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Qué sucede con el alquiler si fallece el propietario o el inquilino

Leon Seibert vía Unsplash
Leon Seibert vía Unsplash

Desgraciadamente en estos últimos meses han fallecido muchas personas en nuestro país a causa del covid-19. Seguramente, muchos era propietarios de una vivienda de alquiler y otros inquilinos. Estas son las consecuencias jurídicas que se pueden originar en los arrendamientos de viviendas cuando fallece alguna de las partes que suscribieron el contrato.

Si falleciese el inquilino, el arrendamiento no se extinguiría nunca porque la ley concede derecho a subrogarse en lo que queda de arrendamiento, a determinados familiares del inquilino fallecido. Estos familiares son los siguientes:

  • El cónyuge del inquilino fallecido que al tiempo del fallecimiento estuviera conviviendo con él, aunque también podría subrogarse en el contrato sino estuviera casado, la pareja afectiva del inquilino fallecido, aunque en este caso se exigiría una convivencia previa de dos años, salvo que hubieran tenido descendencia común (hijos), en cuyo caso bastaría con la mera convivencia.
  • También podrían subrogarse los descendientes del arrendatario fallecido, o sea los hijos y nietos que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o en caso de ya no estarlo, hubieran convivido habitualmente con el fallecido durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
  • También podrían subrogarse al contrato los ascendientes del arrendatario fallecido, o sea los padres y abuelos que hubieran convivido habitualmente con él, durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
  • También podrían subrogarse los hermanos del inquilino fallecido que hubieran convivido durante los dos últimos años con el fallecido.
  • Y por último, también podrían subrogarse en el arrendamiento otras personas diferentes a las mencionadas que tuvieran una minusvalía igual o superior al 65%, pero siempre que tuvieran una pequeña relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el inquilino fallecido y hubieran convivido con él durante los dos últimos años.

Ahora bien, si al tiempo del fallecimiento del inquilino no existiera ninguna de las personas que he mencionado, entonces sí que el arrendamiento quedaría extinguido y el propietario ya podría recuperar la posesión de la vivienda arrendada. También quedaría extinguido el arrendamiento, si los parientes del inquilino con derecho a subrogación que he mencionado, no comunicaran al arrendador en el plazo de tres meses, la muerte del inquilino, acompañando el certificado que lo acredite e indicando también en la comunicación la identidad de la persona que se quiere subrogar en el contrato y el parentesco que tiene con el inquilino fallecido.

También existe la posibilidad de que no se pudieran subrogar en el contrato los parientes del inquilino y el arrendamiento se extinguiera con la muerte del mismo.

Ello sólo podrá ocurrir en cuatro casos:

1º.- Cuando no hubiera ningún pariente que tuviera derecho a la subrogación de acuerdo con lo indicado por la ley.

2º.- También cuando habiendo parientes éstos no cumplieran los requisitos de convivencia con el inquilino fallecido que exige la ley, normalmente dos años de convivencia.

3º.- También cuando en contratos de duración superior a cinco o siete años, dependiendo de que el arrendador fuera una persona física o jurídica, el inquilino admitiera en el contrato la renuncia a la subrogación pasados estos plazos.

4º.- Y, por último, cuando habiendo parientes del inquilino con derecho a la subrogación, éstos no comunicaran al arrendador dentro de los plazos legales, tres meses a contar desde el fallecimiento, el hecho del fallecimiento con la documentación que exige la ley acompañar, como es el certificado de defunción y los datos de identidad de las personas que tuvieren derecho a la subrogación y el parentesco que tuvieran con el inquilino fallecido.

Si quien falleciese fuera el arrendador, son los herederos del arrendador fallecido los que estarían obligados a continuar con el arrendamiento por el tiempo de contrato que restase por cumplir, excepto que el arrendador fallecido fuera el usufructuario de la vivienda, en este caso al fallecimiento del arrendador usufructuario se extinguiría el arrendamiento y no se transmitiría a los herederos del usufructuario.

José Ramón Zurdo Orihuela es Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, abogado especialista en arrendamientos urbanos y árbitro del Consejo Arbitral de la Comunidad de Madrid.