiedad privada".

Monste Moreno, vicepresidenta de Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), cree que las medidas anunciadas reducirán la oferta de pisos en alquiler y que los inquilinos más solventes son los que sufrirán para encontrar vivienda. En su opinión, lo que debe hacer la Administración es estimular la oferta de suelo para que se desarrollen promociones públicas destinadas al alquiler para las personas con menos recursos.

Carmen Panadero, presidenta de WIRES, estima que topar los precios de los alquileres tiene consecuencias que se van a reflejar de forma más o menos inmediata: encarecimiento de la vivienda e impulso de la economía sumergida; discriminación del inquilino; inseguridad jurídica; poco mantenimiento e incluso abandono del parque en alquiler y, desde luego, espantada de la inversión en nuestro país, perdiendo así el atractivo inversor. Todo esto provocará mayores dificultades de acceso para los colectivos con menores recursos, como los jóvenes o familias en situación de vulnerabilidad.

Por otro lado, Panadero sostiene que medidas como considerar gran tenedor a aquellos que dispongan de 10 o más viviendas u obligar a los promotores a reservar un 30% de los proyectos para vivienda protegida son iniciativas que lejos de apostar por la creación de un parque público de alquiler liderado por la Administración y en colaboración privada, traspasan al sector privado toda la responsabilidad.

"Tristemente, como ya pasado en otras comunidades o ciudades, no se va a conseguir el objetivo que se pretende, sino que veremos caer las nuevas licencias de obra nueva si entra en vigor esta nueva norma. No solo veremos cómo se reducirá la oferta —como ya se ha visto en otros países— sino que veremos como el tan esperado plan de rehabilitación, y por ende la regeneración de nuestras ciudades, queda en barbecho", sentencia la presidenta de WIRES.

El presidente de la CEOE, Antonio Garamendi, por su parte, ha considerado que la ley de vivienda pactada entre PSOE y Podemos es una "distorsión brutal" de la libertad y del derecho a la propiedad. "La ley infiere directamente contra la propiedad privada y afecta a la gente que ahorra, que tiene propiedades", a lo que también ha añadido que hay que esperar a conocer la redacción final de la normativa.

El PP también ha acusado al Gobierno de coalición de pactar una Ley de Vivienda que supone un "ataque sin precedentes a la propiedad privada", según la portavoz del grupo parlamentario del PP, Cuca Gamarra. "Las consecuencias de intervenir el mercado inmobiliario repercutirán en la inversión extranjera. Tenemos un Gobierno con comunistas que intervienen un día sí y otro también los mercados".