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Luces y sombras sobre el índice oficial del alquiler: es positivo, pero nace desactualizado y limitará las rentas

José Luis Ábalos, ministro de Fomento / Gtres
José Luis Ábalos, ministro de Fomento / Gtres

La crisis sanitaria y económica provocada por el covid-19 ha demorado varios meses la puesta de largo del índice de precios de alquiler elaborado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, pero ya está en funcionamiento oficialmente. Sin embargo, la idea del ministro del ramo José Luis Ábalos de permitir el control de precios de las rentas en zonas tensionadas antes del verano no ha visto aún la luz. Pero la puerta queda abierta.

Para la elaboración de este índice el Ministerio ha cotejado 11,2 millones de arrendamientos de los últimos cuatro años, cuenta con datos anuales basados en información de 1,7 millones de inmuebles (1,5 millones de arrendamientos en vivienda colectiva y 0,2 millones de vivienda unifamiliar) y se han agregado datos referidos a rentas mensuales del arrendamiento, metros cuadrados, cuantía mensual y superficie en todos los niveles territoriales. "Ofrece una información pormenorizada y precisa de la evolución del mercado del alquiler a través de una metodología científica", ha enfatizado Ábalos.

Se trata de una herramienta para vigilar la evolución del precio del alquiler y un primer paso para limitar las rentas en las zonas más tensionadas. Aunque el control de precios todavía no está en la agenda del Gobierno, lo cierto es que la posibilidad está sobre la mesa. Ábalos ha señalado que el índice será útil, por el momento, para aplicar políticas fiscales o de otra índole que incrementen la oferta de vivienda en alquiler y, de este modo, reducir los precios.

En líneas generales, el sector inmobiliario recibe con buenos ojos este índice, con el fin de ofrecer más transparencia al mercado. José Ramón Zurdo, director general de Agencia Negociadora del Alquiler, asegura que le parece bien siempre que se trate de un aporte estadístico al sector y que no tenga segundas intenciones, como la de intervenir las rentas del alquiler.

“Desde hace muchos años- comenta Jose Ramón Zurdo- los principales portales inmobiliarios y algunas empresas del sector, hemos venido elaborando diferentes estudios demoscópicos con el fin de aportar luz y transparencia al sector, con lo que saludamos que el Gobierno central se sume ahora a estas iniciativas y aporte mayor información con este índice”.

Beatriz Toribio, directora general de Asval (asociación que defiende los derechos de los propietarios de viviendas en régimen de alquiler) da la bienvenida a este índice porque "era una anomalía con respecto a Europa que en un país como España no existiera una estadística oficial de precios del alquiler que va a dotar de más información y transparencia sobre este mercado". 

No obstante, pone en cuarentena este índice ya que asegura que muestra la amplia dispersión existente entre los precios dentro de un mismo municipio o barrio y hace hincapié en que son sólo precios de referencia, con lo que para Asval no tiene sentido utilizarlo de cara a un posible control de precios. "Además, no se deberían regular precios en 2020 o 2021 en base a datos de años anteriores (el último año disponible es 2018) y sobre todo justo en un momento en el que los precios comienzan a bajar, y lo harán más como consecuencia de la crisis económica", añade Toribio.  

"Esperamos que se cumpla lo dicho por el Gobierno y se trate de un índice de referencia, y no del primer paso de cara al control de precios, porque la experiencia internacional y diferentes informes muestran que esto repercute en la oferta, que es el principal problema que tenemos en materia de alquiler. El simple anuncio de este índice genera el temor sobre qué puede venir después, es decir genera más inseguridad jurídica, y esto no ayuda de cara a la colaboración público-privada que se quiere impulsar para desarrollar un parque de vivienda de alquiler asequible en nuestro país", subraya la directora general de Asval.

Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, también celebra la llegada de esta estadística: “el nuevo índice de Fomento se suma a los que ya existen como el índice mensual de idealista, entre otros. Es una buena noticia que el Ministerio se sume al esfuerzo de aportar transparencia al mercado. Como ya pasa en la compraventa, en la que el índice de Fomento convive con otros como el de los Registradores, Notarios, tasadoras o idealista, cuanta más información y análisis haya del alquiler será más positivo para la ciudadanía. De hecho, en el grupo de trabajo preciosdevivienda.es, al que pertenece idealista, ya se comparten los principales indicadores del mercado inmobiliario. Conocer en tiempo real cómo están evolucionando los precios por diferentes organismos y empresas ayudará a definir cómo avanzar y cómo conseguir que el alquiler sea asequible y una opción viable para millones de ciudadanos”.

El control de precios, una medida nefasta para el alquiler

Pero no todos los expertos consultados por idealista/news lo ven con buenos ojos. Mikel Echavarren, CEO de Colliers España, señala que este índice se basa en datos que sólo llegan hasta el año 2018, con lo que, en su opinión, ya nace obsoleto de cara a establecer datos comparables sobre los mercados en 2020. Por ello, estima que “este índice nace con una evidente pretensión de limitar las rentas de alquiler de forma discrecional por parte de ayuntamientos o de comunidades autónomas, cuyo objetivo sea conseguir votos en lugar de favorecer el ejercicio de un derecho fundamental. Porque está demostrado que la limitación de los alquileres en el medio y largo plazo es contraproducente para conseguir incrementar la oferta de un parque de viviendas en alquiler de calidad”.

Además, el experto augura “una elevadísima litigiosidad” en el momento en que las administraciones locales tomen la decisión de limitar los alquileres sobre índices que no presenten datos actualizados. “Las reclamaciones por el impuesto de la plusvalía de los terrenos son un ejemplo de lo que puede llegar a pasar si un ayuntamiento limita los alquileres de una zona basándose en la evolución de un índice no totalmente transparente y por supuesto referido a dos años antes”, sentencia Echavarren.

En esta misma línea se mantiene Daniel Lacalle, economista jefe de Tressis, que asegura que limitar el precio del alquiler ahogará la oferta de vivienda y generará peores oportunidades. En caso de que el Gobierno finalmente lleve a cabo el control de precios del alquiler en las zonas tensionadas, Lacalle estima que el efecto será el contrario: no reducirá el precio del alquiler.

“En las ciudades donde se ha implementado el alquiler se ha disparado. ¿Por qué? Porque se limita la oferta nueva, se paraliza la inversión y los que pueden pagar más cierran acuerdos de largo plazo en los pisos disponibles. El ejemplo de Berlín es paradigmático, desde que se ha introducido el control de precios de alquiler los precios de los mismos han aumentado un 36% y las listas para conseguir un apartamento se han disparado, se tarda hasta dos años en conseguir un apartamento”, añade el economista.

En cuanto a los efectos de controlar las rentas en las zonas donde más ha subido el alquiler, María Jesús Fernández, economista senior de Funcas, señala que las medidas deben ir por el camino de construir más vivienda pública de alquiler para colectivos de bajos recursos. “Puesto que el coste presupuestario podría ser inasumible (sobre todo ahora), se puede optar por fórmulas que ya se han puesto en práctica en algunos sitios, consistentes en que el Estado (o el ayuntamiento, o la comunidad autónoma) pone el suelo y la empresa privada construye las viviendas y las explota a un precio fijado por la autoridad que garantice al mismo tiempo la rentabilidad de la operación y la accesibilidad para las personas de bajos recursos”, señala la experta.

En todo caso, Fernández sostiene que la escasez de espacio urbano, que es la primera causa del problema, no va a desaparecer, sino que con el paso del tiempo será mayor. "Quizás deberíamos dedicar más esfuerzos en pensar cómo dispersar la actividad económica, de forma que no se concentre tanto en los grandes núcleos urbanos”, concluye.

Por su parte, Rafael Pampillón, economista y profesor de IE University, asegura que el control de precios puede ser algo nefasto. Por un lado, porque podría suponer un desincentivo para las empresas que compran viviendas para alquilar, que podrían ver mermada su rentabilidad, y también para los particulares. También estaría la posibilidad de que, aun sacando los pisos al mercado, decidieran no reformarlos y no invertir en ellos si no les compensa. Si esto se generaliza, también se estaría perjudicando al sector.

Por otro lado, Pampillón considera que limitar los precios en determinadas zonas podría suponer un efecto llamada tanto de inquilinos de otras partes de la ciudad como de otros municipios gracias a los precios más bajos y para potenciales compradores de vivienda, que podrían decidir no comprar y optar por el alquiler. Esto haría aumentar la demanda y bajar la oferta.