El Gobierno aprueba la Ley de Vivienda y pide su tramitación parlamentaria por la vía de urgencia

El Consejo de Ministros ha aprobado el 1 de febrero el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda tras sufrir varios retrasos durante su proceso de elaboración. Por ello, ha pedido que se tramite por el procedimiento de urgencia en las Cortes para poder cumplir con los plazos que se había propuesto el Gobierno de coalición y con la fecha prometida a Bruselas. Esto es, que la normativa se ponga en marcha antes del último trimestre de este año.

La ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez ha destacado que “pretende ser una ley sólida, rigurosa y con vocación de perdurar en el tiempo”. La ministra ha recordado que “respetará plenamente las competencias autonómicas”, tras la última polémica con el documento preceptivo, pero no vinculante del CGPJ. Además, ha manifestado que “la Ley de Vivienda no va en contra de los propietarios, sino en contra de la especulación”.

Los Ministerios participantes en la elaboración de este proyecto de Ley, el MITMA y el Ministerio de Derechos Sociales y Agenda 2030, han destacado la protección de los desahuciados y el refuerzo del parque público de vivienda, aunque son otras medidas enfocadas al mercado del alquiler las que han levantado más polémica.

Medidas como los incentivos fiscales a pequeños propietarios en el IRPF, los límites a las rentas de grandes tenedores, un recargo en el IBI a las viviendas vacías por un tiempo prolongado o que el 30% de las promociones de obra nueva se destine a VPO son los principales puntos que se esperan poner en marcha antes del final de 2022, salvo la limitación de los alquileres en las zonas declaradas tensionadas, dada la complejidad de la medida.

El carácter de urgencia del Proyecto en el Congreso y el Senado se produce para dar cumplimiento al compromiso de España con la Comisión Europea, al formar parte la futura Ley de Vivienda de las reformas e hitos del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR).

La petición del procedimiento de urgencia consiste en la reducción a la mitad de los plazos ordinarios del procedimiento legislativo. El Senado dispone, por ejemplo, de un plazo de 20 días para la tramitación del texto.

La ministra Sánchez ha recordado que “ahora empieza la tramitación", pero que algunas medidas como la puesta en marcha del índice de referencia de los precios, base para controlar las rentas en los mercados tensionados, tienen un periodo máximo de 18 meses para su desarrollo a partir de que las Cortes aprueben la ley.

"Es un tema de cierta complejidad, porque no todas las CCAA tienen la información de los alquileres al detalle. Pero no tiene que agotarse el plazo máximo que nos hemos propuesto", ha concretado.

De hecho, desde el Mitma insisten en que el plazo no tiene por qué ser de 18 meses. Ese es el periodo máximo estimado para su puesta en marcha, aunque el objetivo es que esté listo lo antes posible. 

Estas son las principales medidas

Repasamos las principales medidas del Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda que se publicará en el Boletín Oficial de las Cortes Generales:

Mercado del alquiler

Zonas de mercado residencial tensionado

Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar por tres años las zonas de mercado residencial tensionado, prorrogables anualmente si las circunstancias persisten. Entre las medidas a aplicar, se incluye la congelación o limitación de los precios de las rentas del alquiler.

Entre las condiciones para que un municipio o algunos de sus distritos, sea declarado como zona de mercado tensionado, se fija que el coste del pago de la vivienda en ese ámbito (ya sea hipoteca o alquiler más gastos de suministros) supere el 30% de los ingresos netos medios de los hogares.

También se tendrá en cuenta que el precio del alquiler (o la compra) haya experimentado en los últimos cinco años una subida de, al menos, un 5% más que el porcentaje de crecimiento del IPC de cada autonomía.

Congelación de rentas para inquilinos actuales

En las áreas de mercado residencial que se declaren tensionadas, los arrendatarios actuales podrán acogerse a una prórroga extraordinaria del contrato en vigor con carácter anual y por un período máximo de tres años.

Congelación de nuevos contratos de alquiler

En esas áreas que se declaren tensionadas, para los nuevos contratos de viviendas de alquiler, se podrá limitar la renta a la del contrato anterior, solo con el incremento del IPC correspondiente. Y en algunos casos, se podrán permitir subidas adicionales, de hasta un máximo de un 10% en determinados supuestos, como las mejoras en el hogar, rehabilitación de la vivienda o cuando se firmen arrendamientos por periodos de 10 años o más.

Además, se establecerán mecanismos excepcionales de contención y bajada de precios del alquiler en estas zonas, ya sea para aumentar la oferta o para impedir incrementos abusivos de la renta. Se incentivará fiscalmente la bajada de precios.

Estímulos fiscales a los pequeños propietarios

Se estimulará fiscalmente el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual.

En los nuevos contratos, se establece una deducción general del 50% que podrá incrementarse hasta el 90% si se firma en una zona de mercado tensionado.

• Bajada de la renta en una zona declarada tensionada (90%). Cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior.
• Alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años (70%). Alquiler por primera vez de viviendas en áreas tensionadas a jóvenes. En caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas
• Rehabilitación o mejora (60%). En caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores.

Figura del gran tenedor

El Anteproyecto de Ley de Vivienda define como gran tenedor a aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 viviendas -excluyendo garajes y trasteros- o de una superficie construida de uso residencial de más de 1.500 m2. En zonas de mercado tensionado, las administraciones que las declaren podrán establecer criterios adicionales, solo a los efectos de solicitar información adicional sobre los parques de vivienda que gestionen.

Límite al alquiler (periodo de 18 meses para aplicar un índice de precios)

En las áreas declaradas tensionadas, cuando el propietario sea una persona jurídica y gran tenedor, la renta de los nuevos contratos estará limitada por el contrato anterior o por el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

Se abre un periodo de 18 meses desde la aprobación de la Ley para establecer dicho índice y aplicar esta limitación. Si tenemos en cuenta que la tramitación parlamentaria podría prolongarse durante meses y ese periodo de gracia, los límites de rentas del alquiler a grandes tenedores llegarían en 2024. Es decir, una vez terminada la presente legislatura.

Otras medidas destacadas

Movilización de la vivienda vacía

Para promover su salida al mercado, se ofrece a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer un recargo de hasta el 150% (ahora está en el 50%) en la cuota líquida del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que afectaría a las viviendas que se hayan mantenido desocupadas durante más de dos años, sin causa justificada, para propietarios con un mínimo de cuatro viviendas. 

Si el inmueble lleva tres años vacío, el recargo podrá llegar al 100%. Por último, está la opción de elevarlo otros 50% adicional en caso de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal.

Parque público de viviendas

El parque público de vivienda social estará sujeto a permanente protección y no podrá ser enajenado. Actualmente apenas alcanza a las 290.000 unidades, lo que supone que solo el 1,6% de los hogares pueden optar a algún tipo de vivienda de las Administraciones Públicas, frente al 10% que registran otros países de nuestro entorno.

Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas, definiendo un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de los supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.

Por otro lado, se crea la figura de la vivienda asequible incentivada, de titularidad privada, pero a la que se le otorgarán beneficios urbanísticos, fiscales o de otro tipo a cambio de ser destinada al alquiler a precios reducidos.

Reserva del 30% de la obra nueva a VPO

Se incentivará la vivienda protegida en alquiler a precio limitado. La legislación urbanística podrá establecer una reserva del 30% en suelo urbanizado para estas viviendas, determinando en su caso las compensaciones correspondientes cuando se vean afectados derechos adquiridos. De la reserva de suelo sometido a algún régimen de protección pública, se establece un porcentaje mínimo de la mitad de ellas para vivienda en alquiler asequible (la mitad de ese 30%).

Desahucios en personas en situación de vulnerabilidad

Se contemplan mejoras en el procedimiento de desahucio que pueda afectar a la vivienda habitual de hogares vulnerables para garantizar una comunicación efectiva y rápida entre el órgano judicial y los servicios sociales a través de un requerimiento para que estos evalúen la situación y, en su caso, atiendan rápidamente a las personas en situación de vulnerabilidad económica y/o social.

Reacciones a la aprobación de la Ley de Vivienda

A raíz de esta aprobación por parte del Consejo de ministros, Francisco Iñareta, portavoz de idealista, explica que “volvemos a perder la oportunidad de crear medidas que realmente faciliten el acceso a la vivienda a los jóvenes y a los más desfavorecidos, y de crear un sector más sano y robusto. El anuncio hecho público hoy genera, una vez más, incertidumbre en el mercado. Los tiempos fijados para el trámite parlamentario y los meses necesarios para poder ponerla en marcha sugieren que la nueva ley no entraría en vigor hasta la siguiente legislatura, en la que las fuerzas parlamentarias podrían variar y también el interés político sobre la misma. La medida no ha contado desde sus inicios con el consenso ni de los socios de gobierno, ni de los expertos del sector. Además, experiencias anteriores ya confirman que su utilidad para mejorar el acceso a la vivienda sería nula, cuando no contraproducente".

Iñareta ha añadido que "por otra parte, el hecho de que su aplicación o no quede en manos de las comunidades autónomas provocará sin dudas divergencias en el conjunto de territorio, facilitando el desvío de las inversiones hacia aquellas comunidades más laxas o donde no se aplique la ley, por lo que las posibilidades de promover alquileres asequibles mediante la colaboración público-privada se vería también seriamente afectada en aquellas comunidades que la apliquen”.

La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) ha vaticinado que el proyecto de ley por el Derecho a la Vivienda será "completamente ineficaz" para frenar la escalada de los alquileres y "perjudicará gravemente" al mercado del alquiler. "Es una ley innecesaria e injustificada. Además, ya se ha demostrado que en los países en los que se han intervenido los precios de los alquileres, estos no han bajado, y en algunos casos hasta han subido", ha recordado el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, José Ramón Zurdo, y ha puesto como ejemplo a Cataluña, donde tras establecer una regulación al mercado del alquiler en septiembre de 2020, estos han subido más que en otras comunidades autónomas, como la de Madrid, donde hay mercado libre de rentas.

Para Zurdo, esta Ley lo que va a provocar es que la oferta se constriña, con lo cual no va a servir para nada, porque al haber menos oferta, los precios "subirán o se mantendrán altos, por mucho que se limiten".

Para Alquiler Seguro esta ley “da la espalda a inquilinos, arrendadores y jueces. Las reglas para definir tanto lo que es una zona tensionada y como la propia intervención de los precios por parte de la Administración está poco definida, es inconcreta y genera incertidumbre en el mercado".

El consejero delegado de Alquiler Seguro, Antonio Carroza, ha recordado que, hasta ahora, ninguna limitación de precios del alquiler ha beneficiado a inquilinos y que lo único que se ha conseguido es una reducción tanto de la oferta como de la calidad.

Por su parte, la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval) ha denunciado que la limitación de precios supondrá una "discriminación legal y una vulneración de derechos hacia aquellos propietarios que tengan diez o más inmuebles en alquiler”.

Para su directora general, María Andreu, “esta limitación del derecho de propiedad" en función del número de inmuebles "generará una enorme inseguridad jurídica que afectará a la imagen de España, al ser esta medida una anomalía dentro del marco de derecho de la Unión Europea".

Mientras tanto, la experta inmobiliaria Beatriz Toribio ha destacado que esta ley “no nace con el consenso necesario para una ley de esta envergadura, sino todo lo contrario. tal y como está redactado será ineficaz para resolver el problema de acceso a la vivienda que tenemos en España.

“Primero, porque no cuenta con el apoyo del sector, parte fundamental para su desarrollo y aplicación, y que lleva tiempo alertando de la inseguridad jurídica que provocará esta norma, alejando la inversión necesaria para desarrollar el parque de vivienda social y asequible que necesitamos. Y segundo, por los elementos de inconstitucionalidad que se recogen en el informe del CGPJ y que son un preludio de la alta litigiosidad que provocará esta norma si no es modificada”.

Procedimientos judiciales a la vista

Ante la oleada de críticas por parte del sector y de algunas regiones gobernadas por los partidos de la oposición, desde el Ejecutivo no descartan que el contenido de la normativa, sobre el que el Consejo General del Poder Judicial ha mostrado dudas acerca de su encaje constitucional por la vulneración de las competencias autonómicas, llegue a los tribunales. De hecho, el órgano judicial hablaba en un informe sobre la Ley de Vivienda que podría ser un detonante de procedimientos judiciales. 

Fuentes del Mitma valoran esta posibilidad, aunque insisten en que el Gobierno está "muy tranquilo con el contenido", ya que ha llevado a cabo "un trabajo muy escrupuloso" y porque el texto "respeta tanto el derecho a una vivienda digna como el derecho a la propiedad privada".

Desde el Ministerio recuerdan también que el anteproyecto que aprobó el Gobierno en octubre fue sometido a un "proceso de información pública bastante arduo, en el que hubo 90 alegaciones", y que se han tenido en cuenta indicaciones de los diferentes Ministerios, así como de comunidades autónomas y ayuntamientos. Además, también se han incorporado algunas recomendaciones que había realizado el CGPJ sobre cuestiones formales del contenido, aunque no sustanciales. "Es una ley garantista", insisten.