Así se renuevan los precios del alquiler en 2023 en el sur de Europa

Los precios de los alquileres en los países del sur de Europa cerraron el pasado año con alzas medias que van del 20,2% interanual en diciembre pasado en Portugal, un 8,4% en España a cierre de 2022 o del 3,5% de incremento frente al mismo mes de 2021 en Italia. El coste medio de las rentas en nuestro vecino ibérico fue de 12,9 euros/m2 al mes, mientras en España se alcanzó los 11,4 euros/m2. El país transalpino cerró el año igual que España, con 11,4 euros/m2, según los estudios publicados por idealista, el marketplace inmobiliario del sur de Europa, para los tres países.

Para intentar controlar esta escalada de precios, los gobiernos de los tres países han actuado de diferente manera y con tiempos de actuación distintos.

En España, la actualización anual de los contratos de alquiler de viviendas vigentes lleva limitada a un 2% desde la primavera de 2022, con motivo del paquete de medidas aplicadas por el Ejecutivo de Pedro Sánchez para combatir las consecuencias económicas de la guerra en Ucrania.

Una de ellas, y ante la escalada de la inflación, fue la de dejar de aplicar el Índice de Precios del Consumo (IPC) como referencia base para la renovación anual de los contratos vigentes que así lo especifiquen en el acuerdo, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). A partir de 30 marzo, los contratos que revisaran su renta anual han visto un incremento limitado al 2%, vinculado al Índice de Garantía de Competitividad (IGC), en vez de la tasa de inflación, y sin ningún tipo de compensación a los propietarios.

Cabe destacar la diferencia entre grandes propietarios, aquellos con más de 10 viviendas de alquiler, y pequeños tenedores. El propietario particular y el inquilino pueden pactar el tipo de subida de la renta cuando toque la revisión. También pueden pactar no subirla, o hacerlo por encima o por debajo del IGC. Pero en caso de no llegar a acuerdo entre el pequeño arrendador y el arrendatario, el incremento de la renta no podrá exceder del 2%.

En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, también debe llegar a un acuerdo de rentas en la actualización de la cuota anual con el inquilino. En este caso, no podrá exceder el del 2% que marca el IGC.

De una medida temporal a casi dos años en vigor

El Gobierno español afirmó que esta medida iba a ser temporal, pero en realidad ya se va a alargar durante, al menos, 21 meses.  Cuando el Ejecutivo español decretó el primer Decreto-Ley el pasado 29 de marzo, la tasa de la inflación en España en febrero había alcanzado el 7,6%, en aquel momento su valor máximo en los últimos 35 años. “El IPC ha dejado de ser, de manera coyuntural, una referencia adecuada para la aplicación de las actualizaciones anuales de tales contratos “, se afirmaba en el decreto publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

La situación empeoró en los meses siguientes, con incrementos del 9,8% en marzo o alcanzando picos en junio (10,2%), cuando se renovó el decreto hasta el 31 de diciembre, en julio (10,8%) y en agosto (10,5%). Desde el pasado verano, la tasa de inflación se ha ido moderando hasta el actual 5,7% interanual en diciembre, cuando el Gobierno decidió renovar para todo 2023 este control de precios del alquiler.

El límite del 2% impuesto por el Gobierno en la renovación anual de los contratos de alquiler ya ha supuesto una pérdida para los propietarios de unos 1.400 millones de euros, según los cálculos de idealista. Esto es lo que ya han dejado de ingresar los arrendadores, tanto grandes como pequeños tenedores, a los que les ha tocado la renovación de su vivienda en alquiler desde el pasado mes de abril, desde que se aplica esta limitación de rentas.

Este enero, la renovación del contrato de alquiler de una vivienda tipo piso de dos habitaciones pasará a tener una renta actualizada de unos 715 euros al mes a nivel nacional, tras esa subida del 2%, y que ronda los 15 euros más al mes frente a la renta anterior, lo que equivale a una subida de casi 170 euros al año, según el estudio del marketplace inmobiliario del sur de Europa.

Portugal también limitará los alquileres al 2% pero compensará a los propietarios

En Portugal, el límite del 2% a los incrementos de las rentas en viviendas y locales comerciales comienza a partir de este enero de 2023. Sin embargo, a diferencia del caso español, los propietarios del país vecino recibirán compensaciones, mediante incentivos fiscales con reducciones en el IRS o IRC, el equivalente al IRPF y el Impuesto de Sociedad en España.

Los propietarios en Portugal verán a partir de enero como la renovación de sus contratos se limitará a una subida del 2%, y no de una tasa del 5,43%, que es la que hubiera correspondido con el coeficiente anual previsto en el Código Civil luso.

En Portugal, a diferencia de España, la actualización de los contratos de alquiler no está sujeta a la evolución del IPC. Se basa en un índice más estable que se actualiza anualmente de acuerdo con la variación promedio de los últimos 12 meses de la tasa de inflación, sin el componente de la vivienda, registrado en agosto del año anterior.

Pero con la intervención del gobierno luso, se define un nuevo valor a partir del coeficiente de actualización de las rentas de los distintos tipos de viviendas urbanas y los arrendamientos rurales, que en 2023 será de 1,02 puntos en 2023. Por tanto, será este coeficiente el que se utilizará en la fórmula de cálculo de la actualización de rentas en 2023, a partir de la cual se llega a la actualización de rentas del 2%.

Pese a que se recorta la subida en más de tres puntos porcentuales, este 2% es la mayor tasa de subida que se aplica a los arrendamientos desde que se aplica un coeficiente de actualización de las rentas en Portugal.

Y es que la inflación en Portugal cerró 2022 en el 9,6% en diciembre, y acumula tres meses seguidos de moderación tras tocar techo en octubre, cuando alcanzó una tasa de 10,1%. En enero, un mes antes del inicio de la guerra en Ucrania, el IPC general en Portugal era del 3,3%.

Aplicando los coeficientes previstos por la normativa, los arrendadores pueden obtener una exención fiscal sobre la renta de la propiedad entre el 9% y el 30% en el IRS y del 13% en el IRC, según el Gobierno del socialista António Costa.

Por ejemplo, una renta de 500 euros se actualizará en 2023 hasta un máximo de 510 euros/mes (2%). Si el coeficiente de actualización de las rentas fuera el previsto por la ley orgánica, del 5,43%, la renta habría alcanzado los 527,15 euros al mes. Una familia que alquiló una casa en Portugal en enero de 2022 por 1.080 euros/mes pagará, si la renta se actualiza al 2%, 1.102 euros (+22 euros). Si se hubiera actualizado al 5,43%, habría pagado 1.139 euros/mes (+59 euros).

La medida que limita la actualización de las rentas al 2% en Portugal estará vigente todo 2023 y es válida para todos los contratos de arrendamiento urbanos y rurales vigentes, por lo que afectará a la mayor parte de los más de 900.000 contratos de arrendamiento de viviendas del país.

Quedan excluidas de esta ley los "alquileres de renta antigua" -anteriores a 1990 en los contratos de vivienda y hasta 1995 en los contratos mercantiles- que gozan de un régimen transitorio de congelación hasta mayo de 2023.

Las rentas en el mercado libre en Italia suben 800 euros más al año

Mientras, el Gobierno de Italia no está aplicando ninguna medida de limitación a los precios del alquiler con motivo de impacto económico de la guerra en Ucrania, la subida de los costes de la vida y la energía. El mercado residencial de alquiler en Italia ya cuenta con contratos de arrendamiento con algún tipo de regulación, que estipulan un límite al precio del alquiler, con ventajas fiscales tanto para los propietarios como para los inquilinos.

Es el llamado contrato de alquiler concertado (3+2) o 'canone concordato', es decir un contrato estable de tres años, que se renueva automáticamente por dos años más, si hay acuerdo entre las partes. El precio pactado se basa en factores como la superficie del inmueble, la categoría catastral, la ubicación, etc., y se mantiene igual durante la duración del mismo.

Entre los beneficios, el arrendador puede beneficiarse de la reducción de la base imponible del IRPF, un impuesto de matriculación reducido y un tipo reducido del 10% si opta por un precio reducido. Los arrendatarios, por su parte, si usan la casa como vivienda habitual pueden acogerse a desgravaciones fiscales en función de la renta.

Otro contrato que tampoco actualiza rentas cada año es el llamado contrato de alquiler con tributación opcional, ‘contratto con celadore secca’, que tiene desgravaciones en impuestos, como la exención del registro o un coste menor de la tasación y a la que se renuncia a actualizar la renta.

En realidad, los contratos de alquiler que sí se ven afectados por el incremento de la inflación son los contratos del mercado libre, conocido como ‘canone libero’ (4+4). Es decir, un contrato estable de cuatro años, que se renueva automáticamente por cuatro años más, si hay acuerdo entre las partes.

La referencia para aplicar la subida anual a los contratos de arrendamiento no es directamente la tasa de inflación general, sino a través del índice FOI (índice de precios al consumidor para familias trabajadoras), que publica el Istituto Nazionale di Statistica (Istat).

Para diciembre pasado, el índice FOI alcanzó el 11,3% interanual, lo que supondrá una subida media de 68 euros al mes (816 al año) para los alquileres de un piso de tres habitaciones en Italia, por ser el más demandado por las familias italianas. Aunque varía muchos en función de las ciudades, como en España. Por ejemplo, las mayores subidas se dan en Milán, que tendrán que pagar 119 euros más al mes, mientras para los inquilinos romanos, la subida será de 84 euros al mes.

La tasa de inflación general en Italia alcanzó el 11,6% en diciembre, superando los dos dígitos por tercer mes consecutivo, aunque moderándose un poco desde el pico de octubre (11,9%).