Qué medidas recomiendan los expertos para aumentar la oferta de alquiler

El precio del alquiler sigue disparado, la oferta continúa desplomándose mientras la demanda aumenta. Se dan todos los elementos para una tormenta perfecta y las intenciones del ejecutivo no ayudarán a evitar el desastre en 2023. A esta presión se une la inseguridad jurídica generada por el Gobierno con medidas concretas, como el límite del 2% en la renovación de las rentas que todo el mercado da por hecho que se prorrogará en 2023, y con medidas anunciadas en el texto de la Ley de Vivienda, que continua en trámite parlamentario, y que profundizarían aún más en retraer la oferta.

idealista/news cuenta con la opinión de expertos para valorar cuáles serían las medidas necesarias para aumentar el stock de alquiler en España, la única medida que todos coinciden que podría bajar el precio de las viviendas: poner fin al intervencionismo del Estado, más incentivos fiscales a los propietarios, estabilidad y certeza jurídica y acabar con la okupación de viviendas.

Según los últimos datos publicados por idealista, la oferta de viviendas en alquiler se ha reducido un 25% durante el tercer trimestre de 2022, en comparación con el mismo periodo del año pasado. Pese a lo abultado de este descenso, la caída del stock es menor que en trimestres anteriores, según el marketplace inmobiliario del sur de Europa.

Mientras tanto, los precios de las rentas del alquiler se han incrementado un 6,4% interanual en el mismo periodo, ya solo están un 2,2% por debajo de los valores máximos alcanzados en septiembre de 2020, hace justo dos años.

Si se prorroga el límite del 2% la oferta se hundirá en 2023

Medidas “temporales”, según el gobierno, como el límite del 2% en la renovación anual de los contratos de alquiler de viviendas han generado duras críticas por parte de los expertos consultados por idealista/news, que se muestran muy pesimistas con este ‘tope encubierto’ a los alquileres y su más que posible prórroga en 2023.

El Gobierno de Pedro Sánchez debe decidir antes del 31 de diciembre si extiende las medidas del Plan Nacional de Respuesta a la guerra en Ucrania, que desde finales de marzo incluye este tope del 2% en la actualización de los contratos de alquiler, frente a los incrementos que se habrían realizado con la tasa de inflación (IPC). En caso de confirmarse la prórroga de este tope a los precios en 2023, varios expertos coinciden que “será la muerte de la oferta de alquiler” y añaden que “es la medida más peligrosa y nociva que se ha tomado sobre el alquiler en 20 años. Está destrozando cualquier apetencia de un inversor de entrar en el mercado del alquiler”.

Igualmente se muestra muy crítico Mikel Echavarren, CEO para España y Portugal de Colliers, “es una medida populista, inconstitucional, expropiatoria de los derechos y de los bienes de inversores privados y que atenta contra la seguridad jurídica de este mercado. Produce el efecto contrario de una reducción significativa de la oferta de viviendas en alquiler y por lo tanto a medio plazo favorecerá el incremento de las rentas".

Otros analistas afirman que esta medida ya afecta al mercado al reducir sensiblemente la oferta y que los nuevos pisos en alquiler suban de precio “por provisión”: muchos propietarios están aplicando posibles subidas del IPC en el precio actual ante la imposibilidad de protegerse ante futuras subidas de la inflación.

“En unos casos está haciendo subir el precio de los nuevos alquileres y en otros que muchas viviendas se pasen del alquiler a la venta.  Los arrendadores están viendo que los contratos van a estar congelados al 2% en su actualización anual, probablemente por un largo periodo de tiempo. Luego, cuando finalizan los contratos, subirán las rentas para compensar ese tope que se les ha impuesto hasta ahora en la actualización anual de los alquileres. Y no lo hacen porque sean malos, sino porque el coste de la vida también está subiendo para ellos entre un 7% y un 10%, pero la renta del alquiler esta intervenida al 2%”, agrega José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

“Se trata de una medida populista y cortoplacista que perjudica al inversor y supone un freno al desarrollo del mercado del alquiler y a medio plazo va a generar un resultado contrario al que se pretende alcanzar”, completa Concha Osacar, socia fundadora de Azora.

Otra fuente añade: “El gobierno está obligando a los propietarios particulares a asumir una doble inflación: la suya y la de sus inquilinos, que están siendo subvencionados por sus caseros gratuitamente”.

Finalmente, una fuente solvente de mercado que ha pedido el anonimato ironiza, “los que defienden la permanencia del tope del 2% aun a costa de cargarse el mercado deberían tener responsabilidades penales o patrimoniales: perder su casa o verse obligados a ponerla en alquiler social. Es muy fácil regular la prórroga del 2% en 2023 obviando las continuas advertencias de los expertos, pero cuando desaparezca la oferta ¿qué harán? ¿Cruzarse de hombros y decir quién podía saberlo? Raquel Sánchez, la ministra del ramo, debería comprometer a alquilar a una familia vulnerable su propia vivienda en caso de que la oferta desaparezca”.

Medida clave para el mercado del alquiler: cómo aumentar la oferta

Para los expertos es más que necesario abordar medidas para incrementar la oferta de viviendas en el mercado de alquiler. Unas medidas que deberían estar incluidas en la futura Ley de Vivienda, pero que, con el actual borrador en la mano, los analistas ven insuficiente o con iniciativas que van en la dirección equivocada, según su opinión.

“Lo mejor que puede hacer el Gobierno es retirar el proyecto de Ley de Vivienda en tramitación parlamentaria, que incluye reglas restrictivas de precios, así como eliminar o reemplazar las medidas temporales introducidas a raíz de la pandemia, como los desahucios y más recientemente la guerra de Ucrania, como el tope en la renovación de alquileres, todo lo cual ha puesto en peligro la rentabilidad de las inversiones y, por tanto, el propio futuro del mercado de alquiler”, ha destacado el economista, Benito Arruñada.

El último tramo del año se presenta especialmente activo en cuanto a las iniciativas del Gobierno de España en materia de vivienda. Un mes más se sigue aplazando el debate parlamentario de La Ley por el Derecho a la Vivienda, que ha recibido más de 800 enmiendas, y que no logra ni el consenso entre los propios socios del Ejecutivo, PSOE y Unidas Podemos, y que además necesita del apoyo de los socios de investidura, como ERC o Bildu, para que la normativa salga adelante en el Congreso, y también en el Senado.

“El remedio es muy simple: respetar el equivalente a la ley de la gravedad en el funcionamiento del mercado, aquello de que dos partes nunca contratan si una no quiere. El Gobierno ha olvidado sistemáticamente ese principio y ha pretendido resolver el problema de que los alquileres sean demasiado elevados para muchos de sus votantes a costa de una de las partes, en este caso los propietarios arrendadores. Estos reaccionarán yéndose del mercado, dejando sus pisos vacíos o dedicándolos a otros fines, lo cual reducirá la oferta y agravará el problema”, añade el experto económico.

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Otras de las matizaciones de las que hablan los analistas es la de incidir en las deducciones fiscales “del 60% tanto para los propietarios como para los inquilinos. En caso de que los inquilinos sean jóvenes, hasta los 40 años, o mayores de 65 años, estas deducciones se ampliarían al 100% de ambas partes”, ha destacado Daniel Cuervo, Secretario General de APCEspaña. “Además, volvería a aplicar las bonificaciones fiscales de las Entidades Dedicadas al Arrendamiento de Viviendas (EDAV) al 85% como estaba hace un año.

Respecto a la vivienda nueva en alquiler, “sería necesario un tratamiento del IVA neutro que abaratase el proceso de edificación de vivienda destinada al alquiler, lo que ayudaría a ofertar alquileres a precios más bajos. Además, otra de las medidas a tomar sería un equilibrio jurídico entre las partes estableciendo más rapidez y protección en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para los propietarios de lo que tienen en la actualidad”, agrega.

Una parte en la que coincide Arantxa Goenaga, abogada y socia del despacho Círculo Legal Barcelona. “Para incentivar al mercado hacen falta medidas como dar facilidades para que se pueda alquilar de forma competitiva como también medidas de agilización de los trámites cuando el inquilino deja de pagar un inmueble o bien cuando se produce una ocupación. Que esos procedimientos judiciales sean rápidos y efectivos, cosa que no sucede en la actualidad y lleva a que muchos propietarios no quieran alquilar para evitar los problemas que se producen con el impago”.

Y es que para Daniel Cuervo “hay un problema de amparo legal de los okupas y los inquiokupas en ciudades como Barcelona que suponen un ataque a la seguridad jurídica a los propietarios de vivienda que inmediatamente retiran sus inmuebles del mercado. Esto es lo que hay que revertir. Mejoras en los plazos de desahucios para aquellas personas que hacen de la okupación un negocio. Por otra parte, necesitamos que los servicios sociales de los Ayuntamientos y Autonomías tengan recursos para ofrecer de manera rápida y digna una solución para aquellas personas que no pueden seguir pagando la vivienda y que no sea a costa de la persona propietaria de la vivienda”, concreta.

Otro modo de aumentar el número de viviendas en alquiler es a través de los incentivos fiscales a los propietarios sobre los inmuebles, mientras otros hacen “populismo inmobiliario”, según el profesor de economía y director del Máster de asesoría y consultoría inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos.

 “Se les puede eliminar lo que pagan de IPRF y lo que pagan de comunidad de propietarios, y otros impuestos que los va a asumir la Administración, a cambio de mantener un alquiler en 700 euros, en vez de ponerlo en 1.200 euros o 1.300 euros, por ejemplo, en Barcelona. Y al cabo de 15 años, si el propietario ha mantenido el alquiler de la vivienda a un precio reducido, la Administración se compromete a pagar la mitad de la reforma del piso. De acuerdo, lo que no gana por ingresos del alquiler, lo gana por reducción de impuestos y reducción del coste de las obras. Y así se consiguen dos cosas: un amplio parque de viviendas a precio reducido y también de mejor calidad”, concreta el experto.

Fuentes del sector añaden también que se puede flexibilizar la duración de los contratos de alquiler, pasando un año de alquiler de obligado complimiento, al segundo año se renueva por dos años más por voluntad de las partes, y dos años más de prórrogas, además de la posibilidad de que el propietario pueda recuperar su vivienda si decide ponerla en el mercado de compraventa con un preaviso de cuatro meses de antelación.

La tramitación de los Presupuestos Generales del Estado para 2023 este noviembre vuelve a aplazar iniciativa de la Ley de Vivienda, además de otras promesas del acuerdo de investidura entre PSOE y Podemos como la derogación de la ‘ley mordaza’ o la ‘ley trans’, por lo que ya se empieza a hablar de esta Ley de Vivienda llegará al pleno de la Cámara Baja el año que viene, a pocos meses de la convocatoria de Elecciones Generales, y que también tendría su impacto en las Elecciones Autonómicas y Municipales de mayo.

¿Parque de viviendas público? Los expertos discrepan

Una de las medidas estrella que pretende implantar el actual Gobierno con la próxima Ley de Vivienda es la creación de un parque público de vivienda social que estará sujeto a permanente protección y no podrá ser enajenado. Según refleja el Boletín Especial Vivienda Social elaborado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), España cuenta con un parque social de viviendas en alquiler que representa el 2,5% del parque total de viviendas que hay en alquiler. Un porcentaje que se encuentra seis puntos por debajo de la media de los países de la Unión Europea, situada en el 9,3%.

La creación de este parque de viviendas “es necesario porque uno de los derechos que garantiza la Constitución es el derecho a la vivienda y, por tanto, para aquellas personas vulnerables que no pueden acceder al mercado inmobiliario en condiciones normales o bien que no pueden pagar el coste de un alquiler deben ser ayudados por la Administración y la forma de auxiliar a estas personas es con un parque público potente”, ha destacado Arantxa Goenaga.

Según Concha Osacar, “en España el porcentaje de población que vive en régimen de alquiler es de un 24%, cuando la media europea es el 34%. Se estima que, para alcanzar esta media, y teniendo en cuenta los movimientos demográficos y la reducción del tamaño de los hogares, España necesita alrededor de 2 millones más de viviendas en alquiler. En una época en la que los presupuestos públicos están ajustados, es más necesario que nunca la involucración del sector privado”.

La socia fundadora de Azora añade que “el gran reto que tenemos es crear un parque estable y creciente de vivienda asequible, porque ninguna ciudad avanzará si no tiene resuelta una infraestructura de vivienda de alquiler adecuada. Para que los promotores se lancen a construir este parque de vivienda asequible, además de que se garantice la seguridad jurídica (y se eliminen, por ejemplo, las ambigüedades que presenta la Ley de Vivienda) es necesario que puedan obtener una rentabilidad acorde con el riesgo que asumen. No olvidemos que detrás de los principales fondos inversores en vivienda en alquiler están planes de pensiones y compañías aseguradoras que tienen que dar una rentabilidad mínima a sus partícipes”, ha destacado.

Por su parte, desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) agregan que “el porcentaje de viviendas públicas sujetas a precios regulados tienen que ir acorde con la situación económica y la demanda que haya. En la situación actual hay mucho terreno para que crezca la oferta de vivienda social, para dar cabida, por ejemplo, a los colectivos más vulnerables, los jóvenes en edad de emancipación, familias monoparentales, personas mayores, etc. El primer paso obligatorio es llegar a esa media europea del 9%. De todas maneras, a partir de ese porcentaje, creo que sería mejor dotar al mercado del alquiler de un marco jurídico más estable para que sea el sector privado el que tiré de este mercado. Si no se hace así, y se aumentara mucho la oferta pública de viviendas en alquiler estaríamos socializando el mercado del alquiler”, concreta el experto.

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Coincide con el Daniel Cuervo, de la APCE, pero “añadiendo un matiz, un Parque Público de Vivienda Social en Alquiler. La Administración necesita dar solución a todas las personas que no tienen recursos para pagar una vivienda de alquiler asequible o libre. También se podría articular una solución intermedia como es el PLAN VIVE en la Comunidad de Madrid o el Plan 15.000 del Ayuntamiento, por el que la Administración cede suelos en concesión o derecho de superficie a los privados especialistas en promoción y gestión de alquileres por un largo plazo cuyas rentas sean por debajo de las de mercado para así dar solución a aquellos que no tienen recursos suficientes”.

Sin embargo, otra parte de los expertos insiste en que no es necesario la creación de un parque de viviendas. “No lo veo necesario, dado que históricamente se ha demostrado que la gestión realizada por la administración pública ha sido nefasta con altísimos porcentajes de desocupación, de impagos y una falta mayúscula de inversiones en su mantenimiento”, ha destacado el CEO de Colliers.

Para el economista Benito Arruñada “suponen una plaga de marginalidad social de la que en el pasado nos libramos de milagro. Si en muchos otros países han sido un fracaso, temo que en España funcionarían aún peor. Por ejemplo, si las autoridades no permiten al propietario privado desahuciar a un inquilino moroso, ¿cómo cree que le trataría el arrendador público?”

Gonzalo Bernardos ve improbable la ampliación de un parque público de viviendas “cuando la administración no invierte porque no quiere invertir y no quiere invertir porque tiene dos problemas. El primero porque tiene una elevada tasa de impagos y el segundo problema por el deterioro de muchas viviendas. Lo llevan prometiendo desde hace 20 años y nada. Solo hay que fijarse en los datos de 2021. De los 110.000 visados de obra nueva, solo 5.500 viviendas son de protección oficial de alquiler. La solución está en ofrecerle al sector privado garantías e incentivos fiscales, garantías de que van a recibir una renta, e incentivos fiscales a la inmensa mayoría de propietarios”.