Las 6 medidas que proponen los promotores para el desbloqueo de la reserva de suelo en España

Los planes generales de urbanismo siguen marcando el camino de la expansión de las ciudades y de cómo se va construyendo en cada momento. Además, las sucesivas leyes del suelo autonómico deciden el cómo y cuándo los suelos cambian a ser urbanizables y urbanos para empezar a edificar. Pues bien, los promotores afirman que desde hace más de 60 años, las normativas de suelo de ámbito nacional o autonómico llegan siendo netamente intervencionistas, y no atienden a las necesidades de los ciudadanos.

“Es imprescindible pasar de un urbanismo intervencionista a un urbanismo liberal y flexible que no obstaculice ni encarezca la producción de un bien de primera necesidad como es la vivienda”, ha afirmado Carolina Roca, vicepresidenta de la Asociación de promotores y constructores de Madrid, durante una de las conferencias celebradas en este SIMA 2022.

Roca ha confirmado que el urbanismo se ha convertido en el principal escollo para el desarrollo de viviendas, ya que “la planificación ha llegado a convertirse en un fin en sí mismo”, para destacar que la enorme burocracia entorno a los planes generales de urbanismo y la salida de la reserva de suelo en España.

Para intentar desbloquear las bolsas de suelo disponibles por toda España, la promotora ha comentados seis medidas necesarias que deberían aplicar todas las administraciones, en colaboración con el sector promotor y constructor.

Establecer un equilibrio entre beneficios y cargas. Este debe ser un punto que sirva para atraer la inversión privada. Roca ha comentado que, pese a que el promotor es el que aporta la inversión, no tiene ninguna decisión sobre la materia prima, que es suelo. Y en este equilibrio tampoco debe lastrar a la Administración.

Flexibilización de cambios de uso. Coste oportunidad de los solares no edificados. Roca ha enfatizado que, si se conociera todo el coste de la inversión improductiva de solares finalistas no edificados, saldría un dato especialmente alarmante. “Todo aquel suelo vacante ya ha generado un gasto, pero hay momentos en los que el urbanismo no les da salida, sino que los encorseta y lastra e impide su desarrollo final”.

La vicepresidenta de Asprima ha pedido que se permita la modificación de usos de usos de suelo dotaciones en viviendas, cuando sea necesario, y que las normativas expresen claramente los usos prohibidos, y no solo los permitidos como hasta ahora.

También ha pedido una mayor autonomía de los ayuntamientos para que apliquen esa flexibilización de los suelos.

Seguridad Jurídica. Roca clamó al Ejecutivo Central la puesta en marcha de la Ley de Seguridad Jurídica en el Urbanismo, que estuvo a punto de salir durante el último mandato de Mariano Rajoy, pero que la moción de censura al entonces presidente del Gobierno, dejó el texto en agua de borrajas.

La actual cartera de Raquel Sánchez aún no ha tomado el testigo para sacar adelante una normativa que permitiría entre otras cosas no tener que empezar de cero en cualquier plan de Urbanismo de una localidad, si alguno de los documentos pertinentes es revocado o falta.

También ha pedido una mayor coordinación de competencias entre las administraciones públicas, que muchas veces hacen que los plazos se eternicen por mera burocracia.

Pragmatismo del legislador. Roca ha valorado medidas como las del Ayuntamiento de Madrid, y la ha  puesto como ejemplo a seguir del llamado ‘pragmatismo del legislador’ que con el cambio de la licencia de primera ocupación por una declaración responsable, ha recortado la entrega del edificio en unos tres meses, “con los beneficios económicos que eso ha traído”.

Algo que enlaza con el quinto elemento de las medias que sacarían el suelo pendiente en España, que es la colaboración público-privada. Para ello también ha destacado el papel de las Entidades colaboradoras urbanísticas (ECU), entidades privadas debidamente habilitadas para colaborar en la realización de actuaciones de verificación, inspección y control del cumplimiento de la normativa en el ámbito urbanístico municipal.

Finalmente, la vicepresidenta de Asprima ha centrado el último punto en la viabilización de la vivienda a precio asequible. Ha criticado que actualmente las políticas destinadas a la vivienda protegida son totalmente desincentivadoras para el sector “el precio máximo de venta de la VPO es el mismo de 2008, lo que ha paralizado la producción de VPO”.

“Las legislaciones urbanísticas de suelo no han cambiado de chip, y siguen con reservas de suelo destinado a VPO. Seguir con este tipo de viviendas, cuando los promotores ya no construyen este tipo de casas debería de ser el primer cambio”, añade.

Y concluye que tiene poco sentido “que el sector vaya 1.000 revoluciones en viviendas eficientes, mientras la legislación sigue con el obsoleto urbanismo con el que contamos”.