Opinión

A la hora de vender una vivienda uno de los problemas que habitualmente se plantean es que no se conservan los justificantes de las obras de inversión y mejora realizadas a lo largo de los años. José Maía Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, señala que dichas obras, debidamente acreditadas, podrían utilizarse para incrementar el valor de adquisición del inmueble y reducir la ganancia patrimonial en el IRPF. Pero si no se conservan los justificantes es difícil que Hacienda admita tales gastos.

La vivienda es el mayor activo de ahorro e inversión en todo el mundo, y seguirá siéndolo en el futuro. Sin embargo, la vivienda se ha convertido en España en un activo ideológico que, a la práctica, impide que los principales partidos políticos lleguen a un consenso sobre las soluciones que se deberían tomar. Jorge Ginés, director general de Asprima, denuncia esta situación y afirma que "si enfocáramos la problemática de la vivienda en lo que es un activo de ahorro e inversión, estaríamos más cerca de solucionarlo. Convirtiéndolo en un activo político, cada vez estaremos más lejos".

El mercado inmobiliario de lujo español se está consolidando como uno de los destinos más atractivos de inversión del panorama internacional. Un hecho al que contribuyen datos como las excelentes previsiones del Fondo Monetario Internacional (FMI) que ha pronosticado un crecimiento para la economía española en 2025 del 2,3%, una revisión al alza que confirma que España será una de las economías que más crecerá de la Eurozona, tal y como explica Alexander Vaughan, CEO de Lucas Fox.

Trimestre tras trimestre observamos cómo el agujero de la Seguridad Social no hace más que aumentar hasta el punto de que el déficit público se centra básicamente en los 55.000 millones de euros que tenemos de déficit en pensiones y deuda. El economista Miguel Córdoba recuerda que desde determinados foros se sugiere aprobar la denominada “mochila austriaca”, instaurada en este país en 2003 para regular las indemnizaciones por despido. Córdoba apunta a crear la “mochila española”, basada en que las empresas destinaran una parte del salario de sus trabajadores (entre el 2% y el 4%) para crear un fondo de inversión de capitalización, cuya gestora podría ser pública, aunque la gestión de los activos del fondo tendría que ser profesional. Este dinero se iría acumulando en la mochila del trabajador y siempre sería suyo. Así se aliviaría la Seguridad Social.

El Impuesto sobre Construcciones Instalaciones y Obras (ICIO) es un tributo local que grava la realización, dentro del término municipal, de cualquier construcción, instalación u obra para la que se exija obtención de la correspondiente licencia de obras o urbanística. Se trata de un impuesto que en los últimos años está generando mucha litigiosidad, fundamentada muchas veces en las irregularidades formales que los Ayuntamientos cometen al exigirlo a los contribuyentes. José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, señala las vías que tienen las empresas para recuperar este impuesto.

Jorge Ginés, secretario general de Asprima, reflexiona sobre la manipulación de relatos en la actualidad, especialmente en el ámbito de la vivienda, donde la desinformación prevalece en un contexto de confusión entre la realidad y la verdad. Ginés critica que la percepción errónea de la vivienda como un problema de mercado y no político afecta a las nuevas generaciones. Propone revertir el paradigma mediante una gestión eficiente y la promoción de una oferta real de vivienda como solución a los desafíos habitacionales. Finalmente, urge a la necesidad de contar relatos verdaderos y positivos que reflejen la realidad del sector privado en la construcción de vivienda.

La vivienda ha entrado de lleno en la escena política en el arranque de año. Tanto el Gobierno como el Partido Popular han lanzado una cascada de propuestas para facilitar el acceso a la vivienda e impulsar la oferta de inmuebles asequibles. Luis Corral, CEO de Foro Consultores, analiza las más relevantes para ver si, en realidad, se quedan en simples titulares. En líneas generales, estima que muchas generan incertidumbre y otras necesitan el visto bueno del Congreso, como las medidas fiscales que afectan a socimis, extranjeros, propietarios o pisos turísticos.

A la hora de notificar los actos tributarios, sea una liquidación, una sanción o una declaración de responsabilidad, la Administración frecuentemente olvida cuál es la finalidad de las notificaciones que practica. Y ésta no es otra que la de que el acto llegue a conocimiento de su destinatario. Así de sencillo, y así de difícil, tal y como señala José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation. En su opinión, esta práctica tiene fecha de caducidad, ya que cada vez más Tribunales están acorralando a la Administración y exigiéndole que no se limite a cumplir con los requsitos formales de las notificaciones, sino que haga todo lo posible para que éstas lleguen a conocimiento de su destinatario.

La historia de Europa está ligada a los conflictos y por ello debería tener un papel destacado en la mediación y reconstrucción de las ciudades que actualmente están sumidas en una guerra, como Gaza. Según argumenta Marcos Sánchez Foncueva, gerente de la Junta de Compensación del desarrollo de Los Cerros (Madrid), los combates en nuestra era han llegado a los entornos urbanos, convirtiendo las ciudades en los principales escenarios de los enfrentamientos armados, como sucedió en la II Guerra Mundial. Por eso, el Viejo Continente no puede ignorar su responsabilidad en la búsqueda de la paz y la estabilidad global.

Mariano Fuentes, arquitecto técnico y exconcejal de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, reflexiona sobre la evolución de la normativa urbanística en la capital respecto a los apartamentos turísticos, que en el año 2005 fueron prohibidos en suelos industriales para evitar la "residencialización". Según Fuentes, esta decisión ha generado una falta de oferta de vivienda en la ciudad, afectando a estudiantes, profesionales y jóvenes en busca de su primer hogar. Destaca que, a pesar de que entonces se consideró una medida acertada, las circunstancias han cambiado y es necesario reconsiderar estas normativas para adaptarse a las nuevas necesidades habitacionales. Propone que la ciudad aún está a tiempo de reintroducir el concepto de “flex living” en la normativa, enfatizando que el urbanismo debe estar en constante evolución y respuesta a los desafíos actuales.

Jorge Ginés, director general de Asprima, utiliza una alegoría sobre "monos", que se le atribuye a Louis Mayre y a Damuel Goldwyn, para describir los desafíos que enfrenta el sector inmobiliario, especialmente en relación con la vivienda, que ha pasado a ser la principal preocupación de los españoles. Ginés enumera seis áreas clave en las que el sector debe enfocarse: aumentar la oferta de suelo, atraer inversión, garantizar mano de obra, reducir la burocracia, disminuir la fiscalidad de la vivienda y mejorar la infraestructura de suministros. Concluye que la colaboración entre promotores, administraciones y la sociedad es fundamental para solucionar la crisis habitacional.

El Tribunal Supremo en una sentencia reciente ha otorgado plena validez al método de comprobación de valores de “tasación hipotecaria” previsto en el artículo 57.1.g de la Ley General Tributaria (LGT). En opinión de José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, "estamos ante una sentencia polémica que supondrá que muchas comprobaciones de valores realizadas conforme a dicho método, que actualmente estaban pendientes de sentencia en los Tribunales, sean finalmente validadas, garantizándose así la Administración una ingente recaudación". Sin embargo, esta sentencia que, en principio parecía muy perjudicial para los contribuyentes, puede acabar teniendo efectos muy beneficiosos para éstos porque permite atacar el valor de referencia de Catastro cuando sea superior al valor de la tasación hipotecaria del inmueble. Salcedo explica las claves.

El último Consejo de Ministros del año aprobó el Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, que entrará en vigor el próximo mes de julio y afectará a los pisos turísticos y los arrendamientos temporales o de habitaciones. Según Juan Ramón Méndez Martos, abogado especializado en alquiler turístico, esta medida se asienta sobre preceptos que son discutibles, como el impacto de estas modalidades en la oferta de alquiler a largo plazo, y entraña dificultades, como saber si el tipo de arrendamiento que se está usando se encuentra afectado por esta normativa.

Afirma el refranero popular que “el diablo nunca duerme”. Y lo mismo puede aplicarse a Hacienda y a sus notificaciones electrónicas. Y es que es frecuente que la Administración deposite las notificaciones en el buzón electrónico de los contribuyentes cualquier día de la semana, y a cualquier hora, y sin respetar fines de semana ni festivos. José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, señala que afortunadamente, el contribuyente puede abrir la notificación cuando quiera, pero la clave es saber cuándo se entiende practicada la notificación.

El pasado 7 de diciembre, la catedral de Notre Dame de París reabrió sus puertas cinco años y medio después del devastador incendio de primavera de 2019. Marcos Sánchez Foncueva, gerente de la Junta de Compensación del barrio de Los Cerros (Madrid), aprovecha la reapertura de una de las catedrales más famosas del mundo para poner en valor su papel como símbolo de la cultura europea. Asegura que la arquitectura de estas edificaciones religiosas han ido conformando el urbanismo durante siglos y afirma que, "al igual que la ciudad, la arquitectura universal siempre estará en deuda con las catedrales".

Jorge Ginés, secretario general de Asprima, asegura en este artículo que especulador en vivienda es todo organismo público o privado que, teniendo un beneficio o no, 'inflacionan' el precio de la vivienda al dificultar y obstaculizar la creación de más oferta de vivienda. Por tanto, considera que el que no ayuda a poner oferta en el mercado es el verdadero especulador. De esta forma, sale en defensa del sector que representa para poner freno a las acusaciones que se hacen contra los promotores sin ningún argumento solvente.

En el mercado de alquiler vacacional en Marbella, las propiedades gestionadas de forma profesional están demostrando ser una inversión más rentable, con un incremento promedio del 28% en los ingresos anuales, respecto a aquellas gestionadas por particulares, según el arquitecto Juanjo Bande. Los alquileres gestionados por profesionales pueden generar ingresos anuales de hasta 53.900 euros, segun los datos de Airdna, frente a los aproximadamente 42.000 euros de media de las propiedades de particulares. Mariana Flocco, directora del espacio de Interiorismo y Decoración de Marbella Banús Suites, daclaves para decorar una vivienda de alquiler.

En la actualidad, los contribuyentes que en su día iniciaron el procedimiento de responsabilidad patrimonial frente al estado legislador en materia de plusvalía municipal se encuentran en un laberinto procesal. El socio director de Salcedo Tax Litigation, José María Salcedo, hace un repaso de la jurisprudencia del Tribunal Supremo dictada sólo durante 2024 para dar respuesta a las múltiples reclamaciones de responsabilidad patrimonial. En este recorrido ponemos sobre la mesa algunas trampas con las que pueden encontrarse los contribuyentes, en qué casos las reclamaciones están abocadas al fracaso y cuáles son los motivos que han llevado al Tribunal a dar la razón a los contribuyentes.

Marcos Sánchez Foncueva, gerente de la Junta de Compensación de Los Cerros (Madrid), explica cuáles son las medidas paliativas o de mitigación de riesgos de inundación tras la DANA de Valencia. En su opinión, el Gobierno central se ha centrado en invertir en medidas correctivas, como ayudas económicas y sociales a afectados o ayudas para la reconstrucción. Sin embargo, pone de relieve que no se está hablando de las medidas predictivas o preventivas, como son mejorar los modelos meteorológicos, hacer presas o diques, o hacer un mejor urbanismo. Asegura que apostar todo a la reconstrucción será “poner una tirita en una herida que hay que coser”.

José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) explica en este artículo cuáles son las diferencias entre estas tres formas de okupar una vivienda. El allanamiento de morada, la usurpación o la inquiokupación hacen referencia a ilícitos penales y no civiles. El allanamiento sí implica penas de cárcel, mientras que la usurpación no, el delito es pagar una simple multa económica. En cuanto a la inquiokupación, en esta forma de okupar, a diferencia de las otras, sí existen títulos habilitantes que aparentan legitimar las ocupaciones, como son los contratos de arrendamiento.

La normativa española señala que es competencia de los ayuntamientos la gestión, recaudación e inspección de sus tributos propios, como el IBI, la plusvalía municipal o el Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE). El problema viene cuando dichas competencias no se llevan a cabo por el personal funcionario del consistorio, sino por empresas privadas o públicas que contrata el propio ayuntamiento. José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, señala que se trata de una práctica perseguida por los Tribunales y que podría suponer la anulación de actos tributarios que finalmente se notifiquen a los contribuyentes.

El domingo 13 de octubre, se celebró una manifestación en varias ciudades españolas solicitando la bajada del precio de los alquileres, en la que se esgrimió un mensaje muy poderoso: “No hay policías, ni juzgados, ni matones suficientes para parar esta protesta”. Y se llamó a cometer un delito, enmascarado en lo que llaman desobediencia civil. No pagar los alquileres es ocupación ilegal y es un delito tipificado en el artículo Art. 245.2 del Código Penal, tal y como recuerda Jorge Ginés, director general de Asprima. En su opinión, no estamos ante un problema de vivienda, sino ante un reto demográfico importante localizado en determinadas zonas de España. También cree que no se está fomentando oferta de vivienda suficiente y destaca que el porcentaje de personas que no tiene acceso a una vivienda es porque la renta neta no es la adecuada.

La compra de una vivienda con inquilino de renta antigua puede ser una operación muy interesante desde el punto de vista inmobiliario. Y es que el valor de adquisición de estos inmuebles suele ser bastante reducido, teniendo en cuenta precisamente la existencia del citado inquilino, y las dificultades que puedan existir para recuperar la posesión del inmueble. Sin embargo, José María Salcedo, socio director de Salcedo Tax Litigation, recuerda que uno de los principales obstáculos de estas operaciones es su fiscalidad. "Ello se debe a la obligación de tributar en el ITP por el valor de referencia de Catastro, que suele ser muy superior al valor por el que se ha adquirido la vivienda", añade.

Los contratos de alquiler de vivienda se rigen por la norma vigente en el momento de su firma, por lo que es muy importante saber cuál es la ley bajo la que se firmó cada uno de los acuerdos. Y así, de una manera esquemática, y tras el galimatías existente tras continuas reformas legislativas, la abogada titular de G&G Abogados, Carmen Giménez, enumera las leyes aplicables a cada momento. Además, hace un repaso del funcionamiento de las prórrogas y los requisitos para resolver el contrato en caso de necesidad del propietario.

El acceso a una vivienda es uno de los principales obstáculos de los jóvenes en España. Un problema que no solo se ciñe a tener una propiedad o una vivienda de alquiler. Va más allá y, para Luis Corral, CEO de Foro Consultores, condicionará la estructura demográfica y el crecimiento económico futuro de nuestro país. En su opinión, la realidad es que entre 2015 y 2023 el precio de la vivienda ha subido de media en nuestro país un 47% y el alquiler, un 58%, según datos de idealista y el INE, es decir, han crecido el doble que los salarios. Los jóvenes no pueden comprar, con lo que alquilan y esto se convierte en una trampa porque no pueden ahorrar para comprar. Para Corral la solución es la vivienda protegida, con lo que la solución está en manos de las Administraciones.