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Última propuesta al control de alquileres: subidas máximas de un 10% y prórroga obligada de 3 años del contrato

El aumento de la renta se aplicaría solo en los nuevos contratos en zonas que se declaren con precios tensionados · Estas propuestas se añadirían a los incentivos fiscales a propietarios

El ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos / Gtres
El ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos / Gtres

La nueva propuesta del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para la primera Ley por el Derecho a la Vivienda recoge varios nuevos supuestos que se suman a los ya planteados por la parte del PSOE en el Gobierno de ofrecer incentivos fiscales a los propietarios para que saquen sus viviendas al mercado de alquiler.

En el caso de los nuevos contratos de alquiler en las zonas que se declaren tensionadas, la renta para el nuevo inquilino podrá subir como máximo un 10% en comparación con el arrendamiento anterior, según destaca el borrado del ministerio que dirige José Luis Ábalos.

Otro de los nuevos puntos que incluye el texto que se ha enviado al Ministerio de Derechos Sociales que dirige Ione Belarra, actual secretaria general de Podemos, es que los contratos en vigor en las zonas declaradas tensionadas podrán acogerse a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria, de carácter anual, y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.

Esto quiere decir que los inquilinos podrán asegurarse tres (3) años más de alquiler, como máximo, en las mismas condiciones del contrato en vigor, con la única subida de la renta según la evolución del IPC, aunque no hubiera acuerdo tácito para la renovación de dicho arrendamiento entre propietario e inquilino. “Es una medida excepcional condicionada a la vigencia de la zona de mercado residencial tensionado”, aclara el borrador.

Actualmente, los contratos de alquiler en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se establecen en 5 años, o 7 años si el arrendador es una persona jurídica (esto es, una empresa), a parte de la prórroga obligatoria o tácita de los contratos de forma anual, hasta un máximo de tres años.

Si ninguna de las partes notifica antes de cumplirse la vigencia del contrato (cuatro meses de antelación para el arrendador y dos meses de antelación para el inquilino) su voluntad de no renovar el contrato, este se prorrogará automática y obligatoriamente, por plazos anuales, hasta un máximo de tres. Tras ellos, incluso caben más año a año si ninguno se pronunciase en contra.

“La situación de excepcionalidad de una zona de mercado residencial tensionado requiere la adopción de medidas que eviten a la finalización del contrato la expulsión del arrendatario como consecuencia de un aumento desproporcionado de la renta, o bien como consecuencia de la salida de la vivienda del mercado del alquiler”, aclara el texto al que han tenido acceso los medios.

Estímulos fiscales al alquiler a precios asequibles

El borrador se reitera en los incentivos fiscales a los propietarios para aumentar la oferta de vivienda en alquiler que el Mitma ya presentó hace unos meses. El actual beneficio fiscal del 60% de reducción en el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual “introdujo un significativo aumento de la oferta de alquiler declarado, si bien, carece actualmente de un mecanismo corrector que favorezca la moderación en los precios del alquiler y se concentre en las zonas con mayores problemas de oferta”.

Y ahora propone establecer en los nuevos contratos de arrendamiento, un porcentaje de reducción general del 50%, que se modulará en función de los siguientes criterios:

  •  Alquiler de viviendas recientemente rehabilitadas (60%). Cuando se hayan realizado obras de rehabilitación o mejora en la vivienda en los últimos tres años, que impliquen un desembolso de más de seis meses de renta.
  • Alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años (70%). Para favorecer el acceso a la vivienda de los jóvenes, con un alquiler mensual limitado,.
  • Alquiler de viviendas de larga duración (70%). Con objeto de impulsar aquellos contratos que garanticen la estabilidad de los arrendatarios, sin incrementos superiores al IPC durante un plazo de al menos diez años.

Para las zonas que se declaren tensionadas, también se aplicaran mejoras fiscales para promover la nueva oferta:

  • Incorporación al mercado de vivienda en alquiler habitual (70%). Favorece la entrada en el mercado de viviendas que anteriormente no estaban en alquiler como vivienda habitual.
  • Reducción en más de un 10% en la renta, respecto al contrato anterior (90%). Se estimula la mejora de las condiciones del contrato al inquilino existente, o bien, una bajada de la renta con respecto a la fijada en un contrato anterior.

Para aquellos propietarios que ceden sus viviendas para alquiler social o asequible (a disposición de la CCAA o el Ayuntamiento en el marco de algún programa público) a cambio de una contraprestación, o los propietarios que cedan o alquilen viviendas a entidades sin ánimo de lucro especializadas en la atención a hogares o colectivos vulnerables, actualmente no pueden favorecerse de las reducciones sobre el rendimiento neto en el IRPF al no ser los titulares de los contratos. La propuesta de la Ley de Vivienda propone establecer un porcentaje de reducción del 70%.

Los índices públicos de precios, poco eficaces

En el texto se confirma que la idea del PSOE de establecer algún tipo de control de precios del alquiler en zonas tensionadas será solo excepcional y de carácter temporal “para amortiguar dicha tensión y conceder a las administraciones competentes el tiempo necesario para poder compensar en su caso el déficit de oferta o corregir con otras políticas de vivienda las carencias de esas zonas”. La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años.

La cartera de Ábalos tiene miedo de producir efectos indeseados de reducción drástica de la oferta que puedan producir la expulsión de los inquilinos, lo contrario a lo que se busca. Y el propio texto afirma que “los índices de precios publicados por el Ministerio y por otras administraciones que los han implementado se han demostrado poco eficaces para el objetivo que se pretende conseguir (mediante el límite a los precios de los alquileres).