El peligro de limitar el precio del alquiler en las zonas equivocadas

Artículo escrito por Daniel del Pozo, responsable de idealista/data

Durante la Segunda Guerra Mundial las fuerzas aéreas británicas detectaron que sus bombarderos tenían un ratio de bajas muy elevado cada vez que atacaban las líneas enemigas. Los altos mandos militares buscaban una solución que mejorara los resultados, así que, según volvían los aviones de la batalla, ordenaban anotar el lugar exacto de los impactos recibidos por los cañones antiaéreos. Finalmente tomaron la decisión de blindar las partes más afectadas (puntos rosas en la imagen).

idealista/news

El primer resultado de esta decisión fue la rebelión de los pilotos, que se negaron a subirse a estas aeronaves porque el blindaje había aumentado considerablemente el peso y para compensarlo cargaban menos armamento y menos combustible. Con todo esto, obviamente, eran mucho menos manejables y los pilotos consideraban que los mandaban a una muerte segura.

Para solucionar este desencuentro entre altos mandos y pilotos decidieron llamar a un matemático, a Abraham Wald, para que optimizara las zonas a blindar. Tras analizar los mismos datos llegó a una conclusión: estaban blindando los aviones en las partes equivocadas!!!! Precisamente las zonas que aparecían sin daños (en blanco) son las que debían proteger. No se habían percatado de que estaban analizando los aviones que volvían, y si volvían los impactos que estaban pintando no serían tan graves.

Finalmente blindaron estas zonas, más pequeñas pero más letales, y consiguieron el objetivo de reducir el ratio de bajas de los aviones.

En el caso de limitar los precios de alquiler, medida con la que no estoy de acuerdo, se debería aprender la lección con el ejemplo de los aviones. Se escuchan declaraciones que afirman que van a limitar los precios en “zonas caras”, pero al mismo tiempo se habla de “zonas que hayan sufrido subidas desorbitadas” y también de “zonas con mayor presión” o “zonas más tensionadas”. No sé si se han percatado pero, aunque suene a que son las mismas zonas, en realidad son totalmente distintas.

Vamos a ver un ejemplo analizando los barrios del municipio de Barcelona (mapa superior).

Empezando por las “zonas caras” vemos que éstas varían dependiendo si se analiza por precio unitario €/m²/mes o por precio total €/mes.

Siguiendo por las “zonas con subidas desorbitadas”, entendiendo por ejemplo que son aquellas zonas que más han incrementado su precio unitario entre 2013 y 2019, se aprecia que estas zonas tienen poco que ver con las zonas más caras.

Supongo que la intención de controlar los precios de alquiler no es modificar el pasado y legislar sobre contratos ya existentes sino anticiparse al futuro. Evidentemente conocer las “zonas con mayor presión” o con mayor demanda relativa actual de vivienda en alquiler puede orientarnos sobre las zonas a controlar. ¡Vaya! estas también son distintas a todas las anteriores.

Por otro lado, se apunta como causa del incremento de precios de alquiler a los salarios bajos, pero en realidad la clave está en la falta de ahorros para poder pedir una hipoteca. En los barrios más humildes de las ciudades mucha gente destina más del 50% de sus ingresos en pagar el alquiler porque no tienen ahorros para pedir una hipoteca en la que destinarían en pagarla el 25% de sus ingresos. Es una espiral perversa porque cada vez hay más gente que solo puede alquilar por falta de ahorros, cada vez hay menos inmuebles en el mercado y eso hace que los precios de alquiler suban. Subir el sueldo no implica que la gente pueda ahorrar lo suficiente para salir del mercado de alquiler. Estas “zonas más tensionadas” donde la gente destina un mayor % de sus ingresos para pagar el alquiler son casi siempre las zonas más baratas de las grandes ciudades.

En efecto la situación es complicada y que algo hay que hacer. Pero para bajar los precios no es preciso limitarlos sino que haya más oferta y eso se consigue con seguridad jurídica y ayudas a rehabilitación para que más gente saque sus inmuebles al mercado de alquiler. También la administración pública debería tener un parque de vivienda social en alquiler para las personas que no puedan llegar a los precios mínimos de mercado como por ejemplo sucede en el País Vasco.

Hace unos días dijo el ministro José Luis Ábalos que "un problema social extraordinario requiere administraciones audaces que tomen medidas igualmente excepcionales".

Sr. Ábalos y miembros del gobierno, no es buena idea limitar el precio del alquiler pero si lo hacen, por favor, no blinden los aviones en las zonas equivocadas.