Control de alquileres

Muchas familias afrontan meses duros ante la situación económica provocada por la pandemia del coronavirus. Con los ingresos mermados por los despidos, ERTEs en empresas o el desplome del negocio de muchos autónomos, los hogares afrontan gastos fijos en el que el alquiler suele ser el principal. En Barcelona o Madrid, la parte del salario que se dedica al pago de las rentas lleva tiempo por encima de las recomendaciones de los expertos del 30%. En idealista/news analizamos los grandes mercados barrio por barrio.

El Ejecutivo de Pedro Sánchez pretende incluir en la reforma que prepara de la LAU para controlar los precios de los arrendamientos una medida que evite los desahucios por impago del alquiler. Junto a la limitación de precios que podrán adoptarse en aquellas zonas que se determinen tensionadas, se incluirá una moratoria antidesahucios para las familias vulnerables que residan de alquiler en dichas zonas en viviendas de grandes tenedores.

Los sindicatos mayoritarios UGT y CCOO van a presentar al Gobierno una propuesta para que el futuro control de los precios del alquiler se limite en aquellas zonas más tensionadas donde el pago de la renta supere el 25%-30% de los ingresos medios de los hogares. Además, proponen gravar las viviendas vacías de esos barrios controlados y suprimir los beneficios fiscales por la compra de vivienda como inversión.

Durante la Segunda Guerra Mundial las fuerzas aéreas británicas detectaron que sus bombarderos tenían un ratio de bajas muy elevado cada vez que atacaban las líneas enemigas. Blindaron las partes más afectadas, pero eran las zonas equivocadas. Debían proteger las zonas que aparecían sin daños. En el caso de limitar los precios de alquiler, primero hay que saber qué se quiere limitar porque no es lo mismo las zonas caras, zonas con mayor presión o zonas más tensionadas, que son expresiones utilizadas por el Gobierno actual.

El Gobierno de coalición PSOE/Podemos presentará en el Congreso antes del verano una iniciativa para permitir a autonomías y ayuntamientos el control de los precios del alquiler de viviendas en las ciudades con los arrendamientos más tensionados. Organismos y expertos del sector han mostrado su preocupación y reticencias al límite de los alquileres, asegurando que tendrá el efecto contrario a lo que se pretende conseguir.

El ganador del premio Nobel de Economía en 2008, Paul Krugman, se une a las voces de los expertos que critican la implantación de límites a los precios del alquiler de viviendas. El economista estadounidense subraya que no es defensor del control de precios, porque “da muchos problemas y restringe la construcción de nuevas casas”.

El ministro José Luis Ábalos, titular de las medidas estatales en materia de vivienda, ha confirmado que el Índice de Precios del Alquiler estará listo a finales del próximo mes de marzo. Esta estadística servirá para establecer un límite a las rentas “de forma coyuntural y temporal” en aquellas zonas que los ayuntamientos determinen como 'calientes' o tensionadas y en las que deseen aplicar esta medida. Madrid ya ha anunciado que no controlará el mercado del alquiler, mientras Barcelona quiere hacerlo.

El Gobierno socialdemócrata danés ha llegado a un acuerdo con tres de sus socios de izquierdas y con el Partido Popular Danés, de extrema derecha, para congelar los precios de los alquileres en las grandes ciudades desde la compra de una vivienda. La propuesta inicial preveía un tiempo de espera de 10 años, pero al final la congelación de las rentas se ha reducido a cinco años.

En los últimos meses, está en boca de todos el debate sobre si es necesario o conveniente imponer y regular un precio máximo a los alquileres, si esa medida es legal, y cuáles son sus implicaciones. Jacobo Sánchez-Andrade, especialista en derecho inmobiliario en Bird&Bird, duda de que las Comunidades Autónomas puedan por sí mismas hacerlo ya que no tienen otorgadas competencias para ello. Cuestión distinta es que el Gobierno central imponga directamente una limitación de precios o habilite a las CCAA para hacerlo mediante una fórmula legislativa diferente.

El Parlamento berlinés ha aprobado la ley propuesta por el Gobierno local para congelar los alquileres durante cinco años, una medida que se prevé entre en vigor ya este año. El partido de Merkel, Unión Demócrata Cristiana, que está en la oposición, ha anunciado que recurrirá este control del alquiler ante el Tribunal Constitucional.

La vicepresidenta tercera y ministra de Asuntos Económicos y Transformación Digital, Nadia Calviño, apuesta por aumentar la oferta de vivienda pública de alquiler descartando la limitación de los precios de los arrendamientos, y destacando que “las ciudades que están regulando los alquileres no está

El Banco de España ha analizado las distintas medidas de intervención pública en el arrendamiento de viviendas como en París, Berlín y ciudades de EEUU que han pasado por controlar y limitar los precios, ampliar el parque público de vivienda en alquiler o aplicar incentivos fiscales. El órgano concluye que, pese a la efectividad lograda a corto plazo, a medio y largo plazo no solventan los problemas del mercado y terminan reduciendo la oferta y aumentado los precios.

El Ayuntamiento de Barcelona ha decidido crear una comisión para estudiar la futura implantación de una regulación de los precios del alquiler y su repercusión en la ciudad y el área metropolitana. Este comité no será permanente, durará unos cinco meses, y estará formado por dos concejales de cada partido representado en el consistorio.

Cada vez que se conocen los precios de los alquileres, sobre todo en los grandes núcleos urbanos, surge la cuestión de si es necesario imponer un tope a las rentas de los arrendamientos para controlar el alza de los precios. Analizamos la situación de ciudades como París o Berlín, donde ha fracasado. Mientras, en España se lleva utilizando como reclamo de la izquierda tanto en la última reforma de la LAU como en las pasadas elecciones.

Algunos partidos políticos de Suecia estudian desregular el mercado del alquiler. En uno de los primeros países en limitar el precio del arrendamiento, se está gestando una batalla por acabar con esta medida que para parte de la población ha traído escasez de oferta, dinero negro y listas de espera mastodónticas para acceder a un piso regulado.

El Ministerio de Economía ultima un real decreto para aprobar el Plan Estadístico de 2020 que no incluye la creación de un análisis del precio del alquiler de vivienda.

El acuerdo de Gobierno entre Pedro Sánchez y Pablo Iglesias continúa con las negociaciones sobre las medidas y el programa a aplicar si finalmente sale este Ejecutivo adelante. El líder de Podemos no renuncia a alguna de sus principales medidas, entre las que se encuentra el control del precio de los alquileres de viviendas.

El Ministerio del Interior alemán ha advertido al estado federal de que su intención de congelar los alquileres a partir del año que viene es inconstitucional. Además, el Ejecutivo central sostiene que no tiene competencias para implantar esta medida, sino que le correspondería al Gobierno federal.

En la actualidad y a nivel mundial, no hay un patrón estándar de regulaciones de control de alquileres, sino una variedad de políticas de regulación. Así se desprende de un documento elaborado por FEDEA que señala las diferentes formas de limitar el precio del alquiler y sus principales efectos (mayoritariamente negativos, como el pago en dinero negro). De hecho, la entidad recuerda que es bien conocida la afirmación de que el control de alquileres es la técnica más eficiente hasta ahora para destruir las ciudades.