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El mercado de alquiler peligra con políticas intervencionistas

Existe en los partidos políticos un importante desconocimiento de cómo proteger los alquileres de la inseguridad e impagos

Después de realizar un análisis de las propuestas en materia de vivienda de los principales partidos políticos, pero enfocadas al mercado del alquiler, de cara las Elecciones Generales del 10 de noviembre, observo con preocupación que el alquiler puede estar en manos de políticas intervencionistas que estrangularán el mercado para intentar paliar las deficiencias de lo público. Por otro lado también existe en los principales partidos políticos un importante desconocimiento de cómo proteger los arrendamientos de la inseguridad e impagos.

En el caso del PSOE y los Decretos Ley del Gobierno actual, la tendencia es a intervenir en el mercado de alquiler, que en un 95% es un mercado entre particulares, para solucionar el ámbito de lo público. Nuevamente confunden política de vivienda con política social de vivienda, dos planos distintos de la realidad del alquiler que deben atajarse con políticas bien diferenciadas.

Y lo quieren hacer con propuestas intervencionistas sobre los precios, atacando a los grandes tenedores de vivienda o fondos que no representan más del 5% del mercado de alquiler, por lo que con esta medida no resuelven el problema de la falta de oferta. Además desconocen que muchas viviendas vacías no están adecuadas para el alquiler, porque se construyeron con un afán especulativo y la mayoría no sirven como una solución para ampliar la oferta.

Mencionan la idea de ofrecer garantías en el alquiler, pero no concretan cuáles van a ser, y al mismo tiempo hacen mención del logro de su Gobierno, con la aprobación del Real Decreto-ley de medidas urgentes, que se ha dotado de mayor seguridad al inquilino. Efectivamente así ha sido y esto ha causado un desequilibrio en el mercado, desprotegiendo a los propietarios que tienen miedo a alquilar, y por lo tanto desincentivando el alquiler y esto ha causado una subida de precios al reducirse la oferta.

Por otro lado nos parece lógico que existan toda una serie de medidas en política social de viviendas para que los jóvenes y familias con menos recursos puedan acceder a la vivienda en alquiler, pero subrayamos que esas políticas no deben hacerse a costa de intervenir y estrangular el mercado de alquiler, que además produce un efecto contrario como hemos visto.    

Desde el Partido Popular se apuesta, en una de sus primeras medidas, por “favorecer el desarrollo de seguros de arrendamiento que cubran el impago de los alquileres y los daños que pueda causar el inquilino”, propuesta que nos parece un error garrafal. Los seguros, como se ha demostrado en muchas ocasiones, no protegen ni previenen de los impagos puesto que la naturaleza del seguro es actuar a posteriori, cuando el daño esta causado. Los propietarios quieren prevenir antes que curar y los seguros de protección de rentas no son eficaces en esta materia. 

Por otro lado sí que nos parece positiva la propuesta del PP de potenciar el arbitraje para resolver los conflictos entre arrendadores y arrendatarios, al ser un sistema más ágil que evita la lenta vía judicial y las tasas.

También nos parece positiva la medida que se plantea de incrementar la deducción fiscal a los arrendadores por los ingresos derivados de la renta de los alquileres de las viviendas, este tipo de inventivos ayuda a estimular la oferta y que por lo tanto se puedan moderar los precios.

Al igual que el PSOE, son bienvenidas aquellas propuestas que impulsen las viviendas destinadas a alquiler social y que contribuyan al acceso a la vivienda en colectivos como jóvenes, familias y mayores de 65 años con bajos recursos.  

En Ciudadanos proponen, de forma acertada, “revisar la normativa que afecta a los alquileres de vivienda para reforzar la seguridad jurídica y dinamizar el mercado del alquiler”, aunque no concretan cómo lo harán.  En ese sentido también nos parecen positivas las propuestas de crear un Registro de Arrendamientos Urbanos, facilitar la rehabilitación y puesta en alquiler de las viviendas vacías, así como la potenciación y mejora del sistema del arbitraje.

En el caso de Podemos, todo el argumentario está basado en propuestas altamente intervencionistas o resucitando la vieja figura del contrato indefinido con toda la problemática que ello pudiera suscitar. Por otro lado hacen especial hincapié en sociedades de inversión, bancos y grandes tenedores de vivienda, como si fueran los propietarios mayoritarios del mercado de alquiler en España, y hay que recordar que todos ellos con más de 120.000 activos residenciales en alquiler, tan solo representan un 5% del total de vivienda en arrendamiento en España. Por lo tanto Podemos, con este tipo de medidas, en el caso de que se llevasen a cabo, no afectarían a la mayoría del mercado de alquiler.

En este sentido, las propuestas de Podemos mezclan continuamente, bajo una legítima aspiración de acceso a la vivienda, políticas públicas con intervención en el mercado para que éste resuelva el problema que desde lo público no son capaces de resolver. Incluso la propuesta de un aumento del parque público de viviendas se quiere realizar bajo la dudosa y peligrosa figura de la “cesión obligatoria” de viviendas vacías, desconociendo, como hemos dicho antes, que muchas de estas viviendas actualmente no se venden y mucho menos se alquilan, porque no están adecuadas al alquiler y han sido construidas en lugares sin infraestructuras en pleno boom inmobiliario con un carácter más especulativo, que habitacional.

José Ramón Zurdo Orihuela es Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, abogado especialista en arrendamientos urbanos y árbitro del Consejo Arbitral de la Comunidad de Madrid.