El tope al alquiler de la Ley de Vivienda vuelve al debate inmobiliario: “No es la solución”

La Ley de Vivienda avanza en su trámite parlamentario con el tiempo en contra. La normativa debe entrar en vigor antes de que termine el tercer trimestre del año para que el Gobierno pueda cumplir el calendario pactado con Bruselas, y las críticas del sector inmobiliario no cesan.

El sector lleva meses sacando los colores a algunas de las medidas estrella que contempla el texto, como por ejemplo la posibilidad de topar de las rentas en las zonas tensionadas, cuya aplicación dependerá de las comunidades autónomas y los ayuntamientos.

El sector insiste en el peligro de poner en marcha este tipo de medidas y de un potencial efecto contrario al buscado: una retracción de la oferta de viviendas en alquiler y una consiguiente subida de los precios.

“Tenemos un problema serio de accesibilidad de la vivienda, sobre todo en algunas ciudades donde los precios han subido mucho. La Ley de Vivienda en general identifica bien los problemas, pero no las soluciones. Sobran medidas intervencionistas como el control de los precios de alquiler. El gran problema es que no tenemos un parque público de alquiler e intervenir los precios no es la solución”, ha explicado Santiago Carbó, director del área financiera y digitalización de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), durante unas jornadas celebradas la semana pasada en el Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA). “No todo se solventa con la Ley de Vivienda, porque en la accesibilidad a la vivienda también intervienen otros factores como los sueldos”, ha añadido.

Carbó no ha sido el único que ha puesto sobre la mesa que la falta de un parque público de viviendas de alquiler es el principal problema que debe atajar España. Su argumento lo comparte Carolina Roca, vicepresidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA), quien ha afirmado que “tenemos claro que el problema de la vivienda es la escasez de oferta”.

Roca ha reconocido que “hay una absoluta carestía de vivienda asequible en España”, tal y como muestran indicadores como que muchos hogares están destinando más del 60% de sus ingresos para el pago de la renta”, un problema que “se soluciona reactivando la oferta para tirar los precios a la baja”.

Socimis, suelos y más incentivos fiscales, entre las propuestas

El director del área financiera y digitalización de Funcas también ha pedido a la Administración que revise las deducciones fiscales en el IRPF para animar a los pequeños propietarios a sacar sus viviendas al mercado del alquiler, al considerar que las bonificaciones que contempla la normativa “no son suficientemente boyantes ni atractivas” para los propietarios.

Recordemos que la Ley de Vivienda incluye estímulos para los arrendadores que alquilen sus inmuebles a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual, que se harían efectivos como mínimo en 2024 (en la declaración de la renta correspondiente a 2023). En los nuevos contratos, se establece una deducción general del 50% (10 puntos básicos por debajo de la deducción general estándar) que podrá incrementarse hasta el 90% si se firma en una zona de mercado tensionado, en función de unas condiciones:

• Bajada de la renta en una zona declarada tensionada (90%). Cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior.
• Alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años (70%). Alquiler por primera vez de viviendas en áreas tensionadas a jóvenes. En caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas
• Vivienda asequible incentivada o protegida (70%). Vivienda arrendada a la Administración pública o entidad del tercer sector, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
• Rehabilitación o mejora (60%). En caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores.

Además, Carbó también ha recomendado seguir el ejemplo de otros países y “mirar lo que han hecho bien”, en un intento por adaptar las medidas exitosas al mercado doméstico.

Por su parte, Gumersindo Ruiz, consejero de EUROVAL, ha defendido el papel de las sociedades de inversión inmobiliaria a la hora de potenciar la oferta de viviendas de alquiler en España. “Hay que dar más protagonismo a las socimis, porque es prácticamente la única figura que puede promover suficientes viviendas de alquiler y a un precio asequible”. Ruiz ha insistido en la necesidad de “eliminar prejuicios, ajustar las bonificaciones fiscales y potenciar la colaboración público-privada”, sobre todo teniendo en cuenta que el sector calcula que el mercado doméstico necesita 250.000 millones de euros de inversión en 20 años para poder adecuar la oferta de viviendas de alquiler a la demanda.

La vicepresidenta de ASPRIMA ha recordado que “las viviendas asequibles tienen que cubrir a rentas medias y jóvenes solventes, pero que no pueden acceder a una renta de mercado”, y ha insistido en que “hay miles de medidas para conseguirlo, pero la más rápida sería regular bien el suelo para que realmente se haga atractiva la producción. Hay que retocar la ley para tener rentabilidad”, ha aclarado Roca. Para ello, la asociación reclama establecer un equilibrio entre beneficios y cargas, flexibilizar los cambios de uso y reforzar la seguridad jurídica.