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Las empresas arrendadoras, las grandes perjudicadas de la nueva ley del alquiler

Los últimos decretos aprobados por el Gobierno en materia de alquileres de viviendas han penalizado de forma excesiva a los arrendadores de viviendas cuando son personas jurídicas, pensando que éstos estaban compuestos solamente por grandes corporaciones inmobiliarias y fondos buitres tenedores de grandes patrimonios inmobiliarios.

Sin embargo, esto no es así porque hay muchas pequeñas sociedades con patrimonios inmobiliarios de menos de diez viviendas, y también muchos propietarios arrendadores con una o dos viviendas en propiedad, que por intereses fiscales han decidido poner la titularidad jurídica de las viviendas que poseen a nombre de sociedades, los cuales se han visto perjudicados enormemente por la última normativa aprobada en el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de Marzo que aprobó el Gobierno en Marzo de este año.

Los perjuicios más evidentes se reflejan en tener que soportar los arrendadores de estas viviendas períodos de alquileres superiores de hasta siete años con prórrogas opcionales por otros tres años más, en lugar de los cinco años que se exigen cuando los arrendadores son personas físicas.

También otro perjuicio evidente que se causará a este tipo de arrendadores se evidenciará con el paso del tiempo, al obligarles la ley actual (si se pacta un índice de revisión) a que las actualizaciones interanuales de rentas se referencien obligatoriamente al IPC, y todos sabemos que en períodos de tiempo tan largos de siete años, que es lo que pueden durar estos arrendamientos, este índice no va a reflejar realmente la evolución del coste de la vida y las rentas probablemente se queden desfasadas.

Otro perjuicio real que se produce a las sociedades arrendadoras de viviendas es que el Real Decreto las obliga a soportar los gastos de gestión y de formalización de los contratos de arrendamiento que antes podían repercutir a los inquilinos; ahora tendrán que soportarlos por lo cual, es previsible que estos gastos los repercutan en las rentas de las viviendas que alquilen, encareciendo de nuevo los precios. La única excepción sería para las viviendas suntuarias, que son aquellas cuya superficie exceden de 300 m2 o de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, en donde sí podrían repercutir los gastos de gestión y formalización a los inquilinos.

Otra limitación más, cuando los arrendadores son personas jurídicas, independientemente del número de viviendas que posean, es que deben denunciar la finalización de los contratos a sus inquilinos con cuatro meses de antelación, cuando en el caso de arrendadores personas físicas, el plazo de denuncia es de la mitad de tiempo (dos meses).

También con anterioridad a la última reforma arrendaticia, un arrendador ya fuere persona física o jurídica, podía recuperar la vivienda arrendada antes de su vencimiento si le surgía una necesidad. Pues tras la reforma las causas de necesidad desaparecen cuando los arrendadores de las viviendas son personas jurídicas.

Para acabar, la última injusticia discriminatoria hacia los arrendadores personas jurídicas va a ocurrir en la tramitación de los juicios desahucios, porque el nuevo decreto exige que cuando en estos procesos se aprecien situaciones de vulnerabilidad, obligatoriamente los Tribunales Juzgadores deberán trasladar los expedientes a los servicios sociales y éstos podrán suspender los lanzamientos, por un mes más en el caso de arrendadores personas físicas e injustificadamente por tres meses más, en el caso de arrendadores personas jurídicas.

En conclusión, adquirir una vivienda a nombre de una sociedad para luego sacarla al alquiler actualmente está penalizado de forma injustificada, al meterse en el mismo “saco” a todo tipo de sociedades, privilegiándose injustificadamente a los arrendadores particulares tenedores de más de una vivienda en propiedad frente a los arrendadores societarios tenedores de las mismas viviendas en propiedad.

José Ramón Zurdo Orihuela es Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, abogado especialista en arrendamientos urbanos y árbitro del Consejo Arbitral de la Comunidad de Madrid.