José Ramón Zurdo

Muchos propietarios particulares deciden alquilar su vivienda por su cuenta, lo que en muchos casos provoca una alta conflictividad y la aparición de cláusulas abusivas o ilegales en los contratos e impagos. Para evitar este tipo de situaciones, José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, defiende la necesidad de profesionalizar la gestión de los alquileres por su trascendencia económica y legal, y recuerda que da seguridad al arrendador y estabilidad al arrendatario.

Las medidas anunciadas que llegarán previsiblemente con la Ley de Vivienda van en contra de una ley económica irrefutable: los precios bajan si la oferta es mayor que la demanda. Esta es la postura que defiende José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamientos, quien recuerda que la solución al problema del alquiler está en la oferta, por lo que todas las políticas deben estar encaminadas a incentivar que lleguen más viviendas al mercado.

La bajada de las rentas del alquiler está provocando que los contratos se rompan antes de tiempo y que no se alcance la duración que contempla la ley. Y es que, según explica José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), los inquilinos están resolviendo los contratos de forma anticipada porque se quieren mudar a viviendas más baratas y más acordes con las nuevas necesidades habitacionales que han surgido tras la pandemia sanitaria.

El Gobierno ha decidido ampliar la prórroga de los contratos de alquiler hasta el 9 de agosto. Una medida que, según José Ramón Zurdo, abogado y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, es incomprensible, ya que se aplica a todos los inquilinos, no solo a los vulnerables. En su opinión, esta medida vulnera la Ley de Arrendamientos Urbanos, crea inseguridad jurídica y llegará a los tribunales

La nueva Ley de Vivienda, cuyo contenido está discutiendo el Gobierno de coalición, debe impulsar una relación duradera y fructífera entre propietarios e inquilinos, y crear un marco jurídico y estable para las partes si quiere lograr el objetivo de ayudar al mercado del alquiler. José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamiento y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, critica la posición ideológica de Podemos y su persistencia en topar las rentas cuando éstas están bajando con fuerza.

José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento, critica que las últimas medidas del Gobierno en materia de alquiler ya que, en su opinión, aumentan la inseguridad jurídica y provocarán una huida de inversores nacionales y extranjeros, a quienes no les saldrá a cuenta dedicarse al negocio del alquiler, y pide cambiar el rumbo de las políticas de vivienda para impedir que se reduzca la oferta.

Exiten una serie de criterios para saber si las reparaciones en una vivienda en alquiler le corresponde al arrendador o al inquilino. Según explica José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, es necesario revisar el contenido del contrato, así como conocer si el desperfecto es por el paso del tiempo o un mal uso de la casa y cuándo se han producido las deficiencias. Repasamos las circunstancias que inclinarán la balanza, con ella la responsabilidad, hacia una de las dos partes.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite a los inquilinos dar por terminado el contrato de alquiler a los seis meses, y siempre que comuniquen su decisión al propietario al menos 30 días antes. Según explica José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, solo hay penalización si así lo refleja el contrato y con un máximo de una mensualidad por cada año de contrato que reste por cumplir. En el caso de que haya pasado menos de medio año, serán los jueces quienes valoren cada caso.

Desgraciadamente en estos últimos meses han fallecido muchas personas en nuestro país a causa del covid-19. Seguramente, muchos era propietarios de una vivienda de alquiler y otros inquilinos. Estas son las consecuencias jurídicas que se pueden originar en los arrendamientos de viviendas cuando fallece alguna de las partes que suscribieron el contrato.

Si un propietario particular decide ocuparse del alquiler de su vivienda, debe saber que se arriesga mucho a un posible contagio. Por eso, José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, cree que la alternativa más segura es dejar el proceso en manos de profesionales. Son quienes tienen los conocimientos y los medios técnicos necesarios para garantizar una mayor seguridad tanto en las fases de desescalada como ante un posible repunte de la pandemia.

El Gobierno ha dicho por activa y por pasiva que en el alquiler no iba a dejar a nadie atrás, pues bien, ya hay un colectivo, el de propietarios particulares, que pueden quedarse atrás en las ayudas, es más, ni figuran en ellas. El reciente Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, es tan garantista con los inquilinos que se ha olvidado totalmente de los propietarios, que dependen de la buena fe de los inquilinos para recibir la renta de alquiler, tal y como señala José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler.

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, asegura que fijar una renta adecuada de alquiler genera las siguientes e importantes consecuencias, como exigir a los inquilinos mayores garantías económicas, un mayor periodo de duración del alquiler o la posibilidad de alquilar antes que otros la casa.

José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, asegura que la principal causa es la debilidad económica de los solicitantes de este tipo de alquileres, con ingresos, en muchos casos insuficientes para poder pagar las rentas y los gastos asociados al alquiler, lo que limita el cumplimiento de sus obligaciones. Esto comportaría que el riesgo de impagos fuera altísimo, lo que afectaría de forma negativa a la rentabilidad.

Actualmente la ocupación ilegal se puede combatir civil o penalmente. La vía civil suele ser más rápida debido sobre todo a lo garantista que es la vía penal. José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, recuerda que en 2018 se aprobó una ley de desahucio exprés para lograr echar a los okupas en un mes, pero no ha tenido el éxito esperado. Todavía se tarda entre 6 y 7 meses en recuperar la vivienda ocupada ilegalmente.

El problema que se plantea es el de cómo garantizar la autenticidad y contenido de las comunicaciones a través del whatsapp. José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, señala que para que se pueda aceptar una conversación de whatsapp como documento con validez hay que tener en cuenta varios puntos, como que la parte interlocutora no la impugnara o que reconociese la conversación y su contenido. Pero no todos los tribunales consideran válidos los whatsapp.

José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, hace un repaso de las medidas en materia de vivienda enfocadas al alquiler de los principales partidos políticos. Estima que algunos partidos proponen políticas intervencionistas que estrangularán el mercado para intentar paliar las deficiencias de lo público. Además, señala que hay un gran desconocimiento de cómo proteger los arrendamientos de la inseguridad e impagos.

El decreto ley del alquiler ha venido con sus medidas a romper el frágil equilibrio que había entre arrendadores y arrendatarios, posicionándose claramente a favor de estos últimos, según José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora de Alquiler. En su opinión, una de las medidas más controvertidas ha sido la de limitar las garantías que pueden exigirse a los inquilinos. Pero la ley deja la puerta abierta a aumentar las garantías sin ningún límite en los contratos de más de cinco años.

Con la nueva regulación de los alquileres, muchos propietarios están contratando los seguros de impago de rentas para protegerse de los inquilinos morosos. Sin embargo, José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, recuerda que estos seguros no ayudan a tomar medidas preventivas, no entran en juego en la gestión del arrendamiento ni son válidos para cubrirse de retrasos.

Los últimos decretos aprobados por el Gobierno en materia de alquileres de viviendas han penalizado de forma excesiva a los arrendadores de viviendas cuando son personas jurídicas, pensando que éstos estaban compuestos solamente por grandes corporaciones inmobiliarias y fondos buitres tenedores

El hecho de que los arrendatarios de las viviendas que se alquilan sean empresas en lugar de personas físicas es transcendental porque cambia la calificación jurídica de los arrendamientos pasando a convertirse en arrendamientos de uso distinto a vivienda, lo cual tiene importantes repercusiones sobre todo para los arrendadores.