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Por qué el alquiler social no puede ser rentable para un promotor-inversor privado

La principal causa es la debilidad económica de los solicitantes de este tipo de alquileres, con ingresos, en muchos casos insuficientes para poder pagar las rentas y los gastos asociados al alquiler, lo que limita el cumplimiento de sus obligaciones. Esto comportaría que el riesgo de impagos y de deterioros en las viviendas fuera altísimo, lo que afectaría de forma negativa a la rentabilidad que un inversor privado desearía obtener por su alquiler, que en muchos casos podría ser negativa, y esto ocurriría desde el momento en que los arrendadores no pudieran elegir libremente a sus inquilinos, ni solicitarles las garantías que estimasen pertinentes para minimizar sus riesgos en función de los ingresos que les demostrasen los inquilinos.

Por ello, sólo el Estado y las Administraciones Públicas deberían dentro de su labor solidaria y social, hacerse cargo de los riesgos que conllevarían estos alquileres, pero lo que no pueden pretender es trasladárselos al sector privado. Entiendo que los entes públicos tenedores de viviendas públicas tengan la obligación de soportar las pérdidas que produzcan estos alquileres porque socialmente están obligados a soportarlos, aunque eso sí, a costa de partidas presupuestarias, que al final pagaríamos todos de nuestro bolsillo, y es ahí donde todos intervenimos en esa función social de acceso a la propiedad.

Lo que sí puedo afirmar es que actualmente lo que más fuerza a muchos inquilinos a cumplir sus contratos es el temor económico a las consecuencias de los incumplimientos, pero qué ocurriría si ese temor no existiera. Imaginemos una situación de inquilinos con ingresos tan bajos que ni siquiera pudieran ser embargados en caso de incumplimiento (perfil típico de muchos alquileres sociales) o fueran de difícil localización, que además supieran esos inquilinos de que cada vez más están siendo apoyados desde instituciones públicas para que no se les puedan desalojar de las viviendas que ocupan, aunque no paguen las rentas.

El resultado está claro, aumentaría considerablemente el riesgo de que dejaran de pagar las rentas y de cuidar las viviendas que ocupan, con un resultado negativo para los arrendadores, porque ellos deberían asumir estos costes; por ello comento que este tipo de alquileres sociales no son el vehículo adecuado para los arrendadores privados porque el riesgo de que se les produzcan pérdidas continuas de rentas es elevado, además tendrían que asumir gastos de defensa jurídica y coste de subsanación de reparaciones.

Si a esto le unimos que estos alquileres sociales en muchos casos suelen ser una llamada a todo tipo de inquilinos, algunos muy conflictivos con escaso arraigo no sólo a las viviendas que ocupan sino también a las instalaciones comunitarias, tenemos otro argumento que haría aumentar el riesgo de deficiencias para un inversor privado, pues también tendría que hacerse cargo de las muy probables deficiencias comunitarias que se produjesen en estas instalaciones,  al margen de los problemas de convivencia entre los distintos inquilinos y propietarios de los inmuebles colindantes.

Por ello opino que la inversión en alquileres para obtener una rentabilidad de esa inversión, sólo sería posible desde el ámbito privado, en alquileres donde se minimizaran el riesgo de los impagos y de los incumplimientos cuando los inquilinos fueran elegidos libremente por los arrendadores en función de las garantías que les aportaran; pero para el resto de alquileres (sociales) se deberían ocupara sólo las instituciones públicas asumiendo los riesgos que se produjesen, como hemos dicho antes, a través de partidas presupuestarias creadas al efecto, dentro de esa labor social y solidaria que debe prestar el sector público para el acceso a viviendas en alquiler.

José Ramón Zurdo Orihuela es Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, abogado especialista en arrendamientos urbanos y árbitro del Consejo Arbitral de la Comunidad de Madrid.