Portugal limitará los alquileres al 2% y compensará a los propietarios: las diferencias con España

El Gobierno de Portugal ha anunciado que la renovación de los contratos de alquiler de viviendas y locales comerciales se limitará a un incremento de la renta de hasta un 2% a partir de 2023 (actualmente en el 5,43%), al igual que ya ocurre en España. Sin embargo, en nuestro país vecino, los propietarios recibirán compensaciones, con beneficios fiscales en la declaración de la Renta o el Impuesto de Sociedades. En idealista/news analizamos las diferencias entre la reciente medida tomada por el Gobierno socialista de António Costa y el caso español.

El Consejo de Ministros luso ha aprobado el pasado lunes varias medidas económicas y fiscales para dar respuesta al aumento de los precios con motivo de la invasión de Rusia a Ucrania. Entre ellas, se encuentra la reducción del IVA de la factura eléctrica del 13% al 6% a partir de octubre, la regulación del mercado del gas natural y un límite del 2% a la subida de las rentas del alquiler, cuando toque renovar el contrato de arrendamiento.

Esta medida en Portugal afecta al mercado del arrendamiento de viviendas, tal y como ocurre desde la pasada primavera en España, pero también se extiende a los locales comerciales. El control estatal a la subida de las rentas del alquiler en el país vecino comenzará a partir de 2023. El Gobierno luso ofrecerá como contrapartida compensaciones a los propietarios por este límite en la actualización de los alquileres de casas y locales otorgando beneficios fiscales, con reducciones en el IRS o IRC, el equivalente al IRPF y el Impuesto de Sociedad en España.

Según la propuesta de ley (que todavía puede cambiar en el Congreso de los Diputados), los contratos firmados en 2022 que se vayan a actualizar en 2023 tienen que aplicar el tope de 2%, pero no van a tener el derecho a los beneficios fiscales. Fuentes cercanas al Gobierno afirman que el Ejecutivo considera que estos propietarios ya están incorporando la subida de la inflación en los contratos que se están realizando este año.

El Ejecutivo socialista, a pesar de contar con mayoría absoluta en el parlamento, deberá presentar un proyecto de ley a la Asamblea de la República, ya que se trata de cambios tributarios.

Reducción del beneficio para los caseros portugueses de 3,43 pp

Los propietarios verán como la renovación de los contratos se limitará a una subida del 2%, y no del 5,43%, que es el coeficiente anual habitual previsto en el Código Civil luso. En Portugal, a diferencia que en España, la actualización de los contratos de alquiler no está sujeta a la evolución del IPC, si no a este índice ya establecido y estabilizado. En nuestro país, ningún propietario, sea gran tenedor o pequeño propietario, recibe compensación alguna pese a ver reducido el importe que recibe por alquilar su vivienda.

La decisión del gobierno luso, pese a estos incentivos fiscales, no ha agradado a los propietarios, que ya han declarado que consideran “la medida como populista” y destacan que “aplasta a los pequeños propietarios”. Para António Frias Marques, presidente de la Asociación Nacional de Propietarios (ANP), la medida del gobierno hace “tabla rasa de la ley que estableció el coeficiente anual de actualización de las rentas, que se aplica desde hace 40 años”.

Tal y como afirman los expertos en España, supone una medida de control encubierto del mercado del alquiler. El ministro de Vivienda portugués, Nuno Santos, afirmó en la rueda de prensa tras el Consejo de Ministros que “es fundamental aplicar un freno a la subida de los alquileres. Era el equilibrio que buscábamos, definimos un crecimiento que tiene un criterio, un objetivo a largo plazo”.

El Gobierno portugués ha decidido seguir el ejemplo de otros países como España (2%) o Francia (3,5%) para aplicar este freno a las rentas, que está por debajo de la cantidad reclamada por las asociaciones de inquilinos en Portugal (1%).

“La medida se compensará con rebajas en el IRS y el IRC de los arrendadores”, destacó el primer ministro de Portugal, que atendió a los periodistas en la sesión informativa que siguió a la reunión de la Ejecutiva socialista. "Lo que se ahorrarán los inquilinos es el diferencial en el que se compensará a los propietarios", explicó António Costa.

El primer ministro de Portugal, António Costa flickr_commons

Impacto en la mayoría de los 900.000 contratos de alquiler de viviendas 

El límite a la actualización de rentas afectará a la mayor parte de los más de 900.000 contratos de arrendamiento de viviendas en Portugal, dejando fuera a los contratos denominados de “renta antigua”, anteriores a 1990. En el caso de los contratos de alquiler de locales comerciales, no afectará a las rentas firmadas antes de 1995. Este nuevo instrumento tampoco afectará a los contratos de arrendamiento en los que se haya determinado otro tipo de índice en la actualización de la renta.

En España, este límite del 2% en la renovación del contrato de alquiler solo afecta a los arrendamientos de viviendas, e igualmente quedan fuera los contratos de renta antigua, al no aplicarse ninguna subida del alquiler. Tampoco es de aplicación automática en todos los contratos de alquiler. Para aplicar un incremento de la cuota anual del alquiler, debe aparecer expresamente en el contrato. Si no hay un pacto expreso contenido en el contrato, no se aplicará ninguna actualización de rentas, según el artículo 18 de la LAU, tras la última modificación de 2019 “En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.”

Además, en el caso de que sí hubiera un pacto en el contrato para actualizar la renta cada año, pero no se detalla el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará en referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que actualmente se encuentra en el 2%, y que es el que ha decidido el Gobierno que se aplique con estas medidas extraordinarias. Pero, por lo general, en la mayoría de contratos existe el pacto para incrementar la renta cada año, y es el Índice de Precios al Consumo (IPC) el índice de referencia establecido, temporalmente cambiado por el IGC.

En total, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), existen más de 3,5 millones de alquileres de vivienda firmados en España. Desde su entrada en vigor a finales de marzo y hasta su última actualización, el próximo 31 de diciembre de 2022, se van a ver afectados tres cuartas partes de estos contratos, es decir más de 2,6 millones de alquileres.

Portugal: 120 euros de subida anual con el límite del 2%

En Portugal, siempre que esté previsto contractualmente revisar el valor de la renta indexado a la inflación, corresponderá entonces a los propietarios decidir si se aplica o no el aumento. Los inquilinos, por su parte, tienen que cumplir con lo que diga el arrendador, con la posibilidad de presentar una contraoferta o, en casos extremos, revocar el contrato de arrendamiento, dado que actualmente la oferta de viviendas en alquiler es escasa y los precios están al alza.

A pesar de las constantes subidas de los últimos meses en el precio de los arrendamientos, la mayoría de contratos en vigor tienen alquileres inferiores a 500 euros en el mercado nacional luso, según el índice de precios de idealista. Con estos cálculos, y tras el límite al alquiler, la actualización del 2% tendrá un incremento de hasta 10 euros mensuales, hasta un máximo de 120 euros en términos anuales.

Si se mantuviera el 5,43% vigente hasta el momento, el alquiler mensual sería hasta 27,15 euros más caro, lo que corresponde a un incremento de hasta 325,80 euros en el presupuesto anual.

En España, mientras tanto, comparando la actualización de rentas con el 2% frente al último dato definitivo publicado del IPC por el INE, del 10,8% en julio, a los inquilinos que les haya tocado revisar su alquiler durante agosto pasarán a pagar una renta media de 663 euros mensuales a nivel nacional, lo que supone 13 euros más al mes frente a hace un año (es decir, unos 156 euros más anuales), según el estudio realizado por idealista, el marketplace inmobiliario del sur de Europa, tomando como referencia el arrendamiento de una vivienda tipo piso de dos habitaciones.

Si se hubiera mantenido la inflación como tasa de actualización de los alquileres, la nueva renta actualizada habría alcanzado los 720 euros/m2, tras aplicar una subida de 70 euros mensuales, lo que supondría casi 842 más al año. La diferencia entre el cálculo actual (con el tope del 2% del IGC) y el que se llevaba aplicando con la LAU (con la tasa de inflación) supondría alrededor de 686 euros anuales.