La Ley de Vivienda inicia su tramitación parlamentaria tras meses de negociaciones en el seno del Gobierno de coalición, una lluvia de críticas por parte del sector y un rechazo por parte del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) a muchas de las medidas que propone el texto, como el control del alquiler.
A pesar de todo, el Ejecutivo espera que la normativa entre en vigor como muy tarde en el tercer trimestre del año, para dar cumplimiento a lo pactado con Bruselas en el marco de los fondos europeos ‘Next Generation’. Sin embargo, muchas medidas tardarán en tener un efecto real en el mercado.
Más allá de la puesta en marcha del índice de precios que permita controlar las rentas del alquiler en zonas tensionadas, para lo que el Gobierno se ha dado un plazo máximo de 18 meses desde que el texto reciba luz verde en las Cortes, habrá retrasos en la aplicación práctica de las bonificaciones fiscales que van dirigidas a los pequeños propietarios. De hecho, esos incentivos no tendrán un efecto real hasta 2024... en el mejor de los casos.
El motivo, como explican desde el Ministerio de Movilidad, Transportes y Agenda Urbana (Mitma), es que la entrada en vigor de las deducciones fiscales se produciría el 1 de enero del año siguiente a la aprobación de la ley, ya que está ligada a lo que califican como “el calendario administrativo”. Es decir, aunque la normativa entre en vigor en los plazos previstos (a lo largo del tercer trimestre como tarde), las deducciones fiscales empezarían a aplicarse ya en 2023.
Pero su efecto real en el bolsillo de los contribuyentes (los pequeños propietarios en este caso) se retrasaría hasta 2024, ya que será en la declaración de la Renta que se presente ese año cuando se reflejen las deducciones fiscales vinculadas al ejercicio fiscal anterior.
En este escenario están, por ejemplo, la reducción general del 50% que se podrán aplicar los arrendadores sobre la base imponible de los rendimientos netos del alquiler de vivienda en los nuevos contratos (10 puntos menos respecto a la bonificación que existe actualmente) o a la reducción del 60% si ha realizado en los dos años anteriores obras de rehabilitación del inmueble objeto del arrendamiento.
Estos son solo dos de los incentivos aplicables en el IRPF incluidos en la disposición final segunda, que también detalla que el porcentaje de reducción “podrá incrementarse hasta el 90%, en el caso de que se firmen nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado con una reducción de al menos un 5% sobre el contrato anterior. La reducción podrá alcanzar el 70% cuando se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas, o bien, se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler”.
| Alcance de la reducción fiscal | Especificaciones | Entrada en vigor |
| Reducción del 60% | La general para contratos en vigor | Actualmente |
| Reducción del 50% | La general para nuevos contratos | 1 de enero de 2023 |
| Reducción del 60% | Viviendas rehabilitadas en los últimos dos años | 1 de enero de 2023 |
| Reducción del 70% | Viviendas que salgan al mercado y se alquilen a jóvenes de hasta 35 años en zonas tensionadas | 1 de enero de 2024 previsiblemente |
| Reducción del 70% | Viviendas asequibles que se alquilen a la Administración o acogidas a un programa público | 1 de enero de 2024 previsiblemente |
| Reducción del 90% | Bajada de renta de al menos un 5% respecto al contrato anterior en viviendas en zonas tensionadas | 1 de enero de 2024 previsiblemente |
Según refleja el artículo 18 del texto normativo, “en el último trimestre de cada año natural, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana aprobará una resolución que recoja la relación de zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas en virtud del procedimiento establecido en este artículo”. Así, para que una autonomía pueda declarar una zona tensionada, primero debe contar con una resolución oficial.Pero en estos últimos dos casos, precisamente los que establecen las máximas bonificaciones, la aplicación práctica podría retrasarse incluso un año más. La razón es que tanto la reducción del 70% como del 90% están supeditadas a los alquileres en zonas tensionadas. Y para que sea considerada como tal, la comunidad autónoma primero debe justificar que existe tal situación y el Ministerio liderado por Raquel Sánchez debe certificarlo después.
Por tanto, si tenemos en cuenta que el índice de precios probablemente no llegará hasta 2023 y que las resoluciones del Ministerio sobre las zonas tensionadas se conocerán en cada último trimestre del año, estas bonificaciones fiscales para los pequeños propietarios no se activarían al menos hasta el 1 de enero de 2024, por lo que no tendrían efectos reales hasta 2025... Si el resultado de las próximas elecciones lo permite.
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