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La importancia de fijar una renta adecuada para el alquiler por los propietarios

Fijar una renta adecuada de alquiler genera las siguientes e importantes consecuencias:

  1. El fijar una renta más adecuada y competitiva puede permitir a los arrendadores, a cambio de ofrecer esa renta más competitiva, exigir a los inquilinos mayores garantías económicas.
  2. También la fijación de una renta más competitiva puede permitir a los arrendadores, exigir a los inquilinos mayores períodos de duración inicial en los arrendamientos, para dotarlos de mayor estabilidad, incluso para exigir a los inquilinos mayores garantías que las que permite el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de Marzo.
  3. Una renta más competitiva en los arrendamientos harán que éstos sean más estables y duraderos en el tiempo, y los propietarios podrán rentabilizar mejor sus inversiones. Además, al aumentar los períodos de ocupación, también se reducirán los gastos de reposición que tienen que afrontar los arrendadores a cada marcha de los inquilinos.
  4. El fijar una renta más adecuada nos posibilitaría alquilar la vivienda antes que otras, aumentando por tanto su rentabilidad.
  5. La fijación de una renta adecuada, va acercar el inmueble a los mejores inquilinos, pues éstos sabiendo que lo son, van a valorar mucho que el precio ofrecido sea más competitivo.
  6. Por último, el fijar una renta más alta con el propósito de esperar ofertas más bajas tiene poca cabida, porque en el alquiler no existe esa cultura de negociación, y cuando un precio está alto, los demandantes suelen buscar otras viviendas que más se ajusten a sus pretensiones económicas, pero normalmente sin explorar negociaciones de bajadas de rentas.

En todos estos supuestos es importante dejarse llevar por la valoración que realice el profesional que intervenga en la operación, dado que va a ser mucho más objetivo que la valoración que haga el propietario que siempre va a pensar que tiene la mejor vivienda y va a poner el precio más alto. Esto es muy fácil de comprobar si vemos los anuncios expuestos en venta y alquiler en los principales portales inmobiliarios, observamos casi siempre que los precios más altos y menos competitivos están en manos de particulares, y los precios más competitivos en manos de profesionales.

Tampoco es nada conveniente para la determinación de la renta, el dejarse guiar sin más por el precio fijado para otras viviendas similares en los portales inmobiliarios. Hay que tener en cuenta que normalmente los precios que aparecen anunciados en los portales son precios de viviendas que todavía no se han alquilado y que en algunos casos ya llevan bastante tiempo anunciados, por lo cual, no podrían ser nunca buenas referencias a tomar.

Lo importante es conocer lo que “no se ve”, lo que se alquila, y eso sólo lo conocen los profesionales que se dedican a ello.

Para terminar, indicar que una renta alta podría conseguir el efecto inverso y contrario de encontrar a los peores inquilinos que serían aquellos que no pudieran aportar ninguna garantía para bajar el precio y tuvieran que quedarse con la vivienda a cualquier precio, y por tanto el riesgo de incumplimiento sería altísimo. En el alquiler la regla que funciona es el principio “do ut des” o “quid pro quo”, que significa que yo te ofrezco (una renta competitiva), pero a cambio tú me das (mayores garantías).

José Ramón Zurdo Orihuela es Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, abogado especialista en arrendamientos urbanos y árbitro del Consejo Arbitral de la Comunidad de Madrid.